Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Zunahme an Transparenz verlangsamt sich weltweit - die meisten Märkte verzeichnen  aber weiterhin Verbesserungen

Australien weltweit transparentester Immobilienmarkt. Türkei, China und Indien mit den größten Transparenzzuwächsen


 
 
Frankfurt, 22. Juni 2010 Im neuesten Transparenz-Index für Gewerbeimmobilien (2010 Commercial Real Estate Transparancy Index*) von Jones Lang LaSalle und LaSalle Investment Management wird Australien als Immobilienmarkt mit der größten Transparenz aufgeführt. Kanada wird damit auf Platz 2 verwiesen, gefolgt von Großbritannien, Neuseeland und Schweden. Auch Deutschland ist nun erstmals in die höchste Transparenz-Stufe („sehr transparent) eingeordnet. Im internationalen Vergleich liegt Deutschland auf Platz 10. mit einem leicht verbesserten Scoring, zurückzuführen vor allem auf die weitere  Zunahme der Verfügbarkeit und Verlässlichkeit von Immobilienmarktdaten. Zwar gelten auch die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen insgesamt als  sehr transparent und verlässlich, zu leichten Abstrichen in der Bewertung haben allerdings die auf die föderalistische Struktur zurückzuführenden Unterschiede etwa bei der Höhe der Grunderwerbssteuer oder der konkreten Ausgestaltungen der Bauordnungen geführt. Auch der Mangel an Informationen zu Fakten und Praktiken im Bereich der Immobilienfinanzierung und Verbriefungen, beispielsweise bei Kreditvolumina und deren Konditionen wie Zinsen und Beleihungswerte hat eine höhere Platzierung innerhalb der Transparenzstufe verhindert.

Während sich die Immobilientransparenz also in den meisten Märkten weiter verbessert, wenn auch nur moderat, verzeichnet ein Drittel der Märkte im globalen Vergleich keine Veränderung oder Verschlechterung. Von den Top 15 der Länder mit einer verbesserten Transparenz befinden sich neun in Europa und sechs im asiatisch-pazifischen Raum. Die Türkei ist „Tabellenführer“ der Länder mit verbesserter Transparenz. Auch in Polen, China, Portugal, Indien, Rumänien, Griechenland, Ungarn und Dänemark wurden Fortschritte gemacht.
Eine Verschlechterung der Transparenz wurde in Pakistan, Kuwait, Venezuela, Dubai und Bahrain beobachtet. Auch wenn sich die Transparenz in diesen Länder nur wenig verschlechtert hat, zu konstatieren gilt, dass doch eine deutliche Umkehr der früheren Transparenzzuwächse zu beobachten ist.
 
In den letzten beiden Jahren hat sich die durchschnittliche Verbesserung der Immobilientransparenz in den 81 im Index erfaßten Länder im Vergleich zu den Zeiträumen 2006-2008 sowie 2004–2006 halbiert.

Jacques Gordon, bei LaSalle Investment Management verantwortlicher Analyst für globale Strategien: „Der globale Immobilien-Transparenz-Index 2010 zeigt im Zeitraum seit 2008 eine deutliche Verlangsamung bei der Transparenz-Zunahme der Immobilienmärkte. Offensichtlich haben die jüngsten Tumulte auf den globalen Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmärkten Auswirkungen auf das Marktverhalten. Die Immobilien-Player konzentrieren sich eher aufs Überleben als auf eine Weiterentwicklung des Marktes. Interessant ist, dass die transparentesten Länder in den beiden letzten Jahren mit Illiquidität und Volatilität zu kämpfen hatten, obwohl sie in punkto Transparenz ganz weit oben im Ranking standen. Abgesehen davon scheint Transparenz den Restrukturierungsprozess zu beschleunigen.“

Und weiter: „An sich transparente Immobilien bereiteten den Investoren während der Kreditkrise Probleme, weil sie in undurchsichtige Vehikel verpackt worden waren. Der Bericht von 2010 kommt zu dem Fazit, dass in vielen Ländern die Transparenz auf den Kreditmärkten generell der Transparenz auf den Immobilienmärkten hinterherhinkt. Wir rechnen damit, dass eine neue Konzentration auf ein regulatives und von den Marktplayern getragenes Engagement für mehr Transparenz auf den Immobilienkreditmärkten eine der wichtigsten Neuerungen sein wird, die sich aus der Kreditkrise ergeben.”

