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Pressemitteilung

MIPIM, Cannes

Der europäische Lagerflächenvermietungsmarkt mit Rekordumsatz in 2008 – Investitionen in Logistikimmobilen allerdings deutlich gesunken

Die zukünftige Mieternachfrage wird von Flächen- und Kostenoptimierung bestimmt


 
 
MIPIM, Cannes, 10. März 2009 - Der europäische Lagerflächenvermietungsmarkt bewegte sich 2008 insgesamt noch auf einem sehr hohen Niveau. Mit einem Umsatz von 14,3 Mio. m² (Vermietungen plus Eigennutzer) in zwölf untersuchten Ländern* konnte die Rekordmarke von 2007 noch einmal leicht getoppt werden.

Trotz des hohen Umsatzvolumens zeigte sich der Mietermarkt insgesamt allerdings schon verhaltener. Das Rekordergebnis wurde durch deutliche Umsatzsteigerungen in nur vier der zwölf untersuchten Märkte erzielt (Belgien + 36%, Großbritannien + 15%,  Polen + 24% und Tschechien +10%). Demgegenüber gab es fünf Märkte mit leichten bis deutlichen Umsatzrückgängen (Ungarn -7%, Deutschland - 9%, Spanien -13%, Irland - 32% und  Russland - 35%). Die übrigen drei Märkte bewegten sich mit einem ähnlichen Vermietungsvolumen wie im Vorjahr noch auf stabilem Niveau.

„Die Märkte, die 2008 eine Umsatzsteigerung erzielen konnten, profitierten von anhaltendem Outsourcing sowie einem strukturellen Umbruch des Einzelhandelssektors (z.B. expandierendes Discountersegment und e-Commerce), die in großflächige Anmietungen seitens der Kontraktlogistiker und Einzelhandelsunternehmen resultierten“, so Chris Staveley, Leiter des Pan-European Capital Markets Teams für Büro- und Industrieinvestments. Und weiter: „Aufgrund der Unsicherheiten über die weiteren wirtschaftlichen Entwicklungen war im Laufe des Jahres eine deutliche Veränderung der Nutzernachfrage zu spüren. Flächen- und Kostenoptimierung rückten zunehmend in den Fokus der Mieter. Dies hat zu einer beginnenden Neuausrichtung der Standortpräferenz sowie in den letzten Monaten des Jahres auch vermehrt zur Flächenkonsolidierung geführt. Wir erwarten, dass sich diese Tendenz 2009 noch verstärken wird“.
 
Ein Rekordvolumen wurde 2008 auch bei den Fertigstellungen erzielt. Rund 10,7 Mio. m² neue Logistikflächen kamen europaweit auf den Markt, 12% mehr als noch im Vorjahr. Möglich wurde diese Entwicklung durch die noch in der Zeit vor dem sich rapide verschlechterten Wirtschaftsumfeld ins Leben gerufenen Bauaktivitäten. Ebenso wie die Flächenumsätze verlief aber auch die Entwicklungstätigkeit 2008 nicht mehr einheitlich. So wurden zum Beispiel in Ungarn (+ 93 %) und Deutschland (+ 83 %) deutlich mehr Flächen fertig gestellt, während das Volumen in Tschechien bereits um 30 % zurückging.

„Insbesondere spekulative Projekte waren von Zurückstellungen betroffen, Ende des Jahres nahm darüber hinaus auch die Zahl der Baustarts für nicht spekulative Entwicklungen deutlich ab. Das wird sich in 2009 fortsetzen. Insgesamt rechnen wir mit einem deutlich geringen Fertigstellungsvolumen als in den letzten beiden Jahren “, so Alexandra Tornow, Leiterin Industrial Research EMEA.
 
 
Mietpreiswachstum 2008 insgesamt rückläufig - 2009 mehr Märkte betroffen
Der europäische Mietpreisindex für erstklassige Logistikimmobilien von Jones Lang LaSalle entwickelte sich für das Gesamtjahr 2008 noch positiv. Allerdings verlangsamte sich das Mietpreiswachstum in 25 untersuchten Märkten** über das Jahr auf nur noch 1,3% (2007:  2,3%). Dabei konnten insgesamt nur noch 10 Märkte Mietpreissteigerungen erzielen, in 12 Märkten blieben die Werte stabil, während in London, Lyon  und Dublin bereits weniger an Miete zu bezahlen war. In 2009 wird mit einem Rückgang der Mietpreise in deutlich mehr Märkten zu rechnen sein.

