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Pressemitteilung

Frankfurt

Erwartungen in der Mainmetropole übertroffen

Sondereffekte treiben Bürovermietungsumsatz – Investmentmarkt mit bundesweit stärkstem vierten Quartal


Pressemitteilung inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

FRANKFURT, 09. Januar 2018 – Nach schwierigen Jahren mit einer Abkoppelung des  Investment- vom Vermietungsmarkt ist Frankfurt in den letzten beiden Jahren wieder auf die Beine gekommen, der Markt ist angesprungen, die Erwartungen sind sogar übertroffen worden. Das gilt 2017 in besonderem Maße.

 
Frankfurter Bürovermietungsmarkt* - Bestes Vermietungsjahr
 
Mit einer Umsatzerwartung von rund 450.000 m² waren die JLL-Experten ins Jahr 2017 gestartet.
 
Zum Ende des Jahres bilanziert nun mit über 711.000 m² das beste Jahr überhaupt in der Bürovermietungsgeschichte des Frankfurter Immobilienmarktes. Zum ersten Mal hat das Umsatzvolumen in der Bankenmetropole die 700.000 m² - Marke übersprungen, im bisherigen Rekordjahr 2000 wurde sie mit 697.000 m² noch knapp verfehlt. Rund ein Drittel beträgt das Plus zum Ergebnis des Vorjahres, noch eindrucksvoller fallen die langjährigen Vergleiche aus: der 5-Jahres- (der Jahre 2012 – 2016) bzw. 10-Jahresschnitt (2007 – 2016) wurden jeweils um über 50 % getoppt. 
 
Markus Kullmann, Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt, zeigt sich denn auch höchst zufrieden: „Die Stimmung am Markt ist gut, das außergewöhnlich hohe Umsatzvolumen ist zwar zum Teil durch einige Sondereffekte gespeist, spiegelt aber auch die positive Stimmung in angemessener Art und Weise wider.“ Kullmann weiter: „Ohne Sondereffekte hätte sich das Umsatzvolumen eher auf Vorjahresniveau bewegt. Mehrere Mega- und viele weitere größere Abschlüsse gerade und vor allem in der zweiten Jahreshälfte haben das Ergebnis nach oben getrieben.“

 
Sondereffekte auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt waren: 

  • die Anmietung durch die Deutsche Bundesbank, die als Ausweichquartier für die Dauer des Umbaus ihrer Zentrale über 44.000 m² im Frankfurt Business Center (FBC) in der Bankenlage angemietet hat.
     
  • die Anmietungen der Deutsche Bahn AG: zusammengerechnet summierten sie sich auf rund 85.000 m² und waren damit für 12 % des Umsatzvolumens verantwortlich. Davon entfallen rund 53.000 m² auf die Projekte „Baufeld 42c Ost“ und „The Brick“ im Europaviertel, das dem Teilmarkt West zugerechnet wird.

„Bei den genannten Großanmietungen können wir tatsächlich von ‚einmaligen‘ Sondereffekten ausgehen, die sich in dieser Form bzw. durch diese beiden Nutzer nicht so bald wiederholen werden“, so Markus Kullmann
 

  • Wie alle anderen Big 7 - Immobilienhochburgen hat auch Frankfurt von der Vervielfachung der Anmietungen sogenannter „Flexible Workspace“ – Anbieter profitiert: die Aktivitäten der unter diesem Sammelbegriff zusammengefassten Co-Working-Betreiber und (Serviced) Business Center schlugen in Frankfurt 2017 mit 46.000 m² (6,5 % des gesamten Flächenumsatzes) zu Buche. Sie haben ihr Anmietungsvolumen damit im Vorjahresvergleich verfünfzehnfacht, eine auch unter den Big 7 – trotz flächendeckender Zuwächse – einzigartig hohe Steigerungsrate.
    Allein die Anmietung von WeWork in der „Upper Zeil“, der im Bau befindlichen Erweiterung der GaleriaKaufhof auf dem Gelände der ehemaligen Zeilgalerie, schlug mit rund 10.000 m² zu Buche.
     
    Ob die Aktivitäten dieser Nutzer – in der Statistik als „unternehmensbezogene Dienstleister“ rubriziert - den Vermietungsmarkt noch einmal in ähnlicher Höhe beeinflussen werden, bleibt natürlich abzuwarten. Aller Wahrscheinlichkeit nach werden sie aber kurz- und mittelfristig wichtige Marktakteure – auch und gerade für zentrale Lagen - bleiben. 