Zu den Auswirkungen der Transparenz auf die Wettbewerbsfähigkeit der Städte äußert sich Rosemary Feenan, bei Jones Lang LaSalle Leiterin Global Research: „Neben der Bedeutung von Transparenz für Immobilieninvestment- und Nutzerstrategien stützt sie auch zunehmend die Wettbewerbsstärke einer Stadt. Die Herausforderungen der letzten Jahre haben die Notwendigkeit von Wirtschaftsförderungsmaßnahmen durch die Städte deutlich gemacht.  Größere Transparenz ist sicherlich eine Eigenschaft, die eine Stadt als Investment- oder Unternehmensstandort attraktiv macht. Unsere Untersuchungen haben ergeben, dass es immer mehr Städte gibt, in denen Vorschriften und Gesetze erlassen werden, die den Märkten zu Transparenz verhelfen sollen. So gibt es beispielsweise in Abu Dhabi Pläne, eine Regulierungsbehörde für den Immobilienmarkt einzurichten, ähnlich der RERA in Dubai. In Brasilien müssen mittlerweile alle städtischen Gemeinden einen genehmigten Masterplan verabschieden, der einen soliden Rahmen für Termingeschäfte im Zusammenhang mit der Bebauung schaffen soll.“

Und weiter: „Die Verbesserung im Index bei den „zweitrangigen“ Städten (Tier 2) in China ist zum großen Teil auf die Fortschritte zurückzuführen, die man bei der konsequenten Einführung von Einkommensteuern, Grunderwerbssteuern und Bodenwertzuwachssteuern gemacht hat. Gleichermaßen profitieren die „drittrangigen“ Städte (Tier 3) in Indien von der verbesserten Verfügbarkeit von Besitzrechtsurkunden und Maßnahmen wie der konsequenten Anwendung von Bauvorschriften. Diese Vorgehensweisen schaffen eine neue Ebene der Wettbewerbsfähigkeit. Und mit der Schaffung neuer urbaner Strategien, insbesondere in den Schwellenmärkten, werden wir  wahrscheinlich noch mehr ernsthafte Anstrengungen zur Lösung von Transparenzproblemen erleben,  da sich diese Städte im Wettbewerb um künftige Investitionen mächtig ins Zeug legen.” 

Transparenz von Immobilienkrediten: Neben den ursprünglichen Messgrößen Performance, fundamentale Marktdaten, börsennotierte Vehikel, rechtliches und regulatives Umfeld und Transaktionsprozesse -  fließen in den Index  2010 erstmals zwei Elemente der Immobilienkredit-Transparenz mit ein: Umfang und Tiefe verfügbarer Informationen über Gewerbeimmobilien-Kredite und die Frage, wie gut die Kreditrisiken bei der Vergabe von Krediten für Gewerbeimmobilien von Regulierungsstellen und Finanzinstituten überwacht werden. Wie bei der Benotung der Transparenz insgesamt variiert auch das Niveau der Schuldentransparenz beträchtlich. In vielen entwickelten Ländern erzielt der regulative Überwachungsprozess eine recht gute Benotung. Demgegenüber fällt die  Bewertung der Verfügbarkeit von Informationen über die Kreditmärkte für Gewerbeimmobilien  nicht so gut aus. In weniger entwickelten Ländern liegt die Bewertung beider Merkmale im semi-transparenten Bereich oder niedriger.

Während in den USA, Kanada und Irland umfassende Immobilien-Kreditmarkt-Daten existieren (alle mit der Note ‘1’), ist dies in vielen „sehr transparenten“ Ländern nicht der Fall. Knapp über 89% der Länder wurden bei dieser Frage als “semi-transparent” oder niedriger bewertet. Selbst  beispielsweise Neuseeland, Frankreich und Deutschland, die ganz oben im Ranking stehen, tun sich schwer damit, die Player auf dem Markt mit Marktdatenreihen in Bezug auf offene Immobilienkredite, Fälligkeiten und Kreditgeber zu versorgen.

Die Länder mit der besten Benotung für eine konsequente und gründliche Kreditregulierung bei Gewerbeimmobilien sind Australien, Irland und Kanada. Bei dieser Frage war eine  normalere Streuung zu beobachten als bei der Frage nach der Verfügbarkeit von Informationen: 57% der Länder erhielten entweder die Note ‘2’ oder ’3’. Die Tatsache aber, dass nur drei Länder die Note ‘1’ erhielten, macht deutlich, dass viele gut entwickelte Länder Mühe haben, hochtransparente Immobilien-Kreditvergabe-Bestimmungen zu verwirklichen (die USA und Großbritannien etwa gehörten in dieser Kategorie nicht zu den Ländern mit der Note ‘1’). Länder, die relativ unberührt von der Krise blieben, wie z.B. Australien und Kanada, haben dagegen eine sehr gute Benotung erzielt. Die Überwachung der gesamten Kreditvergabe-Praxis ist jedoch nicht der einzig wichtige Aspekt bei der Gewerbeimmobilienkredit-Transparenz eines Landes. Verbriefte Kredite werfen neue Herausforderungen für die Offenlegung und Regulierung auf.
 
