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Pressemitteilung

London / Frankfurt

Europäische Büronutzermärkte - Starker Jahresauftakt trotz politischem und ökonomischen Gegenwind- Anhaltend robuste Nachfrage sowie Mietpreiswachstum im Gesamtjahr 2018 erwartet


Europäische Büroimmobilienuhr - Kommentar und Charts [PDF]

 

  • Europäischer Büro-Mietpreisindex von JLL legt im 1. Quartal 2018 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 1,0% zu.
    Für das Gesamtjahr wird ein Plus von 2,5 % erwartet.
     
  • Mit mehr als 3 Mio. m² wird der stärkste europäische Büroflächenumsatz in einem 1. Quartal seit 2007 erzielt.
     
  • Weiter rückläufig zeigt sich die europäische Leerstandsquote: 7,0 %  ist der niedrigste Stand seit 2008.


Europäische Büronutzermärkte

 
Trotz einigem wirtschaftlichen und geopolitischen Gegenwind zeigte die Wirtschaft in Europa in den vergangenen zwölf Monaten einen robusten Aufschwung, basierend auf einer bemerkenswerten Gemengelage. Auch im laufenden Jahr dürften  die Nutzeraktivitäten auf den Büromärkten weiter von niedrigen Zinsen, einer wiederbelebten Binnennachfrage, einem Arbeitsmarkt mit positiven Signalen und weiterer Zunahme von Arbeitsplätzen getragen werden – auch wenn die Wachstumsrate im Euroraum und der EU im laufenden und kommenden Jahr etwas niedriger ausfallen dürfte, sie bleibt voraussichtlich robust. Während in Deutschland der Höhepunkt beim Wachstum des BIP in 2017 bereits erreicht  worden sein könnte, eine hohe Auslastungsquote der Wirtschaft sowie ein signifikanter Fachkräftemangel das Wachstum nun möglicherweise verlangsamen (Unternehmen nennen daneben überzogene Lohnabschlüsse und zunehmenden Protektionismus als weitere Risikofaktoren), legt die Wirtschaft in Frankreich schrittweise weiter zu und könnte 2018 mit prognostizierten mehr als 2 % das höchste Wirtschaftswachstum seit 2011 erzielen. Die Performance von Großbritannien wird zwar vom Brexit überschattet. Allerdings war die Konjunkturabschwächung bislang relativ moderat: von +2,1 % (Q1 2017 / Q1 2016) auf + 1,5 % (Q1 2018 / Q1 2017). Keine Frage: die Welt steht vor unterschiedlichsten Herausforderungen, die Unwägbarkeiten haben zugenommen. Derzeit zeigt sich die Nachfrage auf den Büroimmobilienmärkten unbeeindruckt, JLL erwartet eine robuste Nachfrage und im Zuge dessen ein Mietpreiswachstum, das sich weiterhin über dem langfristigen Mittel bewegen wird.

