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Pressemitteilung

München

Fast alles steigt an der Isar

Münchener Markt mit höchstem Büroflächenumsatz unter den Big 7- Transaktionsvolumen 2017 Top 3 bundesweit und Top 3 in München seit 20 Jahren


Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

MÜNCHEN, 16. Januar 2018 - Das Wasser der Isar steigt nur bei Tauwetter in den Alpen. Auf dem Münchner Markt für gewerbliche Immobilien jedoch steigt fast alles – und das ganzjährig: Mieten, Kaufpreise, Vermietungsvolumina, nur die Spitzenrendite fällt noch einmal, gemäßigt und das bei einem auf den ersten Blick überraschend rückläufigen Investmentergebnis. Seit Jahren das gleiche Bild der Immobilienkonjunktur in der bayerischen Landeshauptstadt.
 

Umsatzvolumen verfehlt eine Million Quadratmeter nur knapp
 
Aufgrund hoher Eigennutzer-Anteile vor allem im 4. Quartal 2017 stieg das Umsatzvolumen auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt nahe an die Millionengrenze heran, die JLL-Umsatzprognose von 800.000 m² deutlich übertreffend. Letztendlich wurden eine Million Quadratmeter nur knapp, um 5.000 m², verfehlt. 995.000 m² (+28 % gegenüber dem Vorjahr, + 40 % gegenüber 5- und 10-Jahresschnitt) in einem Jahr sind – mit deutlichem Abstand vor dem drittplatzierten Jahr 2001(912.000 m²) - der zweithöchste jemals von JLL registrierte Umsatz in der Isarmetropole. Nur das Jahr 2000 steht mit einem siebenstelligen Ergebnis (1.085.000 m²) weiterhin noch einsam an der Spitze. 
 
„Ohne den außergewöhnlich hohen Eigennutzer-Anteil hätten wir in etwa eine Punktlandung bei unserer Umsatzprognose für den Vermietungsmarkt erzielt und die bereits überdurchschnittlichen Jahresendvolumina von 2015 und 2016 übertroffen“, so Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing JLL München. Mit 21 % ist der höchste je registrierte prozentuale Anteil von Eigennutzern auf dem Münchener Büromarkt zu notieren. Von den damit umgesetzten insgesamt 210.000 m² entfielen allein 170.000 m² auf die BMW Group. Das Automobilunternehmen sorgte damit mit zwei Mega-Deals auch für die beiden größten jemals auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt registrierten Einzelabschlüsse. Es handelt sich dabei um den Baubeginn zweier Projekte im Teilmarkt Norden, das rund 100.000 m² umfassende Forschungs- und Innovationszentrum „FIZ Future“ an der Knorrstraße und das „Zentrum III“ (etwa 70.000 m²) an der Lilienthalallee. 
 
Die schiere Größe dieser beiden Eigentümerprojekte in relativer Nähe zueinander und durch ein einziges Unternehmen hat selbstredend auch statistisch Relevanz vor allem bei den Teilmärkten und den Branchen. Der Teilmarkt Norden überrundet mit 216.000 m² den Dauersieger „Innenstadt“ beim Umsatzvolumen – bemerkenswerterweise mit den wenigsten Deals aller Top 10 - Teilmärkte. Die City vereint andererseits selbstverständlich nach wie vor den mit Abstand größten Anteil der insgesamt über 860 Deals auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt im Jahr 2017 (27 %). An der langjährigen Reihenfolge der Branchen ändert sich durch die beiden Deals nichts.
 
Die Industrie führt die Liste an, gefolgt von den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, inklusive der Kategorie „Flexible Workspace“, und von der in München ebenfalls traditionell starken EDV-Branche. Allein das Umsatzvolumen der Industrieunternehmen ist mit 30 % (gegenüber 19 % im Durchschnitt 2012-2016) und über 300.000 m² ungewöhnlich hoch. Damit summiert sich der Anteil der drei Münchener Top-Branchen auf insgesamt 60 % (rund 600.000 m²) des Gesamtumsatzes.
 
Bolthausen weiter: „Auch 2018 prognostizieren wir ein Umsatzvolumen von 800.000 m². In Anbetracht immenser Nachfrage-Überhänge, die wir aus 2017 mitnehmen, eine eher zurückhaltende Hochrechnung.“
 
Ähnlich wie in den anderen Big 7 Immobilienhochburgen sind sogenannte „Flexible Workspace“ - Anbieter mittlerweile auch in München nicht mehr vom Vermietungsmarkt wegzudenken. Die unter diesem Begriff zusammengefassten Anbieter von Coworking-Flächen und Business Centern wie WeWork, Mindspace, Design Offices und Regus, haben mit rund 51.000 m² zwar vergleichsweise „magere“ 5 % des Vermietungsvolumens für sich vereinnahmt. Auffällig sind aber zwei Dinge: zum einen die hohe Steigerungsrate von über 500 % gegenüber dem Vorjahr, zum anderen der hohe Anteil in zentralen Lagen: Über ein Viertel der Flächenumsätze im Central Business District entfielen 2017 auf Flexible Workspace-Betreiber.
 