Analyse nach Regionen
 
EMEA: Europa gibt ein uneinheitliches Bild der Transparenz ab. Eine Reihe europäischer Märkte, darunter Schweden, Irland und Frankreich, haben gegenüber dem traditionellen Führungsfeld – Australien, Neuseeland, Großbritannien, USA und Kanada mittlerweile aufgeholt. Und auch die Türkei und einige mittel- und osteuropäische Länder haben gute Fortschritte gemacht. Ihre Märkte werden  mittlerweile internationaler gehandelt und ihr regulatives und rechtliches Umfeld hat sich stärker an die EU-Kernländer angepasst. Polen etwa,  die Tschechische Republik und Ungarn bewegen sich mittlerweile zusammen mit westeuropäischen Nachzüglern wie beispielsweise Italien, die sich schwer tun, ihre Immobilientransparenz zu verbessern, auf Stufe 2 (= transparent). In Russland und der Ukraine sind die Transparenzverbesserungen 2010 demgegenüber zum Stillstand gekommen. Sicherlich auch ein Zeichen des steilen Immobilienabschwungs in beiden Märkten und ein starker Kontrast zu den starken Verbesserungen, die 2008 verzeichnet wurden.

Einige Märkte in der MENA-Region (Naher Osten und Nordafrika), die in unserem Index von 2008 aufgrund ihrer großen Fortschritte hinsichtlich ihrer Transparenz hervorgehoben worden waren, mussten  eine leichte Verschlechterung ihres jeweiligen Transparenz-Scorings hinnehmen (zum Beispiel Pakistan, Kuwait, Dubai und Bahrain). Dubai verkörpert den Kampf der Region um eine weitere Verbesserung des Transparenzniveaus. Das Emirat  hat auch eine Vorreiterrolle eingenommen in Bezug auf die Einführung wichtiger regulativer Reformen, die das Potenzial haben, die Markttransparenz in den nächsten Jahren zu verbessern.

Das wachsende internationale Interesse an Immobilien in einigen nordafrikanischen Märkten hat demgegenüber die Transparenz verbessert. Die Länder in der “Levante”-Region  (Libanon, Jordanien und Syrien) tauchen auf dem internationalen Radarschirm auf und bewegen sich auf der Transparenzkurve langsam nach oben.

Im asiatisch-pazifischen Raum zeigen sich in den letzten beiden Jahren Transparenzverbesserungen auf breitester Basis. Dabei bleiben Australien und Neuseeland die  transparentesten Märkte der Region, dicht gefolgt von Singapur und Hongkong. Die größten Fortschritte der Region allerdings wurden in Indien und China verzeichnet. Diese Entwicklung hat sich  nun  ihren Weg in die jeweiligen „zweit- und drittrangigen“ Städte („Tier 2 + 3)“ gebahnt.  Drei Märkte in der Region liegen mittlerweile auf einer höheren Transparenz-Stufe: die „zweitrangigen“ Städte Chinas, die „drittrangigen“ Städte in Indien und Indonesien, die alle von Stufe 4 (wenig transparent) auf Stufe 3 (semi-transparent) aufgestiegen sind. Diese große Verbesserung für China und Indien ist größtenteils der erhöhten Daten-Verfügbarkeit zuzuschreiben, sowie auf kontinuierliche regulative Veränderungen. In beiden Ländern haben die boomenden Immobilienmärkte stark zu den Verbesserungen beigetragen. Internationale Nutzer  und Investoren fordern zunehmend bessere Information über fundamentale Marktdaten, und die Regierungs- und Marktregulierungsbehörden machen langsame, aber stetige Forschritte an regulativer und rechtlicher Front. Die indischen Städte werden auf allen Ebenen derzeit als etwas transparenter als  chinesische  gehandelt. Beide neu entstehenden Wirtschafts-Riesen der Region liegen jedoch in Bezug auf die Immobilientransparenz insgesamt weiterhin sehr nah beieinander.

