Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Es läuft (schon wieder) rund in der Wirtschaft - auf den Bürovermietungsmärkten (noch) nicht

Kurzkommentar zum 1. Halbjahr 2010


 
 
Frankfurt, 05. Juli 2010 – Es läuft rund. Nicht nur bei der deutschen Fußballnationalmannschaft, auch in der deutschen Wirtschaft. Der Arbeitsmarkt hat nun endgültig die Rolle eines Abwehrbollwerkes gegenüber noch vorhandenen rezessiven Tendenzen übernommen. Der Export profitiert vom Nachfragehunger Chinas und Indiens sowie vom schwächelnden Euro und erweist sich einmal mehr als Motor und Antrieb im wirtschaftlichen Mannschaftsgefüge. Die Konjunkturerholung scheint sich also zu verfestigen, und die Unternehmen schauen optimistisch nach vorne. Der ifo-Index ist seit dem Tiefpunkt Ende 2008/Anfang 2009 kontinuierlich gestiegen und erreichte im Juni bereits wieder den Stand von Ende 2005. Dennoch: auch wenn einige Parallelen zur Situation von vor fünf Jahren erkennbar sind (wirtschaftlicher Erholungspfad, niedriges Zinsumfeld), so sind die Voraussetzungen doch andere, zu tief sitzt noch der Stachel der globalen und heftigen Rezession. Insofern bleiben die konjunkturellen Aussichten moderat. Abzuwarten bleibt auch, wann die Notenbanken die Zinsschraube nach oben drehen. Damit ist im Euroraum allerdings nicht vor 2011 zu rechnen, zu gering erscheinen die Inflationsgefahren, und die unter der Last der staatlichen Haushaltsdefizite aufgelegten Sparprogramme haben das Gespenst der Deflation längst noch nicht vertrieben. Für die Finanzakteure und Banken bedeuten die niedrigen Zinsen weiterhin die Möglichkeit einer günstigen Refinanzierung und in der Folge dürfte sich die Versorgung der Wirtschaft mit Krediten weiter verbessern.

Soweit zur rund laufenden Wirtschaft. In den Büromärkten der sechs deutschen Immobilienhochburgen* hat sich gegenüber dem ersten Quartal dagegen noch wenig geändert. Die weitere Entspannung am Arbeitsmarkt dürfte sich allerdings im weiteren Verlauf des Jahres zeitverzögert in einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen widerspiegeln, zumal die Bereitschaft der Unternehmen, neue Mitarbeiter einzustellen, gerade in dem für den Büromarkt wichtigen Dienstleistungssektor weiter zugenommen hat.
 
 
Großabschlüsse in zwei Städten prägen Flächenumsatz – regionale Unterschiede bleiben bestehen

In den sechs Bürohochburgen zusammen konnten von Januar bis Ende Juni Vermietungen im Volumen von ca. 1,17 Mio. m² registriert werden. Der 12-Monatsvergleich liegt genau wie im ersten Quartal mit rund 6 % leicht im Plus und der Schnitt der ersten Halbjahre der vergangenen 10 Jahre wurde exakt getroffen. Die regionalen Unterschiede bleiben bestehen, haben sich aber teilweise komplett umgedreht. So musste für Frankfurt noch vor drei Monaten ein Minus von 61% gegenüber dem vergleichenden Zeitraum aus 2009 konstatiert werden, aktuell steht ein Plus von 6 % auf rund 231.000 m² zu Buche. Der jetzt in die Statistik aufgenommene Neubau der Europäischen Zentralbank mit 104.000 m² ** sorgte für die – zumindest statistische - Wende am Frankfurter Markt. In Düsseldorf hat sich dagegen der Trend aus dem durch einen 90.000 m² Deal gepushten ersten Quartal bestätigt, die erzielten rund 240.000 m² bedeuten weiterhin eine Verdoppelung des Umsatzes gegenüber dem ersten Halbjahr 2009 und schon jetzt ist klar, dass das 2009er Gesamtjahresergebnis deutlich überschritten wird. In den anderen vier Hochburgen fehlen dagegen genau solche Großanmietungen, und die Flächenumsätze sind entweder stabil (Hamburg) oder rückläufig (Berlin – 20 %, München – 2 %, Stuttgart – 17 %). „Es ist müßig, über den Einfluss von Großdeals zu spekulieren. Fakt ist, sie sind abgeschlossen worden und auch in der Vergangenheit prägten solche Anmietungen das Auf und Ab der Märkte. Gleichwohl müssen sie in der aktuellen Marktphase nüchtern betrachtet werden und insofern können die positiven Vorzeichen in Düsseldorf und Frankfurt aus unserer Sicht noch nicht als Beleg dafür dienen, dass die Nachfrageaktivitäten grundsätzlich wieder zugenommen haben“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Anmietungsentscheidungen werden nach wie vor hinausgeschoben, und die Abschlussbereitschaft der Mieter ist immer noch nicht so, dass man von einer allgemeinen und nachhaltigen Trendwende sprechen könnte. Allerdings sollten sich die stabilisierenden Wirtschaftsdaten im weiteren Verlauf des Jahres dann auch allmählich in den Umsatzstatistiken der Büromärkte niederschlagen, und einige in der Pipeline befindliche großvolumige Anfragen könnten realisiert werden, so dass wir für das Gesamtjahr 2010 unsere Umsatzprognose auf mehr als 2,2 Mio. m² leicht anheben.“
 

Vermietungen in projektierten Flächen nehmen zu, Neubauvolumen sinkt – Leerstandsanstieg schwächt sich ab

