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Pressemitteilung

Frankfurt

Nur minimale Anstiege bei Neben- und Vollkosten von Umschlagimmobilien und reinen Lagerimmobilien

Nutzer von Umschlagimmobilien zahlen deutlich mehr


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 22. Mai 2018 – Die durchschnittlich zu zahlenden Nebenkosten sowohl bei vermieteten als auch bei eigen genutzten Logistikimmobilien sind für Umschlagimmobilien (Cross Dock) und reinen Lagerimmobilien nur leicht gestiegen. Nahezu unverändert ist auch der deutliche Mehrkostenaufwand von Nutzern einer Umschlagimmobilie. 
 
Im aktuellen Logistik-Oscar* 2018 wurden die Betriebs- und Nebenkosten von 276 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von 6,0 Mio. m² analysiert. Regionale Schwerpunkte waren nicht auszumachen. Rund 57 % sind klassische Lagerobjekte, 43% Umschlagimmobilien, die sich in der Regel durch eine höhere Anzahl von Ladetoren/m² Hallenfläche und durch eine geringere Gebäudetiefe auszeichnen. Die Analyse umfasst die Kostendaten für 167 vermietete Objekte mit insgesamt 4,15 Mio. m². Deren Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar. „22 dieser Objekte, in der Regel mit einem jüngeren Fertigstellungsdatum, also nicht älter als zehn Jahre, haben ein Nachhaltigkeitszertifikat. Die Gesamtnebenkosten dieser Gebäude sind immerhin 13 % niedriger als in den nicht zertifizierten Gebäuden“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany.
Die Kostendaten für die 109 analysierten selbst genutzten Objekte mit 1,85 Mio. m² sind in die Vollkostenanalyse eingeflossen.
 
Die Nebenkostenanalyse kommt für reine Lagerimmobilien auf durchschnittliche Kosten von 1,23 Euro/m²/Monat, bei Umschlagimmobilien sind es für Mieter 1,78 Euro/m²/Monat, ein Mehraufwand von 45 %. Damit sind bei beiden Hallentypen die Kosten gegenüber der Vorgängeranalyse aus dem Jahr 2016 mit Abrechnungszeitraum 2014 jeweils nur minimal gestiegen, der deutlich prozentuale Unterschied zwischen beiden aber auf nahezu demselben Niveau.
 
Für Kosten von Strom und Heizung müssen die Nutzer am meisten zahlen. Bei Umschlagimmobilien fallen 0,73 Euro/m²/Monat für beide Einzelposten an, entsprechend einem Anteil von 41 %, bei Lagerimmobilien sind es pro Quadratmeter monatlich etwas mehr als ein Drittel (0,43 Euro). „Ein Großteil des Kostenunterschieds lässt sich durch die Häufigkeit des Warenumschlags erklären. Ein intensiverer Betrieb der Ladetore hat sowohl einen höheren Stromverbrauch als auch höhere Heizkosten zur Folge“, sagt Frank Weber. Darüber hinaus werde der Stromverbrauch stark durch die Betriebszeiten beeinflusst. Die Kosten stiegen etwa proportional mit der Zunahme der Betriebsschichten.
 
Bei öffentlichen Abgaben gibt es eine Schwankungsbreite auf regionaler Ebene durch die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer. Deutschlandweit liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei den meisten der Gemeinden  zwischen 300 und unter 400 %, die sieben Immobilienhochburgen bewegen sich teilweise deutlich darüber. Am höchsten ist er in Berlin mit 810 %, in Düsseldorf mit 440 % am niedrigsten. Auf ähnlichen Niveaus bewegen sich die Werte in Frankfurt (500 %), Köln (515 %), Stuttgart (520 %), München (535 %) und Hamburg (540 %). 
 
Die Unterschiede bei Dienstleistungen wie Hausmeister, Bewachung und Außenpflege sind vereinbarungsbedingt, fallen aufgrund deutlich geringerer Beanspruchung und Frequentierung bei Lagerimmobilien deutlich niedriger aus. Darüber hinaus ließen sich tendenziell Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe feststellen. Bei Lagerimmobilien ab 25.000 m² sind mit 1,19 Euro/m²/Monat 13% weniger zu zahlen als bei Größen unter 10.000 m². Für Umschlagimmobilien schlägt diese Kostenkategorie mit 1,62 Euro/m²/Monat deutlich niedriger in der Abrechnung zu Buche.
 
Der wesentliche Unterschied zwischen der Nebenkostenanalyse bei vermieteten Gebäuden und der Vollkostenanalyse der Eigennutzer liegt in der ausdrücklichen Berücksichtigung der nutzerspezifischen Betriebskosten. „So entfallen etwa die Reinigungs-, Wartungs- und Stromkosten für die Lagerflächen, die in vermieteten Objekten vom Mieter beauftragt und bezahlt werden, auch auf den Eigennutzer. Eine Unterteilung ist hier in der Praxis kaum möglich, da die Erfassung nicht separat erfolgt“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany. Das führe dazu, dass die an sich erwartbaren positiven Skaleneffekte für größere Immobilien stark von der konkreten Nutzung überlagert werden. Und Weber ergänzt: „Die technisch höherwertige Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt deren Kosten mit 2,74 Euro/m²/Monat um drei Viertel deutlich höher ausfallen als bei reinen Lagerimmobilien (1,56 Euro/m²/Monat).“ Dies gelte insbesondere bei den Stromkosten mit 0,94 Euro/m²/Monat  gegenüber 0,41 Euro und der Heizung mit 0,35 Euro gegenüber 0,22 Euro. Auch bei der Wartung der technischen Anlagen wie Wärmeversorgung und Sicherheitstechnik zeigt sich mit einem Plus von 75 % ein merklich höherer Unterschied, der sich aber in absoluten Zahlen mit 0,28 Euro/m²/Monat gegenüber 0,16 bei beiden Hallentypen in der Gesamtabrechnung mit niedrigeren Kosten niederschlägt.

 

* In Kooperation von JLL und Neumann & Partner, CREIS Real Estate Solution. Die Die untersuchten Kostendaten beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Jahres 2016. Der Anteil der Gebäude, die bereits im letzten Oscar bewertet wurden, liegt bei 65%