Der asiatisch-pazifische Raum zeigt aber auch einige der größten bemerkenswerten Abweichungen: die Immobilientransparenz in Japan und Südkorea steht in keinem Verhältnis zu ihrer wirtschaftlichen Reife. Japan liegt global an 26. Stelle und deutlich hinter anderen großen entwickelten Volkswirtschaften. Südkorea bewegt sich auf Platz 42 und positioniert sich damit nahe den erstrangigen chinesischen und indischen Städten auf semi-transparentem Niveau. Beide Länder bieten relativ wenig der üblichen Marktinformationen und zeigen eine niedrige Transparenz beispielsweise bei den Mietnebenkosten.

In den amerikanischen Märkten gibt es eher nur unauffällige Veränderungen bei der Transparenz. Die Verbesserungen stagnieren sowohl in den beiden transparentesten Märkten der Region, den USA und Kanada (als einzige auf Stufe 1 „sehr transparent“, dies auch im globalen Vergleich), als auch in den meisten lateinamerikanischen Märkten.

Zwischen Kanada und den USA und den anderen Ländern der Region besteht weiterhin eine große Kluft. Kein Land auf dem amerikanischen Kontinent erreicht die Stufe 2 (transparent). Weit hinter Kanada (weltweit Platz 2) und den USA (weltweit Platz ) positionieren sich etwa Chile mit weltweit Platz 34 auf Stufe 3 (semi-transparent) und Brasilien (38), die einzig wichtige Volkswirtschaft, die deutliche Fortschritte verzeichnet sowie Mexiko (46), Argentinien (51) and Costa Rica (52). Panama, Uruguay, Kolumbien, Peru, Venezuela and die Dominikanische Republik werden als „wenig transparent“ (Stufe 4) charakterisiert. Venezuela verzeichnet dabei den stärksten Transparenz-Verlust seit 2008, nachdem die regulativen und rechtlichen Veränderungen, wie die schlechtere Durchsetzbarkeit von Verträgen, negative Auswirkungen auf sein gesamtes Transparenzprofil hatten. 

Jacques Gordon: „Die letzten beiden Jahre zeigen, dass ein hohes Transparenzniveau die Risiken für Investoren und Nutzer nicht  aus der Welt schafft. Ein freier Informationsfluss und die konsequente Vollstreckung lokaler Immobiliengesetze konnten den Wertverlust nicht bremsen oder leichteren Zugang zu Krediten ermöglichen, als die Liquidität versiegte. Der wahre Wert der Transparenz dürfte jedoch beim Vergleich  der Märkte  nach einer Krise deutlich werden:  wie schnell ist die Öffnung im Einzelfall über die Bühne gegangen? Die Rekapitalisierung von Immobilien in vielen Ländern wird durch den freien Informationsfluss und den Schutz von Eigentumsrechten auf jeden Fall erleichtert.”
 
 
* Anmerkungen
  • Der globale Immobilien-Transparenz-Index (GRETI) wird Grundlage einer Erhebung durch das globale Unternehmens-Netzwerks von Jones Lang LaSalle und LaSalle Investment Management erstellt. Die Umfrage wird seit 1999 durchgeführt und wird alle zwei Jahre aktualisiert. GRETI 2010 ist die sechste aktualisierte Auflage des Transparenz-Indexes.
     
  • GRETI analysiert 81 Länder: 13 auf dem amerikanischen Kontinent, 19  im asiatisch-pazifischen Raum und 49 in der EMEA-Region. Die Länder werden 5 Transparenz-Stufen zugeordnet:
    • sehr transparent
    • transparent
    • semi-transparent
    • wenig transparent
    • undurchsichtig
       
  • Die Studie umfasst insgesamt 33 Fragen, die 5 Transparenz-Kategorien thematisieren:
    • Performance-Messung (7 Fragen)
    • Verfügbarkeit von fundamentalen Marktdaten (5) Fragen
    • Informationen über börsennotierte Vehikel (3 Fragen)
    • Rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen (11 Fragen)
    • Bedingungen//Informationen im Transaktionsprozess (7 Fragen)
Neu hinzugekommen sind Fragestellungen betreffend:
  • Umfang und Tiefe verfügbarer Informationen über Gewebeimmobilien-Kredite 
  • Wie gut sind Kreditrisiken bei der Vergabe von Krediten für Gewebeimmobilien von Regulierungsstellen und Finanzinstituten überwacht worden

Der globale Immobilien-Transparenz-Index einschließlich detaillierter regionaler Analysen, Rankings, Diagramme und detaillierter Methodik ist (ausschließlich in englisch) im Internet abrufbar unter www.joneslanglasalle.com/Transparency