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Pressemitteilung

Frankfurt

Politischer Populismus hilft nicht aus der Wohnungsnot - Ausländische Investoren am Berliner Wohntransaktionsmarkt

Land Berlin maßgeblich Treiber der Internationalisierung


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FRANKFURT, 03. September 2018 – Neuseeland hat den Zugang zum Wohnungsmarkt für ausländische Investoren stark eingeschränkt. Nun spielt Michael Müller, Berlins regierender Bürgermeister, mit dem Gedanken, es den Neuseeländern in Berlin gleich zu tun und Beschränkungen für ausländische Investoren einzuführen.
 
„Was bei diesem Gedankenspiel übersehen wird, sind die vielfältigen Interessen der verschiedenen Investorengruppen. Da sind zum einen die Privatinvestoren auf dem Markt für Eigentumswohnungen, an sich schon ein eigenes Anlageuniversum vom vermögenden Erben bis zum bausparenden Familienvater, der auf das Baukindergeld hofft. Verglichen mit dem Kleininvestor sind internationale private Käufer maßgeblich auf das hochwertige Segment fokussiert“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Im ersten Halbjahr 2018 hatte die Preisklasse ab 7.000 Euro/m² lediglich einen Anteil von 10 % an den gesamten etwa 13.700 von JLL analysierten Angeboten am ETW-Markt, in toto etwa 130 Wohnungen also.
 
„Auf dem gewerblichen Wohn-Transaktionsmarkt* ist die Situation weit differenzierter. Berlin ist in der Tat die deutsche Stadt mit dem höchsten Anteil internationaler Investoren. Aktuell wurden etwa 60 % des Transaktionsumsatzes von nicht-deutschen Investoren getätigt. Über einen Zeitraum von zehn Jahren liegt dieser Anteil bei etwa 40 %. Es lohnt sich nach den Motiven internationaler Investoren zu fragen, warum diese in Deutschland im Allgemeinen und in Berlin im Besonderen investieren“, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
 
In einer Langfristbetrachtung der Transaktionshistorie über fast 20 Jahre sind zwei große Peaks in Deutschland und zum Teil auch in Berlin erkennbar. Der erste Peak zwischen 2004 bis Mitte 2008 wurde getrieben durch internationale und opportunistische Investoren. Diese erwarben in großen Teilen Wohnungspakete im Eigentum des Bundes, der Länder oder auch großer Unternehmen. Auf der Verkäuferseite stand damals im Jahr 2004 auch das Land Berlin, das u.a. 90 % der GSW mit mehr als 65.000 Wohnungen an eine Investorengruppe um Cerberus und Goldman Sachs aus den USA verkaufte. Auch die landeseigene BVG und die städtischen Gesellschaften verkauften zu dieser Zeit Wohnungen an nationale wie internationale Investoren. JLL schätzt, dass zwischen 2004 und 2008 etwa 100.000 öffentliche Wohnungen in Berlin an private Investoren verkauft wurden.
 
„Die Kaufpreise für die Wohnportfolios lagen damals weit unter den heutigen Preisen. Die internationalen Investoren hatten früh erkannt, dass Deutschland und Berlin langfristig eine enorme Wertsteigerung im Wohnsegment erfahren würden. Dagegen sah das Land Berlin keine
Möglichkeit, auf anderem Wege die schwache Finanzsituation zu verbessern und gab damals einen Großteil der Kontrolle über mietpreisgedämpfte Wohnungen ab“, betont Scheunemann.
 
Die zweite aktive Phase des Transaktionsgeschehens in Deutschland fand zwischen 2013 und 2016 statt. In dieser Zeit konsolidierte sich die Unternehmenslandschaft im Wohnungssegment. Die Deutsche Annington fusionierte mit der Gagfah zum aktuell größten deutschen Wohnungskonzern Vonovia. Die Deutsche Wohnen übernahm die ehemals landeseigene GSW. Weitere Übernahmen und Fusionen erfolgten maßgeblich unter der Ägide Deutscher Wohnungskonzerne. „Die Motive für diese Marktkonsolidierung lagen in der Erreichung von Skalenvorteilen bei der Bewirtschaftung. Der Anteil internationaler Investoren bei diesen Käufen war damals gering, ebenso im Übrigen auch in der Phase nach der globalen Finanzkrise“, so Dr. Kortmann.
 
Kortmann weiter: „Allerdings erwarben kleinere internationale Fonds und Wohnungskonzerne auch in Berlin Portfolios und Wohnobjekte. Ihre Motivation begründete sich nach der weltweiten Finanzkrise zunächst in den fehlenden Investmentalternativen durch das rapide sinkende Zinsniveau. Der deutsche Wohnungssektor hingegen sicherte stabile Erträge und Werte. Berlin hatte den Vorteil, dass hier der Wohnungsmarkt verglichen mit anderen deutschen Metropolen sehr fungibel war und ist. Darüber hinaus hat Deutschland einen sehr guten Mieterschutz als Basis-Voraussetzung für die Existenz von Wohnportfolios. Und schließlich versprachen und versprechen die nach wie vor im europäischen Maßstab geringen Mieten ein, wenn auch begrenztes Ertragspotenzial für die Zukunft.“
 
Für internationale wie auch für deutsche Investoren sind dabei stabile Cash-Flows die wichtigste Größe und aktuell tendieren insbesondere die deutschen Wohnkonzerne dazu, sich ebenso zu internationalisieren, wie die Beispiele Vonovia (Expansion nach Österreich und Schweden sowie Pläne in weiteren westeuropäischen Ländern) oder Patrizia (Expansion nach Spanien) zeigen.
 
„Die Ursache für die stark steigenden Mieten in Berlin liegt im fehlenden Angebot. So wurden im 2017 weniger als 13.000 Wohnungen errichtet - weit entfernt vom Ziel des Senats von 20.000. Die Konsequenz daraus ist ein Nachfrageüberhang, der sich in steigenden Mieten ausdrückt. Auch wenn die städtischen Wohnungsgesellschaften seit 2013 etwa 2,1 Mrd. Euro in den Rück- und Neuankauf von Wohnungen investiert haben, der Wohnungsneubau der städtischen Gesellschaften bleibt eine Nische“, betont Scheunemann.
 
„Der Berliner Senat sollte vorsichtig sein, ausländische Investoren mit Einschränkungen zu belegen. Schließlich verdankt Berlin seinen aktuellen Boom vielen internationalen Konzernen wie Total, Airbus, Microsoft, Google, eBay, sowie neuen, internationalen Handelsmarken, die Berlin oftmals als Ausgangspunkt ihrer deutschlandweiten Expansion nutzen, der internationalen kreativen Klasse und den multikulturellen Milieus der Stadt als Anziehungspunkt für viele Neuberliner. Fast die Hälfte der Gäste im Tourismus stammen aus dem Ausland und 85 % der Neu-Berliner kommen aus dem Ausland“, sagt Konstantin Kortmann.
  
Dr. Kortmann weiter: „Mit einer restriktiven Politik gegenüber internationalen Investoren auf dem Wohnungsmarkt besteht die Gefahr, dass Berlin seine sich entwickelnde Internationalität verspielt. Es wäre wünschenswert, wenn der Senat seine Energie auf die Bereitstellung von Wohnraum durch städtische und private wie auch internationale Wohnungsgesellschaften konzentriert. Politischer Populismus hilft den Wohnungssuchenden am wenigsten, in der Stadt Fuß zu fassen und Berlin als internationales kulturelles und wirtschaftliches Zentrum weiter voranzubringen.“

 

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge