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Pressemitteilung

Stuttgart

Drei Monate Feuerwerk auf dem Stuttgarter Investmentmarkt

Bürovermietungsmarkt bietet kaum noch Optionen für Nicht-Eigennutzer


STUTTGART, 11. April 2018 – Am Stuttgarter Büromarkt scheiden sich die Geister: Während der Vermietungsmarkt mittlerweile chronisch unter Angebotsmangel leidet, hat der Investmentmarkt seit Neujahr ein beeindruckendes Feuerwerk gezündet: 690 Mio. Euro erreichte das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten des Jahres. Das ist nicht nur mehr als das Doppelte des bisher stärksten Auftaktquartals, sondern auch schon rund die Hälfte des gesamten Volumens des abgelaufenen Jahres von 1,38 Mrd. Euro.

„Der Stuttgarter Investmentmarkt ist außergewöhnlich stark ins Jahr 2018 gekommen und hat im Vergleich zum Vorjahr 273 Prozent zugelegt. Im Kontrast zum Fünfjahresschnitt sind es immerhin 164 Prozent“, analysiert Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart.

Vier der insgesamt 17 registrierten Transaktionen verzeichnete der Teilmarkt City und kommt damit auf knapp 240 Mio. Euro. Aber auch in anderen Teilmärkten gab es nennenswerte Investmentaktivitäten, so zum Beispiel in den Teilmärkten Feuerbach, Unter-Obertürkheim/Wangen-Hedelfingen oder Vaihingen-Möhringen mit Volumina zwischen 75 Mio. und 175 Euro. 

Die größte Transaktion steuerte Brookfield bei, die das SI-Centrum in Vaihingen für 145 Mio. Euro von Balandis Real Estate erstanden. In der Königstraße wurde derweil eine neue Bestmarke beim Faktor aufgestellt: Hier wechselte ein Objekt für den Faktor 32,5fach den Besitzer.

Pipeline ist noch mit mehr als einer halben Milliarde Euro gefüllt

„Davon ist sicherlich noch einiges aus dem vergangenen Jahr herübergeschwappt, doch ist die Pipeline für das laufende Jahr auch noch mit knapp einer halben Milliarde Euro Transaktionsvolumen gefüllt“, sagt Veiel, „deshalb gehe ich für das Gesamtjahr von rund 1,6 Mrd. Euro aus – wenn es nicht noch große Überraschungen gibt.“ 2018 werde nochmal ein starkes Jahr, denn wer verkaufen wolle, der werde es dieses Jahr angehen. Von Hektik sei aber nichts zu spüren. Die Nachfrage sei unverändert sehr hoch, zu gleich herrsche Engpass beim Produkt. Das wirkt sich auch auf die Renditen aus: „Die Rendite lag nun zwar über ein Jahr lang konstant bei 3,50 Prozent, doch gehe ich davon aus, dass sie bis Ende des Jahres einen neuen Rekordwert von 3,35 Prozent erreichen wird.

Bei den Nutzungsarten dominierten Büros mit 43 Prozent Marktanteil, gefolgt von Mischnutzung (21 %), Grundstücken (15 %) und Einzelhandel (12 %). Core plus war mit 66 Prozent die meistgehandelte Risikoklasse. Core kam auf 29 Prozent.

Ausländische Investoren machten auf Käuferseite 61 Prozent aus, auf Verkäuferseite hingegen nur 16 Prozent, sodass sie ihre Bestände per Saldo um 314 Mio. Euro ausbauten.

Einzelner Eigennutzer dominiert den Stuttgarter Bürovermietungsmarkt

Die Dürreperiode auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt hat sich unterdessen nur scheinbar entspannt. Zwar setzte der Markt im ersten Quartal bei 47 Abschlüssen 89.100 m² um und lag damit 21 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Blickt man jedoch genauer hin, ging die Zahl der Deals um 22 Prozent auf 47 zurück.

Noch stärker fällt diese Diskrepanz zwischen Fläche und Dealzahl in der mittelfristigen Betrachtung der vergangenen fünf Jahre aus: Hier liegt der aktuelle Flächenwert 51 Prozent über dem Schnitt, die Anzahl hingegen 39 Prozent darunter. Auch langfristig im Dekadenvergleich wird dieser Trend unterstrichen: Die aktuelle Fläche liegt 78 Prozent über dem Schnitt, die Anzahl 31 Prozent darunter.

Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Germany, erklärt den Grund für diesen Trend: „Erneut wird der Flächenumsatz durch einen Eigennutzer deutlich nach oben getrieben. In diesem Fall Bosch mit 50.000 m² in Feuerbach. Nimmt man nun noch 10.000 m² des Landesbetriebs Vermögen und Bau hinzu, bleibt relativ wenig für den offenen Markt übrig.“ 

Diese Eigennutzer-Abschlüsse mit bis zu 90.000 m² hat es in den vergangenen Jahren immer wieder gegeben, was dem Markt eine scheinbare Vitalität gab, die faktisch aber nicht existent ist. Ebenso dominieren diese einzelnen Großdeals die Verteilung nach Branchen und Teilmärkten.

Leerstandsquote sinkt auf kritischen Sockelwert

Das spiegelt auch die Leerstandsquote wider, die von 3,4 Prozent vor einem Jahr auf mittlerweile 2,4 Prozent gesunken ist. „Wir gehen derzeit davon aus, dass sie bis Jahresende sogar noch auf 2,2 Prozent abflachen wird, was dann fast nur noch nicht marktgängige Objekte umfassen wird“, gibt Treier einen Ausblick. Entspannung ist zudem nicht in Sicht, da im ersten Quartal keine neuen Flächen fertiggestellt wurden. Bis Jahresende sollen Objekte mit insgesamt 70.000 m² abgeschlossen werden, von denen noch 39 Prozent verfügbar sind.

Das wirkt sich langfristig auf die Spitzenmiete aus, die binnen eines Jahres um beachtliche eineinhalb Euro auf 23 Euro stieg und bis Jahresende wohl weitere 50 Cent aufsatteln wird. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt hingegen weiterhin relativ stabil bei 13,24 Euro.

Stuttgarts Büroteilmarkt der Zukunft heißt Ulm

Wie gehen Nutzer mit so einem komplizierten Markt um? „Wir sehen auf der einen Seite, dass Coworking-Konzepte zunehmend Stuttgart in den Blick nehmen und damit den Mangel an kleinen, hochwertigen Flächen abfedern können. Auf der anderen Seite blicken Unternehmen bereits fünf Jahre und mehr in die Zukunft und setzen auf die dann ideale Anbindung nach Ulm und zum Flughafen“, analysiert Treier. 

Unternehmen denken zunehmend über den Kessel hinaus und beziehen dabei auch Lohn- und Lebenshaltungskosten in ihre Standortkalkulation mit ein. Die liegt meist schon fertig in der Schublade. „Die nächsten verfügbaren, großflächigen Stuttgarter Büros entstehen direkt im Bahnhofsumfeld und in Ulm.“