Noch immer unterhalb der Erwartungen bleibt dagegen die Entwicklung der FinTechs: „Den ‚einen‘, zentralen, konzentrierten FinTech-Hub gibt es in der Mainmetropole noch immer nicht“, so Kullmann. Und weiter: „Das Grundrauschen ist zwar da, hat sich aber noch nicht konkret im Flächenumsatz niedergeschlagen.“
 
Die gute Stimmung im gesamten Markt schlägt sich mit rund 630 denn auch in einer, sowohl im Einjahres- (+8%) als auch vor allem im langfristigen Vergleich deutlich höheren Dealanzahl nieder (+12 % gegenüber dem 5-Jahres, + 30 % gegenüber dem 10-Jahresvergleich). Nicht nur die durch die genannten großflächigen Anmietungen stark gestiegenen Umsätze in der Größenklassen ab 10.000 m² (Dealanzahl und Umsatzvolumen verdoppelt) fallen ins Gewicht, stark zugelegt bei Umsatz und Anzahl hat auch die Klasse 5.000 – 10.000 m² (+54 % bzw. +64 %). Größere Zuwächse gab es auch im Bereich 1.000 m² - 2.500 m².
 
Nicht überraschend manifestieren sich die großflächigen Abschlüsse bei den Teilmärkten und den Branchen statistikprägend: Hinter der traditionell topplatzierten Bankenlage reiht sich der Teilmarkt West - mit dem Gros der Abschlüsse der Deutsche Bahn AG mehr als verdreifacht gegenüber dem Vorjahr - auf Position „zwei“ ein. 46 % des Umsatzvolumens entfallen allein auf diese beiden Lagen. Durch den Umsatzanstieg insgesamt zwar steigend beim absoluten Umsatzvolumen, rückläufig dagegen beim Umsatzanteil (auf knapp über bzw. knapp unter 7,5 %) zeigen sich die Teilmärkte Westend und City auf den Plätzen drei und vier – letzterer inklusive des in diesem Teilmarkt alles überragenden WeWork – Deals. 
 
Trotz des herausragenden Deals der Bundesbank im FBC führt 2017 mit insgesamt 165.000 m² nicht die Branche „Banken, Finanzdienstleistungen“ die Vergleichsstatistik der Branchen an, sondern die im längerfristigen Mittel knapp zweitplatzierten „Unternehmensbezogenen Dienstleistungen“, die mit rund 190.000 m² über 26 % des Umsatzvolumens einbringen. Der rund 25 %ige Anteil durch Mieter der Kategorie „Flexible Workspace“ ist dabei nicht zu unterschätzen.
 
Vom positiven Grundrauschen und von Fantasie nährt sich auch immer noch der Brexit und dessen erwartete Folgen für den Bürovermietungsmarkt in der Mainmetropole: „Ein dynamischer Nachfrage-Schub würde den Markt in seiner derzeitigen Verfassung auch eindeutig überfordern“, so der Vermietungsexperte. Vor allem in begehrten Lagen gäbe es einen Flächenengpass, speziell in der Hochhäuser seien Flächen nur noch eingeschränkt verfügbar“, so Kullmann. Große Deals fänden deswegen auch oft in Projektentwicklungen statt, denn im Bestand verenge sich das Angebot zunehmend. „Dafür spricht nicht nur die Entwicklung des Leerstandsvolumens insgesamt, sondern auch und vor allem der Rückgang der besonders gefragten erstklassigen Flächen“, so Kullmann. Allein 2017 sei der Bestand der A-Flächen per Saldo um über 100.000 m² und damit um 20 % zurückgegangen. 
 
„Vor diesem Hintergrund werden einige Nutzer 2018 eher dazu tendieren, ihre bestehenden Mietverträge zu verlängern oder die vorhandenen Angebote in Serviced Business Centern oder CoWorking-Flächen wahrzunehmen, wenn auch nur interimistisch - eher Flächenbelegungen also, die nicht in die Vermietungsstatistik eingehen.“
Kullmann weiter: „Die positive Grundstimmung und die grundsätzliche Dynamik des Marktes dürfte uns insgesamt erhalten bleiben, deshalb könnte das Umsatzvolumen aus heutiger Sicht im Bereich von 500.000 m² liegen, leicht oberhalb des langjährigen Durchschnittsvolumens.“
 
Im gesamten Frankfurter Marktgebiet schlug Ende Dezember 2017 eine im Vergleich zu anderen Immobilienhochburgen immer noch hohe Leerstandsquote von 7,6 % zu Buche. Allerdings hat das Leerstandsvolumen die 1-Million-Marke im Jahresverlauf deutlich unterboten und notiert Ende 2017 mit rund 886.000 m² auf einem Niveau, das auf dem Frankfurter Büromarkt zuletzt vor 15 Jahren registriert wurde. „Die 7 % bzw. 800.000 m² - Marke dürfte unserer Prognose nach bis zum Jahresende unterschritten werden“, so Kullmann. Gleichzeitig notiert Ende 2017 auch die Nettoabsorption stark im positiven Bereich: die in den zurückliegenden 12 Monaten zusätzlich belegten Büroflächen betragen über 122.000 m².    
 