 
JLL Prognosen gehen europaweit von einem Mietpreiswachstum von 2,5% aus
 

Der gewichtete europäische Mietpreisindex* von JLL legte im 1. Quartal 2018 um 1% gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. Acht der 24 Index-Städte verzeichneten in den ersten drei Monaten ein Mietpreiswachstum (gegenüber 15 Städten im 4. Quartal 2017 mit einem Plus von 1,7% gegenüber Q3 2017). Im Jahresvergleich kann insgesamt ein Plus von 4,2 % notiert werden.  Für die westeuropäischen Märkte (inklusive UK) liegt der Zuwachs bei 4,7 %.  Dieser deutliche Anstieg , der höchste seit dem zweiten 2. Quartal 2016, spiegelt das in vielen Märkten der Region weiterhin bestehende Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage wider. Bis Ende des Jahres dürfte das europäische Büro-Mietpreiswachstum mit 2,5% den 5-Jahres-Durchschnitt (2,2%) leicht übertreffen. Ein Potential für ein überdurchschnittliches, angebotsorientiertes Mietpreiswachstum besteht in den angespanntesten Märkten Europas, Amsterdam, München, Stuttgart, Stockholm und Prag.
In den ersten drei Monaten 2018 war Brüssel mit einem Plus von 5 % gegenüber dem Vorquartal Spitzenreiter, profitierend von einer starken Nachfrage. In Südeuropa konnten Mailand (+4,5%, Barcelona (+3,2%) und Madrid (+2,4%) in Folge eines knapper werdenden Angebots und einer soliden Nachfrage, insbesondere im Spitzensegment des Marktes, ebenfalls ein überdurchschnittliches Mietpreiswachstum über das Quartal aufweisen. Ähnliches gilt für Utrecht (+4,2%), Berlin (+3,3%), Edinburgh (+3,1%) und Stockholm (+2,9%). In den deutschen Big 7 scheint die aktuelle Mietpreisphase stärker angebots- als nachfrageorientiert zu sein. So sank beispielsweise der Umsatz in Berlin im ersten Quartal um fast 17 %, die Spitzenmiete zog aber um einen weiteren Euro auf 31 Euro/m²/Monat an, eine deutliche Reaktion auf das weitere Absinken der Leerstandsquote.
Einmal mehr unverändert blieben die Spitzenmieten in den beiden größten Märkten Paris und London. Während für die französische Hauptstadt ein Plus für das Gesamtjahr 2018 erwartet wird, hat sich in der britischen Metropole während der ersten drei Monate ein stabiler werdender Nutzermarkt bemerkbar gemacht. Allerdings gehen die Prognosen von JLL für die City of London nach einer stabilen Entwicklung im gesamten Jahr 2018 für 2019  von einen leichten Rückgang aus, für den Teilmarkt West End könnte ebenfalls nach unveränderter Entwicklung im laufenden Jahr  wieder ein Anstieg zu Buche schlagen.
Auch in den mittel- und osteuropäischen Märkten zeigte der Jahresauftakt 2018 keine Bewegung bei den Spitzenmieten. Während sie in Prag und Budapest nach Zuwächsen von 5,0 % bzw. 2,3 % in 2017 zunächst stabil geblieben sind und für Prag einen weiteren Anstieg um 2,4 % bzw. 2,3 % in 2018 bzw. 2019 (für Budapest stabil) prognostiziert wird, dürften die Eigentümer in Warschau und Moskau nun aufatmen: die Mieten scheinen nach kontinuierlichem Rückgang in den vergangenen Jahren mit bis zu - 2,1 % in Warschau 2017 und -21,7 % in Moskau 2014 die Talsohle erreicht zu haben. 

 
Hohes Umsatzvolumen setzt sich auch im ersten Quartal fort
 
Der europäische Büroflächenumsatz belief sich im 1. Quartal 2018 auf insgesamt ca. 3,1 Mio. m², entsprechend einem Jahreszuwachs von 5% und einem deutlich zweistelligen Plus gegenüber dem 10-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale (22 %). Bemerkenswert - und die Stärke des europäischen Nutzermarkes unterstreichend: Diese sehr gute Performance folgte auf ein 4. Quartal und Gesamtjahr 2017 mit Rekordvolumina. Die JLL Umsatzprognose für 2018 beläuft sich derzeit auf rund 13 Mio. m², leicht unter dem Vorjahr (- 2,5 %) gleichzeitig würde der 5-Jahreschnitt um 11,6%, der 10-Jahreswert um 17% übertroffen werden.
 
