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Pressemitteilung

Frankfurt

Hotelinvestmentmarkt EMEA zeigt deutliche Spuren

Volumen von Einzeltransaktionen liegt erstmals höher als Portfoliovolumen


 
 
Frankfurt, 06. März 2009 – Auch auf dem Hotelinvestmentmarkt der EMEA-Region (Europe, Middle East, Africa) zeigen sich 2008 deutliche Spuren der Finanzkrise. Mit 7,8 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen (Einzel- und Portfoliotransaktionen jeweils ab 10 Mio. Kaufpreis) rund 60 % unter dem des Vorjahres.
 
 
Deutlicher Rückgang bei Portfoliotransaktionen
 
Der Rückgang war vor allem im Bereich der Portfoliotransaktionen zu registrieren, für die aufgrund ihres größeren Volumens eine Finanzierung schwieriger und am Ende des Jahres gar nicht mehr zu realisieren war. Mit 3,5 Mrd. Euro lag ihr Transaktionsvolumen um 74 % niedriger als 2007. Im Verhältnis zu Einzeltransaktionen kamen sie 2008 auf einen Anteil von ca. 45 % des Gesamtvolumens, 2007 waren es noch 69 %. Darüber hinaus handelte es sich bei den meisten der in 2008 gehandelten Portfolios um Pakete kleineren Formats, mit nur zwei oder drei Hotels und einem Gesamtpreis von deutlich unter 100 Mio. Euro. Lediglich acht der insgesamt 36 verkauften Portfolios hatten ein Investmentvolumen von über 100 Mio. Euro:
  • Als volumenstärkstes Portfolio wurde der Erwerb eines skandinavischen Portfolios (39 Hotels in Finnland und Schweden) durch das Private Equity Unternehmen CapMan für 805 Mio. Euro registriert. Verkäufer war NEPR - Northern European Properties, ein britisches Immobilien-investmentunternehmen.
     
  • Für rund 400 Mio. Euro wechselte ein Portfolio aus zwei Thistle Hotels in London den Besitzer. Die Hotels wurden von der königlichen Familie von Abu Dhabi erworben, die eine Umnutzung der Gebäude in Wohnimmobilien planen.
     
  • In Italien verkaufte die Hotelgesellschaft Starwood Hotels & Resorts 3 Hotels (Westin Excelsior Venedig, Hotels Des Bains und Hotel Villa Cipriani in Asolo) an Est Capital für 164 Mio. Euro. Jones Lang LaSalle Hotels hat Starwood Hotels & Resorts beim Verkauf beraten.


Volumen von Einzeltransaktionen liegt erstmals höher als Portfoliovolumen

Einzeltransaktionen kamen auf ein Gesamtvolumen von 4,3 Mrd. Euro, entsprechend einem Rückgang von 30 %. Nur 12 von 119 Transaktionen lagen über der 100 Mio. Euro Marke, die größte bei rund 180 Mio Euro. 2007 und 2006 bewegten sich die herausragenden Deals noch über 300 Mio. Euro, 2005 waren es über 200 Mio. Euro.

  • Das Crowne Plaza London–The City wurde für ca. 105 Mio. Euro an Galadari Brothers Company LLC, eine Investmentgesellschaft aus dem nahen Osten, verkauft. Der Verkäufer Gruppo Statuto, eine italienische Investmentgesellschaft, wurde von Jones Lang LaSalle Hotels beraten.
     
  • Das Luxushotel Prince des Galles Paris fand für rund 140 Mio. Euro einen neuen Eigentümer. Eine private Investorengemeinschaft aus Saudi Arabien erwarb das 168-Zimmer Hotel von einer französischen Pensionskasse.
     
  • In Barcelona erwarb ein Joint Venture aus Sol Meliá und einem spanischen Investmentfond das Sky Hotel Barcelona für knapp über 100 Mio. Euro. Verkäufer war der spanische Projektentwickler Habitat Grupo Empresarial.
Hotelgesellschaften und Private Equity dominieren

Hotelgesellschaften und Private Equity Investoren waren 2008 die beiden stärksten Käufergruppen in der EMEA Region.

Der mit 22,5 % (entsprechend 1,75 Mrd. Euro) nach wie vor hohe Anteil der Hotelgesellschaften am Gesamtvolumen spiegelt sich auch in der Art der Hoteltransaktionen wider. Hotels ohne Betreiber kamen auf 32 % des Hotelinvestmentvolumens EMEA und legten damit im Einjahresvergleich sogar noch einmal um 9 %-Punkte zu. Im Gegensatz dazu fiel der Anteil der Hotels mit Managementverträgen von knapp 23 % auf knapp 8 %.

Auf Platz 2 landeten Private Equity Unternehmen, die für etwa 1,5 Mrd. Euro (entsprechend einem Anteil von 19,5 %) Käufe tätigten. Allerdings verzerrt die volumenstarke Portfoliotransaktion durch das Private Equity Unternehmen CapMan in Skandinavien das Bild, die allein 35 % des Investmentvolumens dieser Investorengruppe ausmachte. Ein deutlich niedrigeres Anlageniveau zeigten die Investmentfonds, die sich mit rund 1 Mrd. Euro unter die TOP 3 schoben.
 
 
Ein Drittel des Hotelinvestmentvolumens kommt aus dem eigenen Land

In 2008 lag der Anteil inländischer Transaktionen in der EMEA Region bei 34,1 % (ca. 2,7 Mrd. Euro) und damit etwa auf dem gleichen Niveau wie 2007. Grenzüberschreitende Investitionen innerhalb der Region kamen mit einem Anteil von rund 60 % auf etwa 4,7 Mrd. Euro.

Bemerkenswert war die starke Zunahme der Aktivitäten von Investoren aus dem Nahen Osten. Mit 19 Transaktionen investieren sie 2008 ca. 2,1 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 26,7 % am Hotelinvestmentvolumen in EMEA (2007: 1,9 Mrd. Euro, entsprechend 6,8 %). Privatinvestoren und vor allem Hotelgesellschaften, die sich Trophy Assets sicherten für den Ausbau ihres Portfolios, traten als Käufer in Erscheinung.
 
 
2009 bleibt ein schwieriges Jahr

Der Trend des letzten Quartals in 2008 setzt sich auch in den ersten zwei Monaten des laufenden Jahres fort. „Das Jahresende 2008 war das ruhigste, das ich während meiner 15-jährigen Laufbahn bei Jones Lang LaSalle Hotels erlebt habe. Wir sehen jedoch aufgrund der geringen Verfügbarkeit von Fremdkapital als auch dem Kosten- und Cash-Flowdruck auf die Hotelbetreiber Anzeichen von Marktveränderungen in der Hotelimmobilienbranche. Die werden zwar für einen größeren Dealflow gegen Ende des Jahres 2009 sorgen, das Volumen des Vorjahres wird allerdings wohl nicht erreicht werden“, so Christoph Härle, bei Jones Lang LaSalle Hotels Managing Director der Global Hotel Capital Group. Und weiter: „Vor dem Hintergrund einer erst in 2010 langsam zu erwartenden Erholung auch auf den Hotelmärkten, werden sich neben strategischen und institutionellen Käufen die Aktivitäten vermehrt um Verkäufe von Krediten oder Verkäufe durch unter Druck geratene Eigentümern konzentrieren. Bereits jetzt schon sehen wir in einigen Ländern in EMEA Insolvenzen und Zwangsverwaltungen, die ersten Auktionen werden bald kommen.“