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Pressemitteilung

Berlin

Berliner Markt hat die meisten Flexible Office Space-Standorte und Flächen

Flexible Workspace steuert in Big 7 auf 80.000 Arbeitsplätze zu


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]


BERLIN, 25. Juni 2018 – Flexible Office Space setzt sein rasantes Wachstum in Deutschland fort. Nach aktuellem Stand werden in den sieben größten Metropolen derzeit bereits an 429 Standorten flexible Büroflächen zur Verfügung gestellt, für weitere 58 sind zwischen Betreibern und Eigentümern bereits Mietverträge unterschrieben, so der JLL-Report „Flexible Office Space*. Dabei haben die derzeit agierenden 236 Betreiber rund 764.000 m² für 76.800 Arbeitsplätze einkalkuliert. Allein 2017 konnten Betreiber potentiellen Nutzern an 62 Standorten rund 120.000 m² zur Anmietung anbieten. 2018 / 2019 / 2020 könnte sich die Anzahl auf 72 und 214.000 m² erhöhen. 
 
Zwischen Objekteigentümern und Flexible Office Betreibern wurden 2017 in den Big 7 rund 250.000 m² vermietet, entsprechend rund 6 % des gesamten Umsatzvolumens; in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 28.000 m² über 3 % des Volumens. 
 
Zu den größten Anbietern in Deutschland zählen Regus, WeWork und Design Offices, die inklusive der geplanten Büros auf jeweils zwischen 85.000 m² und 100.000 m² Gesamtfläche kommen werden.
 
BERLIN ist unter den Big 7 mittlerweile die Stadt mit den meisten Flexible Office Space-Standorten und -Flächen. An insgesamt 120 Adressen stehen bereits knapp 170.000 m² zur Verfügung, 11 weitere sind geplant mit ca. 43.000m² (Stand Mai 2018). Mit insgesamt 131 Standorten und knapp 213.000 m² flexibler Büroflächen können Nutzer in der Hauptstadt also von mehr Angeboten profitieren als in Düsseldorf, Köln und Stuttgart zusammen. Auch im Hinblick auf das absolute Flächenvolumen reicht keine andere Stadt an das Berliner Angebot heran. Deutlich ist der Abstand zur zweitplatzierten Bayernmetropole, die auf 160.000 m² kommt.
 
Größter Anbieter von Flexible Office Flächen auch in Berlin ist WeWork, das an insgesamt sieben Standorten mehr als 40.000 m² Fläche zur Verfügung stellt, gefolgt vom Berliner Unternehmen Factory Berlin mit mehr als 20.000 m² in Mitte und in Berlin-Alt-Treptow. Der deutschlandweite Top-Anbieter Regus kommt in der Hauptstadt auf Platz Drei.

 
Größtes Arbeitsplatzangebot in Mitte – Meiste Standorte in Kreuzberg-Tempelhof
 

Mit knapp 6.900 Arbeitsplätzen bietet der Teilmarkt Mitte das größte Angebot, vor Kreuzberg-Tempelhof mit über 4.700 und dem Areal Potsdamer-Leipziger Platz mit gut 4.100. Nach Anzahl der Adressen ist Kreuzberg-Tempelhof allerdings mit 35 Standorten führend.
 
Die Preise für Flexible Office Flächen bewegen sich in Berlin unter dem Durchschnitt der Big 7. Ein Hot Desk kostet im Mittel 175 Euro im Monat, ist damit so günstig wie in keiner anderen Stadt, im Schnitt 12 % darunter. „Die hohe Anzahl von reinen Coworking-Standorten und Flächen fördert den Wettbewerb unter den Anbietern und davon profitieren die Nutzer“, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. Während sich die „normalen“ Büromieten in den letzten Jahren sukzessive erhöht und mittlerweile im Spitzenbereich auch die 30 Euro-Marke übertroffen hätten, vor fünf Jahren bereits von Frankfurt und München getoppt, lägen die durchschnittlichen Kosten für angemietete Flexible Office Flächen in der Hauptstadt teilweise prozentual zweistellig unter denen der anderen Städte: mit 250 Euro im Monat für einen festen Arbeitsplatz im Open Space-Bereich werden durchschnittlich 17 % weniger gezahlt als im Schnitt der Big 7. Der Preis für einen Arbeitsplatz in einem Privatbüro liegt auf dem Niveau der anderen Städte, wenngleich die Spanne von gut 200 Euro bis 1.000 Euro sehr groß ist.
 
