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Pressemitteilung

Frankfurt

Umfrage zum Hotelmarkt EMEA: Steigendes Vertrauen in westeuropäische Hotelmärkte - Renditeerwartungen sinken weiter


 
 
Frankfurt, 02. Juni 2010 - Zum 20. Mal in Folge wurden im Frühling dieses Jahres weltweit mehr als 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der Zukunftsaussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt befragt. Die Ergebnisse wurden im Hotel Investor Sentiment Survey von Jones Lang LaSalle Hotels zusammengefasst.
 
 
Performance-Entwicklung mittelfristig positiv
 
Nachdem in der Umfrage im Oktober 2009 lediglich London als Hotelmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa) in den kurzfristigen Aussichten (sechs Monate) positiv bewertet wurde, waren es in der Frühjahrsumfrage 2010 bereits neun der 36 untersuchten Hotelmärkte. Neben London, Paris und Rom erwarten die befragten Investoren in den nächsten sechs Monaten auch für die drei deutschen Städte Frankfurt, Hamburg und München eine positive Entwicklung. Mittelfristig sehen die Investoren für 29 Hotelmärkte eine Verbesserung der Performance, führend wiederum London, Paris und Rom. Christoph Härle, Managing Director, Jones Lang LaSalle Hotels: „Märkte, in denen die operative Talsohle überwunden scheint und die Barrieren für neue Hotelprojekte groß sind, finden sich im Fokus der Investoren wieder. Kritisch werden weiterhin osteuropäische Hotelmärkte wie Prag, Zagreb oder Budapest bewertet, aber auch für spanische Resortmärkte oder Lissabon sehen die Investoren für die operative Verbesserung noch keinen Silberstreif am Horizont.“
 
 
Renditeerwartungen sinken weiter
 
In den letzten sechs Jahren bewegten sich die Renditeerwartungen* in der Region EMEA je nach Land, Stadt und Hotelqualität zwischen 6,6 % und 9,2 %, obwohl auch Transaktionen unterhalb der 6 %-Marke abgeschlossen wurden.
 
Das Ergebnis der aktuellen Umfrage zeigt für die Region EMEA durchschnittlich eine Renditeerwartung von 8,0 % - ein weiterer Rückgang seit der Umfrage im Oktober 2009 (8,4 %) und vor einem Jahr (April 2009: 9,2 %). In Boomjahren wie 2006 oder 2007 lag die Renditeerwartung im Durchschnitt bei etwa 7 %. Hotelmärkte wie London oder Paris, die nie aus der Mode kommen, zeigen traditionell die niedrigsten Renditeerwartungen – so auch beim aktuellen Survey mit 6,7 % für London und 7 % für Paris. Die deutschen Hotelmärkte München, Hamburg und Berlin folgen auf den Plätzen 3 bis 5 – hier erwarten Investoren eine Rendite von 7,1 % bis 7,3 %. Auch Düsseldorf und Frankfurt liegen mit 7,5 % und 7,6 % unter dem Durchschnitt der EMEA Region. Insgesamt wurde für 16 der 36 untersuchten Hotelmärkte eine Renditeerwartung unterhalb der 8 %-Marke angegeben. Die höchsten Renditen (bis 10,4 %) erwarten die Befragten für Hotelmärkte im Nahen Osten, Osteuropa sowie Resorts in Spanien und Dublin.
 
 
Ein Drittel der Investoren möchte kaufen
  
Immer noch setzen Hotelinvestoren auf „Hotelimmobilie halten“ – diese Strategie dominiert mit rund 38,8 %, zeigt aber gegenüber der Umfrage vom Herbst 2009 (40,4 %) einen leichten Rückgang. Dagegen hat die Strategie „Kaufen“ weiter zugenommen: laut der aktuellen Umfrage möchten 33,7 % der Teilnehmer Hotelimmobilien erwerben, gegenüber 29,9 % im Herbst 2009 und 29,1 % im April 2009. Als Spiegelbild der niedrigen Renditeerwartungen für London und Paris sind Hotelimmobilien in diesen Hotelmärkten ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren – ebenfalls Rom, Mailand, Barcelona und die deutschen Top-Hotelmärkte. Trotz der eher kritischen Sicht auf osteuropäische Hotelmärkte sind Investoren durchaus nicht abgeneigt, in dieser Region Hotelimmobilien zu erwerben – vor allem Moskau und Istanbul haben Investoren im Fokus. „Trotz der operativen Krise werden mittel- bis langfristig die Aussichten auf Wertsteigerung als positiv eingestuft“, so Härle.
 
Weiterhin ist das Interesse, in der Region EMEA neue Hotels zu bauen, sehr gering – lediglich 12 % wählten diese Strategie (Oktober 2009: 13 %).
 
Auch Verkaufsabsichten sind in der Region sehr niedrig, vor allem in Osteuropa, Irland oder den spanischen Resorts warten die Eigentümer auf eine Erholung der Märkte.
 
Die vermehrt favorisierte Strategie, Hotelimmobilien zu kaufen, resultiert in einem etwas gesünderen Käufer:Verkäufer-Verhältnis von 2,2 zu 1 – im Oktober 2009 kamen auf einen Verkäufer 1,8 Käufer. „Eine Wettbewerbssituation unter Käufern, wie wir sie in 2006 oder 2007 erlebten – mit etwa 5 Käufern auf einen Verkäufer – ist das natürlich nicht, aber ein Indikator für eine graduelle Belebung des Investmentmarktes“, weiß Härle. Und weiter: „In der Region EMEA ist diese Belebung schon am gestiegenen Hotelinvestmentvolumen messbar, mit einem Wachstum von rund 46 % im ersten Quartal 2010 gegenüber den ersten drei Monaten 2009.“
 
In Deutschland beläuft sich das Hotelinvestmentvolumen für Einzel- und Portfoliotransaktionen über je 10 Mio. Euro von Januar bis Mai 2010 auf etwa 60 Mio. Euro - mit drei Einzeltransaktionen und einem Portfolio mit zwei Hotels. Christoph Härle: „Voraussetzung aller Hoteltransaktionen in Deutschland waren langfristige Pachtverträge. Die von Banken initiierten bzw. forcierten Verkäufe haben – im Gegensatz zu beispielsweise England – in Deutschland noch nicht stattgefunden. Aber auch im restlichen Kontinentaleuropa kann von einem großen Ausverkauf nicht die Rede sein.“
 
 
*Die in der Umfrage ermittelten Renditeerwartungen der Investoren beziehen sich auf betreiberfreie Hotelimmobilien, bzw. Hotels mit Managementvertrag, nicht auf Objekte mit laufenden Miet- oder Pachtverträgen. Darüber hinaus bezieht sich die Umfrage auch nicht auf getätigte Transaktionen, sondern erhebt das Renditeniveau, das Investoren als angemessen sehen.