Speziell im Osten Münchens sieht die Vermietungsexpertin „coole“ Konzepte und Gebäude verwirklicht. Hand in Hand gehe das sogar einher mit tendenziell günstigeren Wohnmieten: „Das hilft den Unternehmen und deren Mitarbeitern in gleichen Maßen“, so Bolthausen. Dazu passt es auch, dass – jenseits des Teilmarkts „Norden“ mit den beiden BMW-Projekten – der Teilmarkt „Osten“ mit rund 170.000 m² Ende 2017 das höchste in Bau befindliche Projektvolumen auf sich vereint, deutlich mehr als die nächstplatzierte Innenstadt und alle weiteren Teilmärkte.
 
Von dem bereits erwähnten „Sondereffekt“ durch BMW einmal abgesehen, deren Aktivitäten für die Dauer der Baumaßnahmen die Leerstandsstatistik an anderer Stelle in München (noch) nicht beeinflussen, bleibt es dabei: in den stark nachgefragten Lagen wird der Leerstand immer geringer, die Leerstandsquote unterschreitet Ende 2017 bereits in neun von 16 Münchener Teilmärkten die 3%-Marke, in dreien sogar die 1 %. Ende 2016 lagen nur vier Märkte unterhalb der 3 %, keiner unter 1 %. Im gesamten Marktgebiet notiert die Leerstandsquote bei 3,6 %, wobei sich die Hälfte der leerstehenden Flächen (Ende 2017 insgesamt 730.000 m² nach knapp 900.000 m² vor Jahresfrist) auf 13 Teilmärkte verteilen. Der von JLL erwartete weitere Rückgang auf 3,3 % bis Ende 2018 würde die Leerstandsquote unterhalb des letztmalig Ende 2002 registrierten Tiefstands (damals: 3,4 %) führen. Und dass trotz eines erwartet weiter anziehenden Fertigstellungsvolumens von bis zu 300.000 m² in 2018, von denen aus aktueller Sicht noch über 40 % frei verfügbar sind. „Wie die Entwicklung des Leerstands nach 2018 aussehen wird, bleibt vor dem Hintergrund weiter deutlich anziehender Fertigstellungen von bis zu 500.000 m² in 2019 abzuwarten“, so die Vermietungsexpertin. 
 
Auch die Mieten steigen durchgängig in München. „Das kann unter Umständen bedeuten, dass anmietungswillige Nutzer in manchen Lagen im Stadtgebiet für die eine Top-Fläche schon mal bis zu 40 % mehr aufbringen müssen als noch vor fünf Jahren“, so Bolthausen. Die Spitzenmiete lag Ende 2017 bei 37 Euro/m²/Monat – mit einem Anstieg um 1,50 Euro bzw. 4,2 % gegenüber dem Vorjahr. Bis Ende 2018 wird wohl noch einmal ein Euro mehr zu berappen sein. Mit + 7,4 % notiert die gewichtete Durchschnittsmiete 2017 eine noch deutlich höhere Steigerungsrate. „Trotzdem: Im internationalen Vergleich ist München damit noch immer ein günstiger Immobilienstandort“, so Bolthausen. Und mehr als das: „Da wir einen gesunden Branchenmix auf dem Münchener Markt registrieren, Cluster-Bildung für den Wirtschaftsstandort auch in seiner tatsächlichen Bedeutung ein Fremdwort ist und bleibt, können wir durchaus auch nach wie vor noch und ohne Abstriche von einer gesunden Marktentwicklung in München sprechen.“ Sogar die Konzepte im Münchener Umland für diverse Projektentwicklungen etwa in Dornach und Unterschleißheim versprächen Nachhaltigkeit, denn die Entwickler seien in jeder Hinsicht auf soliden Fundamenten unterwegs.
Der Ausflug ins Umland ist bedingt durch die Flächen- bzw. dadurch entstehende Angebotsknappheit und die Preisentwicklung in innerstädtischen Lagen. „Nutzer und Entwickler werden im Umland tätig, sie werden mutiger“, so Bolthausen. Und weiter: „München wird sich notwendig weiter ausdehnen. Wichtig ist hier eine entsprechende Infrastruktur mit Hotels, Gastronomie und Nahversorgung. Ein Paradebeispiel ist der Business Campus Garching. Der ist immer gut vermietet - und das ganz unabhängig vom Marktverlauf.“