Das Fertigstellungsvolumen hat 2017 mit einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr von 40 % auf knapp 90.000 m² seinen vorläufigen Tiefstand erreicht. Einzige großflächige Fertigstellung kurz vor Jahresende war der Abschluss der Sanierung des „MC-30“ im Merton-Viertel. Darüber hinaus wurden drei vollvermietete / eigengenutzte Projekte von Fiat, Universum Inkasso und medico international im sogenannte Lindley Quartier an der Hanauer Landstraße im Frankfurter Osten fertiggestellt. Für das laufende bzw. für das kommende Jahr werden im Gesamtmarkt mit 140.000 m² bzw. über 300.000 m² deutlich steigende Volumina erwartet, für 2019 seien vor allem die oft zitierten Projekte Marienturm und OmniTurm herausgestellt.
 
Nach einem stabilen ersten Halbjahr 2017 hat die Spitzenmiete zwei Quartale in Folge um je 50 Cent zugelegt - auf 38,00 Euro / m² / Monat Ende des Jahres. Die Prognose von JLL zeigt bis Ende 2018 eine weitere Steigerung auf bis zu 38,50 Euro. „Unsere eher moderate Erwartung beruht auf der erwarteten Entlastung von Projektentwicklungsseite“, so Kullmann. Anders als im Vorjahr haben 2017 vereinzelt größere, wenn auch nicht marktcharakteristische Mietabschlüsse die Spitzenmiete bereits deutlich übersprungen.
 
Stärker gestiegen (um fast zwei Euro und damit um knapp 10 % auf knapp über 21 Euro) ist die den Gesamtmarkt charakterisierende gewichtete Durchschnittsmiete.

 
Immobilienwirtschaft im Gleichschritt mit der Realwirtschaft
 
Nicht ganz hat es auf dem gewerblichen Investmentmarkt der hessischen Immobilienmetropole zu einem neuen Rekordergebnis gereicht. Mit knapp 7,1 Mrd. Euro wurde aber zum zweiten Mal in der Geschichte der Statistik für Immobilieninvestments die „7“ getoppt (2016: 7,25 Mrd. Euro), der 5- und 10-Jahresschnitt wurde 2017 um 35 % bzw. 80 % abgehängt.

 
Bundesweit stärkstes viertes Quartal in 2017
 
„Das ist nahezu eine Punktlandung. Bereits Anfang letzten Jahres hatten wir die Sieben vor dem Komma für möglich gehalten, obwohl der Start wie meist in der Mainmetropole nicht ganz so rasant war“, so Christian Lanfer, Team Leader Office Investment Frankfurt. Auf nicht einmal eine Milliarde Euro summierte sich in den ersten drei Monaten das Transaktionsvolumen, deutlich weniger als in den beiden Jahren zuvor. „Gut Ding will eben Weile haben“, so Lanfer. „Und gut Ding gab’s dann im letzten Quartal mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,73 Mrd. Euro. Das sucht nicht nur 2017 bundesweit seinesgleichen. Es wurde überhaupt nur ein einziges Mal marginal übertroffen: vor über zehn Jahren, auch auf Frankfurts Investmentmarkt mit 3,75 Mrd. Euro im zweiten Quartal 2007.“ 
 
In das Dreimonatsvolumen des letzten Quartals 2017 floss so viel Kapital, wie im ganzen Jahr nach Stuttgart und Köln zusammen. Auch in Mainhattan waren das in der Vergangenheit Jahresvolumina, nämlich zwischen 2008 und 2012. Aber nicht aus einem Feuerwerk an Abschlüssen resultierte das herausragende Quartalsergebnis zwischen Oktober und Dezember, sondern die schiere Größe der Transaktionen sorgte dafür. Neun Transaktionen waren in diesem Zeitraum nämlich dreistellig, Alleinstellungsmerkmal bundesweit.
 
