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Pressemitteilung

London / Frankfurt

Rekordquartal beim europäischen Büroflächenumsatz - 2017 insgesamt 10% über Vorjahr


​Europäische Büroimmobilienuhr Q4 2017 inklusive Tabellen und Charts

  

  • Der europäische Büroflächenumsatz übersteigt im 4. Quartal 2017 erstmals 4 Mio. m² und verzeichnet damit das stärkste jemals gemessene Quartal (+16% gegenüber Vorjahr) 
     
  • Europäischer Büroflächen-Leerstand im 4. Quartal 2017 um 20 Basispunkte auf 7,4% gesunken - niedrigster Stand seit 2008.
     
  • Der europäische Mietpreisindex von JLL ist im 4. Quartal 2017 gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 2,0 % gestiegen.
  • Mit 2,3% dürfte das jährliche Büro-Mietpreiswachstum 2018 den 5-Jahres-Durchschnitt von 1,4% übertreffen. 

 
Europäische Büronutzermärkte

 
Die europäische Wirtschaft war 2017 mit erheblichen politischen Risiken konfrontiert, von der Krise in Katalonien, der anhaltenden Unsicherheit im Zusammenhang mit den Brexit-Verhandlungen bis hin zu den sich dahinziehenden Koalitionsgesprächen in Deutschland. Trotz allem verzeichnet die Konjunktur in Kontinentaleuropa das stärkste Wachstum in den zurückliegenden 10 Jahren. Der Wirtschaftsvertrauens-Index für die Eurozone, ein Indikator, der stark mit der Entwicklung des Büroflächenumsatzes korreliert, hat im November 2017 den höchsten Stand seit 2000 erreicht.
 
Trotz der aktuellen Herausforderungen, z.B. die nächste Phase der Brexit-Verhandlungen, prognostiziert JLL eine weiterhin robuste Nachfrage nach Büroflächen und ein weiterhin über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegendes Mietpreiswachstum.

 
Starkes Mietpreiswachstum
 
Der gewichtete europäische Mietpreisindex* von JLL legte im 4. Quartal 2017 um 2,0 % gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. 15 der 24 Index-Städte verzeichneten im 4. Quartal ein Mietpreiswachstum gegenüber dem Vorquartal (gegenüber 9 Städten im 3. Quartal).
 
In Europa betrug das Mietpreiswachstum im Gesamtjahr 2017 gegenüber dem Vorjahr 4,1 %. Großbritannien ausgenommen lag der Anstieg bei 4,7 %. In Westeuropa allein betrug der Anstieg, UK ausgenommen, 5,3 %.  
 
Deutschland ist im Blick auf das Mietpreiswachstum weiterhin Spitzenreiter in Europa. Aufgrund einer Angebotsverknappung bei steigender Nachfrage verzeichneten Berlin (+3,4%), Düsseldorf (+1,9%), Hamburg (+1,9%), München (+1,4%) und Frankfurt (+1,3%) Quartalszuwächse. Auch im Jahresvergleich sticht die deutsche Hauptstadt mit + 11 % heraus, nur Stockholm registrierte europaweit ein höheres Mietpreiswachstum (+12,9 %).
 
In den Niederlanden zeigt sich das Mietpreiswachstum im 4. Quartal neben Amsterdam (+ 3,9 %) auch in Den Haag (+5,4%) und Utrecht (+4,3%).
 
Stabil geblieben sind die Spitzenmieten im 4. Quartal 2017 in London. 2018 wird mit einem leichten Mietpreisrückgang für die Londoner City gerechnet, die Spitzenmieten im West End werden unverändert bleiben. In Paris zeigen die revidierten Daten bei den Spitzenmieten ein Wachstum von +1,3% gegenüber dem Vorjahr bei weiter positiver Stimmung auf dem Markt.
 
Die Spitzenmieten in Madrid und Barcelona (+1,6% bzw. + 1,1 % gegenüber dem Vorquartal) setzten ihren Wachstumstrend - bei knappem Angebot an erstklassigen Flächen und einer soliden Nachfrage - fort. Mailand verzeichnete ebenfalls ein robustes Quartals-Wachstum (+2,8%) - das Flächenangebot im Spitzensegment bleibt weiterhin knapp.
 
In Mittel- und Osteuropa (CEE) sind die Spitzenmieten in Prag nach einer seit Mitte 2016 andauernden stabilen Phase um 5,0% gestiegen. Gestoppt scheint der Abwärtstrend der Spitzenmieten in Warschau. Sie waren in Folge der hohen Projektentwicklungs-Pipeline seit 2012 rückläufig.
 
Mit 2,3% dürfte das europäische Büro-Mietpreiswachstum 2018 den 5-Jahres-Durchschnitt (+1,4%) übertreffen. In Mittel- und Osteuropa, wo das Mietpreiswachstum in den letzten 10 Jahren aufgrund des Überangebots verhalten war, bleiben die Prognosen (Moskau ausgenommen) mit 0,7% für 2018 weiter gedämpft. Sollte das anhaltend hohe Umsatzniveau das verfügbare Angebot weiter reduzieren, könnten die Mieten Steigerungspotential realisieren. In der Vergangenheit hatten Spitzenmieten in Prag, Budapest und Warschau auf Leerstands-Veränderungen zeitnah reagiert. 