 
Investmentmarkt: Kein krachendes Transaktions-Feuerwerk am Ende des Jahres 2017, aber Konstanz über Jahre hinweg
 
Seit dem dritten Quartal 2014 sorgen die Investoren auf dem Münchener Gewerbeimmobilienmarkt dafür, dass die 1 Milliarde Euro in jedem Dreimonatszeitraum übertroffen wird. Im Rekordjahr 2016 war es im vierten Quartal sogar dreimal so viel. Eine derart konstante Entwicklung kann zwar keine andere deutsche Immobilienhochburg vorweisen. Aber gleich zwei Städte haben die bayerische Metropole beim Ergebnis für das Gesamtjahr geschlagen: mit einem Transaktionsvolumen von 5,4 Mrd. Euro platziert sich München auf Platz 3 hinter Berlin (7,7 Mrd. Euro) und Frankfurt (7,1 Mrd. Euro). „Zumindest kein krachendes Feuerwerk am immobilen Transaktionshimmel gab es zum Ende des Jahres“, so Andreas Eichwald, Team Leader Office Investment JLL München. Im Gegenteil: mit 1,29 Mrd. Euro musste das zeitschwächste Quartal des Jahres notiert werden. Der Anteil von 24 % am Jahresergebnis lag deutlich unter dem Schnitt der Big 7 (34 %). „ Für einige noch im alten Jahr erwartete Abschlüsse durchaus großvolumiger Objekte hat es nämlich dann doch nicht mehr gereicht“, so Eichwald. Deren Realisierung werde dem Transaktionsresultat im laufenden Jahr zu Gute kommen.“

 
Außergewöhnlich große Transaktionen bleiben aus
 
Auch dieses Aufschubs wegen ist für 2017 gegenüber dem Vorjahr ein Minus von 17% zu notieren. Die beiden langjährigen Vergleiche kommen demgegenüber auf ein Plus, wenngleich der 5-Jahresschnitt nur um 4 % übertroffen ist, und damit deutlich wird, auf welchem hohem Niveau der Münchener Investmentmarkt auch in den drei Jahren zuvor unterwegs war. Gegenüber dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre bilanziert ein Plus von 50 %.
Eine zweite Erklärung für den Rückgang: übers Jahr gab es im dreistelligen Millionenbereich 2017 „nur“ 13 Transaktionen, fünf weniger als im Rekordjahr. „Big shots: Fehlanzeige“, so Eichwalds lapidarer Kommentar. Der größte unter den Top 5, der Verkauf des Siemens Areals zusammen mit dem Hochhaus für 250 Mio. Euro durch Patrizia an die Rock Capital Group, machte so viel aus wie der fünftgrößte ein Jahr zuvor. Die Top 10 kamen auf insgesamt 1,86 Mrd. Euro, 2016 bilanzierten immerhin 2,35 Mrd. Euro. Und: 2017 war keine Münchener Immobilie unter den bundesweit zehn größten Einzeltransaktionen vertreten.
Auffallend viele der insgesamt 120 registrierten Abschlüsse bewegten sich 2017 in der Größenordnung zwischen 30 und 60 Mio. Euro: Fast ein Drittel generierten ein Volumen von 1,7 Mrd. Euro.
 
„Wir ‚klagen‘ freilich auf hohem Niveau“, so Eichwald. Die Ausgangslage auf dem Münchener Investment-Markt für gewerbliche Immobilien ist grundsolide. Die Wirtschaft boomt, das Profil der Anleger ist gesund, die Vermieter zeigen sich entspannt, sind darüber hinaus mit stolz-geschwellter Brust in Vermietungsverhandlungen gegangen – und das alles bei anhaltend niedrigen Zinsen. Eichwald: „Der Markt präsentierte sich also auch 2017 in sehr erfreulicher Verfassung und zog eine Mehrzahl von Investorentypen gleichermaßen an, angeführt von der stärksten Gruppe, der Asset/Fonds Manager, mit einem Anteil von 31% und knapp 1,7 Mrd. Euro, gefolgt von Entwicklern, Versicherungen, Spezialfonds und privaten Investoren, die allesamt jeweils zwischen 600 und 700 Mio. Euro investiert haben. 
 
Deutsche Anleger, und das ist für den Münchener Markt die Regel, dominieren mit 68 % das Transaktionsgeschehen. Damit haben sie Kapital in einer Größenordnung von 3,67 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien fließen lassen. Unter den Top 5 Transaktionen sind sie dreimal vertreten, unter den Top 10 sechsmal mit 1,1 Mrd. Euro. Käufer aus Frankreich waren unter den ausländischen Investoren mit 21 % die stärkste Gruppe, gefolgt von Anlegern mit globalen Kapitalquellen (16 %) und Käufern aus den USA (15 %).
Zugelegt haben die Investments aus dem asiatischen Raum (China, Singapur, Japan), auch aus dem Nahen Osten, etwa aus Bahrein. „Ausländische Investoren tun sich nach wie vor schwer, in München zum Zuge zu kommen. Sie sind zwar vielfach auf der Suche, im direkten Wettbewerb ziehen sie aber das eine oder andere Mal aufgrund längerer Entscheidungsprozesse den Kürzeren“, so Eichwald.
 