„Der Investmentmarkt in Frankfurt kennt seit 2008 nur eine Richtung mit kontinuierlich steigenden Transaktionsvolumina bis einschließlich 2016 - und auf sehr hohen Niveau im letzten Jahr mit einer Seitwärtsbewegung“, sagt Lanfer. Ein Großteil der Transaktionen bewegte sich im zweistelligen Bereich bis 50 Mio. Euro: 120 Abschlüsse summierten sich auf knapp 2,3 Mrd. Euro.

 
So viele Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich wie noch nie...
 
Ein dann doch eher zu vernachlässigender sportlicher Wermutstropfen im Wettbewerb um die beste Platzierung in der Vergleichsstatistik der deutschen Immobilienhochburgen: den Spitzenplatz für das Jahr 2017 unter den Big7 musste Frankfurt wieder an Berlin abtreten. Die deutsche Hauptstadt kam auf rund 7,7 Mrd. Euro, dank ihrer Konstanz über alle vier Quartale hinweg. Beide Städte warten aber mit der gleichen Anzahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich (15) auf, mehr gab es in 2017 in dieser Größenordnung in keiner anderen Stadt. Und in Frankfurt auch vorher noch nie. Frankfurts Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro kamen dabei auf ein Volumen von 3,41 Mrd. Euro, 83 % entfielen dabei auf Büroimmobilien.
 
„Investiv korreliert auch der Frankfurter Immobilienmarkt mit der Entwicklung der Realwirtschaft. Ein beruhigender Gleichschritt, basierend auch im Einklang mit den regelmäßigen Konjunkturerhebungen einschlägiger Institute“, kommentiert Christian Lanfer. Auffallend sei auch, dass sich die Banken immer noch in Vorsicht üben. Es sei alles grundsolide und sicher. Der Investmentexperte weiter: „Allerdings wird wieder Leerstand bei Investments akzeptiert und auch verhältnismäßig hoch eingepreist. Mehr noch: Bei den großvolumigen Produkten, den Hochhäusern Mainhattans also, kann fast schon wieder von einer Art Ausverkauf die Rede sein, da viele Eigentümer die gute Marktlage nutzen und ihre Immobilien zu Spitzenpreisen veräußern wollen.“ Lanfer im Blick voraus: „Oft überwiegt allerdings die Absicht. Einige Verkaufsprozesse kommen eben erst in Gang oder laufen noch. Und das verspricht für 2018 ein weiteres gutes Jahr.“

 
…mit vier Transaktionen unter den Top 10 Einzeltransaktionen bundesweit
 
Der Verkauf des Tower 185 war  d i e  Transaktion am Frankfurter Investmentmarkt: nicht nur 2017 die größte, sondern auch in seiner langjährigen Statistik. Trotzdem machten die Top 5 2017 „nur“ 28 % vom Gesamtvolumen aus, entsprechend knapp 2 Mrd. Euro, darunter das Geschäftshaus Upper Zeil oder das Japan Center. 2016 waren es 41 % mit 2,95 Mrd. Euro. Allerdings: immerhin viermal sind Frankfurter Immobilien unter den 10 größten Einzeltransaktionen in Deutschland vertreten.
 
Ausländischen Investoren bleiben auch in Frankfurt eine Bank, so zum Beispiel beim Kauf des Geschäftshauses Upper Zeil durch die österreichische Signa Prime Selection AG oder beim Erwerb des Büroobjekts Grand Central durch den französischen Asset/FondsManager Amundi  sowie beim Kauf von T 8 durch einen südkoreanischen Investor. Insgesamt haben ausländische Investoren Kapital in einer Größenordnung von nicht ganz 4 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien angelegt und damit mehr als deutsche Investoren, die auf einen Anteil von 44 % kamen. Da für ausländische Player 2017 auf Verkäuferseite weniger zu Buche schlug, haben sie per Saldo 830 Mio. Euro netto investiert. Das ist so viel wie in keiner anderen Stadt. Zu den stärksten Käufern gehörten Investoren aus Großbritannien und Israel (mit jeweils ca. 600 Mio. Euro und damit immerhin über 8 % des gesamten Transaktionsvolumens), gefolgt von Investoren aus Frankreich (ca. 550 Mio. Euro) und Singapur (ca. 400 Mio. Euro).
 