Der Druck auf das Angebot durch Neubauten hat im ersten Halbjahr abgenommen. Insgesamt kamen in den ersten sechs Monaten in den sechs Hochburgen zusammen 412.000 m² neue Flächen auf den Markt und damit 21 % weniger als noch zum Halbjahr 2009. Allerdings gilt auch hier wie bei der Nachfrage: regionale Unterschiede treten deutlich hervor. So reduzierten sich die Neubauvolumina vor allem in Berlin (Rückgang um 76 %) und Frankfurt (minus 63 %) sehr deutlich, stiegen dagegen in Düsseldorf (+ 52 %) und Hamburg (+ 11 %) an.
Für die zweite Jahreshälfte werden weitere 671.000 m² neue Flächen erwartet. Damit bewegt sich das Jahres-Neubauvolumen mit knapp 1,1 Mio. m² auf dem Niveau von 2009 und deutlich unter den Größenordnungen während der letzten Krise (2001-2003 durchschnittlich 2,3 Mio. m² pro Jahr).

„Erfreulich ist die Zunahme des Trends zu Vorvermietungen in projektierten Gebäuden. Dies zeigt, dass die Unternehmen doch wieder etwas strategischer und vor allem langfristiger mit dem Thema Bürofläche umgehen“, so Scheunemann.  Mehr als die Hälfte der noch für das restliche Jahr vorgesehenen Neubauflächen sind bereits vorvermietet oder werden zur Eigennutzung errichtet. Das heißt, dass dem Markt letztendlich nur noch 307.000 m² in allen sechs Hochburgen zusammen zur Verfügung stehen. Im Fokus der Projektentwickler stehen dabei nach wie vor Hamburg und München, auf diese beiden Städte entfallen 63 % der noch unvermieteten Neubauflächen des Jahres 2010.

Für 2011 ist von einem - gegenüber 2010 - um fast 30 % reduzierten Neubauvolumen auszugehen, auf dann 778.000 m². Und auch von diesen Flächen sind bereits jetzt über 250.000 m² (32 %) vermietet, so dass das Angebot an Top-Neubauflächen sich weiter reduzieren wird. Wenn man weiter davon ausgeht, dass die Nachfrage Ende 2010/ Anfang 2011 anziehen wird, so sollten „umzugswillige“ Unternehmen nicht mehr allzu lange warten, um sich entsprechende Flächen zu noch vergleichsweise günstigen Preisen zu sichern.

Abseits des Neubausegments steht allerdings weiterhin ein hohes Büroflächenvolumen leer. In der Aggregation über alle sechs Märkte hinweg sind es knapp über 8 Mio. m² und damit nochmals fast 10 % mehr als zum Halbjahr 2009. Im Gegensatz zur Nachfrage gibt es bei der Entwicklung des Leerstandes keine gravierenden regionalen Unterschiede, in jeder Stadt wurde im Zwölfmonatsvergleich ein Anstieg beobachtet. Tendenziell schwächt sich der Anstieg des Leerstandes allerdings von Quartal zu Quartal ab und auch gegenüber Q1 2010 betrug der Anstieg nur noch 2%, und die Quote – über alle sechs Immobilienhochburgen gemittelt – stieg von 10 % Ende März marginal auf aktuell 10,1 %. In Relation zum Gesamtbestand stehen nach wie vor die meisten Flächen in Frankfurt und in Düsseldorf leer mit jeweils zweistelligen Leerstandsquoten von 13,7 % bzw. 12,6 %. Das Thema Untermietflächen scheint in diesem Zyklus keines mehr zu werden, das Volumen dieser Flächenangebote hat sich in den letzten drei Monaten nicht bewegt, die auf den Gesamtbestand bezogene Quote liegt bei lediglich 0,5 %.
 

Mietpreisentwicklung uneinheitlich

Die Spitzenmieten haben sich im Verlauf der letzten drei Monate uneinheitlich entwickelt und spiegeln damit die aktuelle Marktphase mit regionalen Differenzierungen wider. Die gute Nachfrage in Düsseldorf in Verbindung mit der Bereitschaft der Mieter, entsprechende Mieten zu zahlen, führt dazu, dass die Spitzenmiete erstmals seit 2007 wieder angestiegen ist, um gut 2 % auf 22,50 Euro/m²/Monat. Demgegenüber sanken die Mieten in Frankfurt um 3 % auf 33,00 Euro und in Hamburg um 2 % auf 22,50 Euro. In Berlin, Stuttgart und München haben sich die Mieten nicht bewegt. „Tendenziell nimmt Düsseldorf eine Entwicklung vorweg, die wir mittelfristig auch in den anderen Städten erwarten“, so Scheunemann. Und weiter: „Mit dem erwarteten Anziehen der Nachfrage vor allem nach gut ausgestatteten Flächen in Innenstadtlagen, gepaart mit einer weiteren Reduktion der Neubauflächen, sollte der Boden bei den Mietpreisen in allen Städten im Laufe des Jahres erreicht werden. Der Druck auf die Spitzenmieten wird sich damit erhöhen. Ähnlich wie im Investmentmarkt werden allerdings die Mietpreisunterschiede zwischen Spitzenlagen und –objekten sowie so genannten B-Flächen oder B-Lagen zunehmen.“

 
* Die City Profiles zu den 6 deutschen Immobilienhochburgen können ab 21. Juli 2010 abgerufen werden unter www.jll.de/ Research
 
** nach gif und inkl. Konferenzbereiche, Konferenzzentrum, Pressebereich, Besucherzentrum, Ausstellungsflächen, Kantine und Bibliothek