Insgesamt hat die Büroimmobilie ihre Investment-Priorität erfolgreich verteidigt. Mit gut der Hälfte des Transaktionsvolumens liegt sie 2017 aber deutlich unter ihrem Fünfjahresschnitt von 66 %. Außergewöhnlich oft wurden Hotelobjekte gehandelt. Ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen in München war mit 17 % der höchste Anteil an Hotelinvestments unter den Big 7. Markante Transaktionen waren der Verkauf des Ruby Lilly in der Münchner Innenstadt im vierten Quartal, durch Art-Invest Real Estate an den von Patrizia verwalteten Fonds Patrizia Hotel-Invest Deutschland I., die Veräußerung des  angelo by Vienna House Leuchtenbergring im dritten Quartal als Teil eines Komplexes aus Retail-, Büro- und Hotelflächen) an den Themenfonds Deutschland II der Real I.S.(Verkäufer war die UBM-Tochter Münchner Grund) oder der Verkauf des Pullman Hotel in München im zweiten Quartal unter Beratung von JLL an CDL Hospitality Trust, einem börsennotierten Reit aus Singapur.

 
Gestiegene Risikobereitschaft auf soliden Fundamenten
 
Aufgrund der historisch niedrigen Leerstandsquoten von Büroobjekten in einigen Teilmärkten Münchens sind Investoren in stärkerem Maße bereit, Risiken in Bezug auf Leerstände einzugehen: „Man geht davon aus, dass sich diese Leerstände aufgrund der starken Dynamik des Vermietungsmarktes rasch abbauen lassen“, so Eichwald. Und weiter: „Core Investoren tummeln sich zunehmend an Standorten außerhalb des ursprünglichen Suchschemas, darunter fällt etwa der Kauf des Loopsite im Süden der Stadt, bei dem JLL den Verkäufer beraten hat.“ Und weiter: „Überhaupt waren die Teilmärkte Süden und Osten mit allein 20 Transaktionen Investment-Hot Spots. Sogar sechs Transaktionen aus den Top 10 waren darunter. Vor allem rund um das Werksviertel ist das Mietpreiswachstum überdurchschnittlich hoch mit anhaltender Wachstumstendenz“, so Eichwald.
 
Herzstück auch der bayerischen Metropole bleiben aber immer noch Anlagen mit Core Immobilien, voll vermietet mit langfristigen Mietverträgen und hoher Ausstattungsqualität. Bei 50 % lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen, gefolgt von Investitionen mit Risikoprofil Core Plus (23 %), Objekte also mit geringem Leerstand und kürzer laufender Mietzeiten. Käufer steigen darüber hinaus mittlerweile vermehrt in Value Add - und opportunistische Objekte ein, mit höherem Leerstand und niedriger Gebäudequalität sowie Entwicklungs- bzw. sogar Restrukturierungspotential. Entsprechend gestiegen ist ihr Anteil, der mittlerweile bei jeweils 14 % liegt. Der Grund dafür sei höchst einfach: „Es dominiert ein starker Glaube an ein kontinuierliches Mietpreiswachstum, insbesondere auch außerhalb der Innenstadt“, so Eichwald. Beispiel dafür ist der Verkauf des Kustermann-Parks im Teilmarkt Osten im dreistelligen Millionenbereich an Blackrock, käuferseitig begleitet von JLL.
 
Auch die Aussichten für 2018 beurteilt Andreas Eichwald durchgängig positiv: „Aufgrund der Vermietungserfolge werden einige Objekte 2018 in den Verkauf kommen, bei denen Vollvermietung bereits erreicht wurde bzw. in absehbarer Zeit realisiert wird. Das wird den Markt noch einmal pushen. Ein Ende des Aufschwungs ist jedenfalls noch lange nicht in Sicht. In diesem Jahr könnte der 5-Jahresschnitt (5,5 Mrd. Euro) erreicht werden, möglicherweise sind sogar die 6 Milliarden Euro drin.“ Die Spitzenrendite für Büroobjekte, Ende 2017 bei 3,30 %, könnte in den kommenden 12 Monaten um weitere 10 bis 20 Basispunkte sinken. „Auch außerhalb der A-Lagen sowie bei Core+ und Value-Add-Objekten erwarten wir fallende Renditen, da die Risiken positiver bewertet werden“, so der Investmentexperte.