In der deutschen Finanzmetropole dominieren traditionell die Transaktionen von Büroimmobilien. Mit einem Anteil von 74% liegen sie auf dem Niveau des 5-Jahresschnitts, damit unter den sieben
deutschen Immobilienhochburgen überdurchschnittlich hoch (Big 7: 63 %). Ein Novum: so hoch wie in keinem anderen Markt lag das Transaktionsvolumen von Logistik- und Industrieimmobilien im Raum Frankfurt. 790 Mio. Euro entsprechen einem Anteil von 11 %, damit wurde der 5-Jahresschnitt verdoppelt.
Das bei weitem meiste Kapital haben Asset/Fonds Manager investiert: Ihre 3,4 Mrd. Euro machen 48% vom Frankfurter Transaktionsvolumen aus, deutlich mehr als in den vergangenen Jahren. Das ist auch nicht überraschend, als sie bei vier der Top 5 Transaktionen als Käufer auftraten. Demgegenüber nehmen sich die Aktivitäten der übrigen Player eher bescheiden aus. Bis auf die zweitplatzierten Offenen Publikumsfonds, die aufgrund des DEKA- Big shots auf 12 % kamen, lagen Immobilien AGs/Reits, Entwickler, Immobilienunternehmen und Spezialfonds im einstelligen Bereich.

 
Käufer akzeptieren hohe Preise – B-Standorte werden verstärkt nachgefragt
 
Core Investments sind nach wie vor Trumpf (54%). Die Erwartungshaltung der Verkäufer an zu erzielende Preise ist exorbitant hoch, dennoch wird der Markt wohl halten, was sich die Verkäufer davon versprechen. Denn die Käufer akzeptieren durchaus hohe Preise und niedrige Renditen“, so der Investmentexperte. Die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien liegen bei mittlerweile 3,25 %, vor zwei Jahren waren es 4,35 %, Ende 2016 3,8 %. Immer häufiger prüfen Investoren der hohen Preise in den besten Lagen wegen aber auch B-Standorte – selbst in Lagen, die früher jenseits ihrer Wahrnehmung lagen“, so Lanfer. So wurden etwa im Mertonviertel das Merton´s Mitte von der UBS an Conren Land verkauft, in Eschborn gingen das Eschborn Plaza von CommerzReal an Aurec und das Vodafone Hochhaus von Publity an J.P. Morgan.
„Wir sehen eine Nachfrage nach Immobilien in allen Qualitätskategorien, getrieben von der Erwartung, dass die hohe Nachfrage auf dem Frankfurter Markt perspektivisch auch auf die peripheren Lagen überschwappen wird und opportunistische und Value-Add-Produkte sich Richtung Core entwickeln lassen.“ Derzeit bewegt sich der Abstand der Spitzenrendite zu Objekten in B-Lagen bei 40 Basispunkten, für Objekte in Spitzenlage, aber B-Qualität bei 215 Basispunkten.

 
Forward-Transaktionen nehmen zu
 
Ein anderer Trend aufgrund des Mangels an Bestandsobjekten in zentralen Lagen ist das Ausweichen auf Forward-Transaktionen. Solche Engagements werden in 2018 signifikant zunehmen. In 2017 fallen etwa das Grand Central im Bahnhofsviertel oder das Sono West im Frankfurter Westend unter diese Kategorie. Projektentwickler versuchen verstärkt, ihre Projekte direkt nach Abschluss eines Mietvertrags trotz noch anstehender Bauphase zu verkaufen, um vom boomenden Vermietungs- und Investmentmarkt gleichzeitig zu profitieren.

 
Auch 2018 ein hervorragendes Jahr erwartet
 
Lanfer abschließend: „Auch 2018 stimmen die Rahmenbedingungen. Die Wirtschaft boomt mit so vielen Menschen wie noch nie in Arbeit. An der Zinsschraube wird noch nicht gedreht und so lange sich hier nichts Bemerkenswertes tut, landen die meisten Investoren bei ihrer Suche nach Anlageralternativen bei der Immobilie. Nur in ganz begrenzten Ausnahmefällen werden wir in Frankfurt wirkliche Rekordpreise sehen. Transaktionen im Überflug, bei denen die technische und die rechtliche Due Diligence vernachlässigt werden, sind unwahrscheinlich. Alles in allem: der Investmentmarkt in Frankfurt gewinnt aufgrund der starken Nachfrage nach Bürofläche weiter an Stabilität und wird somit noch attraktiver für nationale und internationale Investoren. Wir erwarten eine ähnliche Transaktionsaktivität wie im vergangenen Jahr, allerdings mit keinem langsamen Anlauf wie im ersten Quartal 2017, sondern mit einem Schnellstart: viele Produkte sind bereits in Exklusivität und werden zeitnah beurkundet. Kurz: die 7 Milliarden Euro sind 2018 durchaus wieder erreichbar.“

 


* Frankfurter Stadtgebiet sowie Offenbach-Kaiserlei und Eschborn