Die positive Stimmung, die sich in den vergangenen 18 Monaten in Paris bemerkbar gemacht hatte, hielt auch zu Jahresbeginn 2018 an. Das Umsatzvolumen legte auf 742.000 m² zu (+13% gegenüber Vorjahr). Es war das stärkste 1. Quartal seit 2006.
London hat die Erwartungen mit einem Plus von 8 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres wieder übertroffen. Dabei konnte ein Plus von 10% im West End, basierend auf wichtigen Transaktionen im TMT- (Technologie-, Medien- und Telekommunikation) und Dienstleistungssektor, die leichten Einbußen in der City (-4%) mehr als ausgleichen. Eine erfreuliche Performance zeigten Dublin (+65%) und Madrid (+24%). In Deutschland notierten die Büroflächenmärkte in den Big 7 beim Jahresvergleich einen Umsatzrückgang von 15 %. Dieses Umsatzminus geht aber nicht auf das Konto einer nachlassenden Nachfrage. Viele umzugswillige Unternehmen werden aufgrund der geringen Verfügbarkeit an geeigneten Flächen ausgebremst und quasi gezwungen, auslaufende Mietverträge in ihren bestehenden Flächen zu verlängern. Aggregiert über alle sieben Immobilienhochburgen wurden zwischen Januar und März knapp 900.000 m² vermietet oder an Eigennutzer verkauft, ein Volumen, das gut 5 % über dem langjährigen Mittel seit dem ersten Quartal 2010 liegt. Zwar war der Umsatz in München und Berlin (230.000 m² bzw. 190.000 m²) am höchsten, beide Städte mussten aber mit knapp 12 % bzw. 17 % kräftig Federn lassen. Die stärksten Einbußen mussten Hamburg (- 41 %), Köln und Düsseldorf mit jeweils rund einem Drittel hinnehmen. Positive Meldungen dagegen kamen aus Frankfurt und Stuttgart, hier verbesserten sich die Umsatzzahlen um 31 % bzw. 21 %.
 
Noch höher im zweistelligen Bereich (+ 73 %) bilanzierten die mittel- und osteuropäischen Märkte, angeführt durch eine starke Performance in Moskau (+122% gegenüber Vorjahr), Prag (+53%), Warschau (+45%) und Budapest (+19%). Bemerkenswert waren die Aktivitäten in der tschechischen und polnischen Hauptstadt, die ihren 5-Jahresschnitt (der ersten Quartale) um 100 % bzw. 64% überboten haben.

 
Angebotsknappheit in vielen europäischen Büroflächenmärkten bleibt bestehen
 
Der starke Büroflächenumsatz übt weiter Druck auf das verfügbare Flächenangebot aus. Die europäische Büro-Leerstandsquote ist gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 30 Basispunkte auf 7,0% gesunken. Das ist der niedrigste Stand seit dem 2. Quartal 2008. Europaweit konnten 19 der 24 Index-Städte im 1. Quartal einen Rückgang der Leerstände aufweisen, angeführt von Stockholm (-160 Basispunkte auf 6,1%), Warschau (-90 Basispunkte auf 10,8%) und Dublin (-80 Basispunkte auf 7,1%).
 
Die Leerstandsquote in den sieben deutschen Immobilienhochburgen lag Ende März bei 4,5 % und damit nochmals fast 20 Basispunkte unter der Quote drei Monate zuvor. Kumuliert stehen damit in den Big 7 nur noch 4,18 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, 15 % weniger als noch vor einem Jahr. In sechs der sieben Hochburgen fiel der Leerstandsrückgang zweistellig aus. Stuttgart hat mit 2,4 % europaweit die niedrigste Leerstandsquote, gefolgt von Berlin und München (jeweils mit 3,4%). 
 
Die Büro-Fertigstellungen blieben im 1. Quartal mit insgesamt rund 770.000 m² leicht unter dem 5-Jahresschnitt (der ersten Quartale). Zwar nehmen die Projektentwicklungen 2018 und 2019 Fahrt auf, in der Folge eher mit einer Stabilisierung der Leerstandsquote. Denn im Vergleich zu früheren Zyklen bleibt die Pipeline eher moderat, die Fertigstellungen mit einem Volumen von rund 5,1 Mio. m² im laufenden Jahr mit Fokus auf Paris, London, Berlin, München und Dublin bzw. 6,0 Mio. m² in 2019 dürften nicht ausreichen, der Angebotsknappheit in vielen europäischen Büroflächenmärkten ausreichend etwas entgegenzusetzen.

 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.