„Berlin ist aufgrund seiner wachsenden Internationalität, seiner Größe und der außergewöhnlich hohen Nachfrage aus dem Tech- und Mediabereich die Coworking-Hauptstadt in Deutschland“, so Leimbach. Und weiter: „Die Auslastung der Flexible Office-Space-Büros ist in Berlin hoch, die Nutzernachfrage branchenübergreifend stark. Sowohl Start-ups als auch großen Unternehmen wird die Möglichkeit für kurzfristige Expansionen geboten. Denn angesichts der derzeit herrschenden Knappheit mit einer Leerstandsquote Ende des ersten Quartals von 3,4% suchen Nutzer auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt oft vergeblich nach adäquaten Flächen.“ Flexible Office Space Anbieter haben 2017 rund 77.000 m² Bürofläche von Eigentümern neu angemietet, entsprechend 8 % des gesamten Flächenumsatzes in der Hauptstadt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres waren es 5.700 m². Zu beobachten war auch, dass Flexible Workspace Anbieter Toplagen suchen. Im Berliner Central Business District (CBD) lag ihr Anteil 2017 bei 25 %. 
 
Dieser Fokus der Flexible Office Betreiber auf Toplagen gilt für alle Immobilienhochburgen: ihr Anteil liegt zwischen Anfang 2017 und Ende März 2018 bei 15 % des gesamten Flächenumsatzes im CBD, bezogen auf den jeweiligen Gesamtmarkt der Big 7 immerhin 5%. JLL geht von einer anhaltend hohen Nachfrage vor allem internationaler Betreiber aus. Dabei werden zunehmend auch Nebenlagen in den Fokus rücken, da dort noch Flächen verfügbar sind und andere Preismodelle für neue Nutzergruppen geschaffen werden können.

 
Flexible Office Space fördert die Rückbesinnung auf den Faktor Mensch

 
„Flexible Office Space hat ganz klar ein Bewusstsein für neue Arten von Raum und Büronutzer-Services geschaffen, die den traditionellen Büromarkt aufbrechen oder besser: erweitern“, sagt Leimbach. „Dieses Modell ist quasi der hippe Teil einer breiteren Entwicklung, bei der man durchaus von einer disruptiven Wirkung sprechen kann: Die Flexibilisierung der Arbeitswelt – angetrieben durch die Digitalisierung und die damit einhergehende Rückbesinnung auf den Faktor Mensch und eine die Produktivität und Innovation fördernde Arbeitswelt.“ Entscheidend für die Zukunft von Flexible Office Space werde sein, wie Investoren mit dem höheren Risiko durch Betreiber umgehen: Kleine Coworking-Flächen steigerten die Attraktivität und Flexibilität der Immobilie, Coworking als Alleinnutzer werde eher kritisch gesehen. „Abzuwarten bleibt auch, in wie weit Unternehmen auf diese Arbeitsplätze zurückgreifen – jetzt und in Zeiten des nächsten konjunkturellen Abschwungs“, so Leimbach.

 


*Anmerkungen:
Big 7: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
Die JLL Recherche umfasst einen Zeitraum von vor 2009 bis Stand Mai 2018.
Unter Flexible Office Space versteht JLL Büroarbeitsplätze, die von einem Betreiber zu flexiblen Konditionen in Hinblick auf Laufzeiten, Anzahl und Preise angeboten werden. Die Nutzer profitieren zudem von vorhandener Büroinfrastruktur und weiteren Dienstleistungen des Betreibers.
Das Angebot an Flexible Office Space ist sehr vielfältig. Die einzelnen Betreiber lassen sich in drei Kategorien klassifizieren. Business Center zeichnen sich durch den Fokus auf die Privatsphäre aus. Coworking Space-Anbieter legen den Fokus auf das Teilen (sharing) von offenen Raumkonzepten. Für sie stehen Kommunikation und Kollaboration im Vordergrund. Hybrid-Modell als Kombination aus beiden.
Für „geplante“ Standorte und Flächen sind bereits Mietverträge unterschrieben.