 
Büroflächen-Nachfrage zum Jahresende auf Rekordniveau
 
Der europäische Büroflächenumsatz ist im 4. Quartal 2017 auf rund 4,0 Mio. m² gestiegen, ein Zuwachs von 16% gegenüber dem 4. Quartal 2016. Damit kann das höchste jemals in einem Quartal verzeichnete Vermietungsvolumen notiert werden. Der Umsatz 2017 belief sich auf 13,3 Mio. m², ein Plus von 10% gegenüber 2016 und der höchste Stand seit dem letzten Markt-Höhepunkt im Jahr 2007.  Der Umsatz 2017 übertrifft damit die zu Beginn des Jahres getroffenen Prognosen – Paris und insbesondere die deutschen Big 5 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) zeigten eine überdurchschnittliche Performance.
 
Auch London verzeichnete 2017 einmal mehr - trotz des Rückgangs um 8 % in Q4 2017 gegenüber dem Rekordvolumen im Vorjahreszeitraum - ein im Gesamtjahr starkes Umsatzniveau, das über den Erwartungen liegt. Die sogenannten „Flexible Workspace“ – Betreiber tragen zu einem erheblichen Umfang zum positiven Ergebnis bei: auf diese Nutzergruppe entfallen 20% des Umsatzes in 2017.
 
Derweil hat sich die positive Stimmung, die in den letzten 18 Monaten auf dem Markt in Paris herrschte, im 4. Quartal in einem Umsatz von 854.000 m² und damit dem stärksten jemals verzeichneten 4. Quartal niedergeschlagen.
 
In Deutschland zeigten die Big 5 auch zum Jahresende wenig Anzeichen einer Abschwächung. Der Umsatz stieg im 4. Quartal gegenüber dem Vorjahr um 38%. München (+77%), Frankfurt (+63%) und Hamburg (+39%) notierten hohe Zuwächse gegenüber dem Vorjahr, Minuszeichen waren in Düsseldorf (-15%) und Berlin (-1%) zu notieren. Mit 296.000 m² bzw. 392.000 m² verzeichneten auch Frankfurt und München jeweils das stärkste jemals registrierte Quartal. Im Gesamtjahr zeigten Frankfurt (+36 %), München (+ 28 %) und Hamburg (+16 %) hohe Zuwächse, moderater in Berlin (+3,4 %) und Düsseldorf  (+2,8 %), rückläufig allerdings in Köln (- 30 %) und Stuttgart (-36 %).
 
Ein lebhaftes 4. Quartal notierten die Märkte in Mittel- und Osteuropa mit Zuwächsen gegenüber dem Vorjahr in Moskau (+69%), Prag (+90%) und Warschau (+10%). In Budapest wurde gegenüber dem außergewöhnlich hohen Niveau im 4. Quartal 2016 ein Rückgang von 31% verzeichnet.
 
Eine ebenfalls bemerkenswerte Performance im 4. Quartal wiesen neben München (+77% gegenüber Vorjahr) Madrid (+74%), Brüssel (+23%) und Dublin (+6%) auf.
 
Europaweit nimmt die Nachfrage weiterhin zu. JLL hat seine Umsatzprognose für 2018 auf 12,3 Mio. m² erhöht. Das würde zwar ein Rückgang gegenüber 2017 bedeuten, gleichzeitig den 10-Jahres-Durchschnitt aber um 11% übertreffen.

 
Niedrigste Leerstandsquote seit 2008 – Projektentwicklungen nehmen Fahrt auf
 
Die starke Vermietungs-Aktivität höhlt das verfügbare Flächenangebot weiterhin aus: die europäische Büro-Leerstandsquote ist im 4. Quartal 2017 um 20 Basispunkte auf 7,4% gesunken. Gleichzeitig nehmen Projektentwicklungen Fahrt auf: rund 1,3 Mio. m² wurden allein im 4. Quartal fertiggestellt.
 
Aus diesem Grunde geht JLL bei weiter steigender Pipeline 2018 – 2019 von einer Stabilisierung des Leerstands aus. Die Fertigstellungen werden jedoch mit 5,0 Mio. m² bzw. 6,5 Mio. m² in 2018 bzw. 2019 weiterhin deutlich unter dem Jahresniveau von über 7 Mio. m² vor der globalen Finanzkrise bleiben. In einigen angebotsschwachen Märkten Westeuropas kommen die von Unternehmen dringend benötigen Flächen auf den Markt,  die den Anforderungen an moderner Ausstattung genügen.
 
In den meisten europäischen Städten hat die Flächenverfügbarkeit weiter abgenommen, 14 der 24 Index-Städte verzeichneten einen Rückgang der Leerstände. Dieser Rückgang war besonders stark in Warschau (-170 Basispunkte auf 11,2%), Amsterdam (-120bp auf 6,7%), Budapest (-80 Basispunkte auf 6,9%) und Berlin (-60 Basispunkte auf 3,5%).
 
Mit 5,0 Mio. m² wird die Projektentwicklungs-Pipeline 2018 hoch ausfallen (nach 4,07 Mio. m² 2017). Umfangreiche Fertigstellungen werden sich vornehmlich auf London, Paris, Dublin, Berlin und München konzentrieren.

 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.