In den wichtigsten westeuropäischen Logistikhubs wie zum Beispiel Amsterdam, Hamburg,  Paris oder Rotterdam, die sich durch starke Transportinfrastruktur (Flug- und Seehäfen, Verkehrsknotenpunkte) sowie hohe Bevölkerungszahlen auszeichnen, bleiben die Belegungsraten hoch und das Flächenangebot begrenzt. Eine insofern an den genannten Standorten erwartete stabilere Mieternachfrage als in weniger Infrastruktur starken Märkten könnte 2009 die Mietpreise relativ stabil halten.
  
Fallende Mieten sind hauptsächlich dort zu erwarten, wo eine geringere Nachfrage ein stärkeres Anstiegen der Leerstände nach sich ziehen wird. Dies wird vermehrt in Märkten zu beobachten sein, in denen eine erhöhte Bautätigkeit in den letzten Jahren zu einem signifikanten Bestand an Logistikflächen geführt hat. Hierzu zählen die osteuropäischen Märkte wie Budapest, Prag und Warschau, aber auch westeuropäische Standorte außerhalb der großen Verkehrsinfrastruktur-Hubs. Aufgrund der sich ändernden Standortstrategien könnten diese Märkte 2009 stärker von Abwanderungen bzw. Rückgang der Neuanmietungen betroffen sein.
 
 
Deutlicher Rückgang der Investmenttätigkeiten in 2008  - Großbritannien bleibt trotz Verlusten auf Platz 1 - 2009 weitere Preiskorrekturen
Der europäische Immobilieninvestmentmarkt für
Logistikimmobilien zeigte 2008 einen deutlichen Rückgang des Investmentvolumens. Rund 8,4 Mrd. Euro wurden europaweit investiert, entsprechend 44 % weniger als im Vorjahr. Bemerkenswert ist aber, dass die Logistikimmobilie im Vergleich zu den  meisten anderen Assetklassen besser abgeschnitten hat. So lag der Rückgang des Investmentvolumens bei Büros etwa bei 56%, bei gemischt genutzten Objekten bei 51% und für Hotelimmobilien bei 72%. Lediglich Einzelhandelsimmobilien konnten besser abschneiden. Hier betrug der Rückgang nur 40%.
„Das Vertrauen der Investoren hat zweifelsohne unter der Finanzkrise gelitten. Logistikobjekte blieben allerdings aufgrund ihrer langfristigen stabileren Entwicklung ein nachgefragtes Produkt, und daran wird sich auch in 2009 nichts ändern“,  so Chris Staveley. „Allerdings werden wir auch in diesem Marktsegment noch weitere Preiskorrekturen erleben, insbesondere in den Märkten, die aktuell unter dem langfristigen Durchschnitt ihrer Spitzenrendite liegen wie zum Beispiel die osteuropäischen Märkte oder Frankreich, Italien und Spanien. Daher erwarten wir, dass die Investoren auch 2009 noch zurückhaltend sein werden. Eine Reihe von institutionellen Investoren sind aber bereits wieder intensiv auf der Suche nach Investments“.

Insgesamt rund 50 % des Gesamtinvestitionsvolumens wurden 2008 in nur zwei Märkten erzielt. Trotz einer Halbierung des Volumens auf 2,4 Mrd. Euro war Großbritannien mit  30 % des Gesamtvolumens auch 2008 der stärkste Investmentmarkt. Deutschland hielt mit einem Anteil von  20 % am Gesamtvolumen seinen zweiten Platz aus dem Vorjahr und verzeichnete mit 1,7 Mrd. Euro darüber hinaus den geringsten Rückgang (- 28 % zum Vorjahr).
Mit lediglich rund 600 Mio. Euro blieben die Aktivitäten in Osteuropa dagegen auf weiterhin niedrigem Niveau, auch wenn sich ihr Anteil am Gesamtvolumen von 5 % in 2007 auf 7 % in 2008 erhöht hat.
 
Die meisten Gelder investierten die nicht börsennotierten Fonds, ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag bei 31%, gefolgt von nicht börsennotierten Entwicklern (23%). Allerdings waren die getätigten Verkäufe dieser Investorengruppe - wie auch schon 2007 - in der Summe höher als neue Direktinvestitionen.
 
 
Rendite steigt auf über 7 % - Weitere Zunahme in 2009 erwartet
Die gewichtete europäische Nettoanfangsrendite für erstklassige Logistikimmobilien ist seit ihrem Rekordtief im 3. Quartal 2007 um 130 Basispunkte auf 7,3% Ende 2008 gestiegen. In Westeuropa registrierten dabei Großbritannien und Irland die stärksten Preiskorrekturen. Seit Ende 2007 legte die Spitzenrendite in London um 150 Basispunkte zu, in Birmingham, Glasgow und Manchester  zwischen 200-225 Basispunkte und in Dublin um 240 bp. Noch deutlicher fielen die Preiskorrekturen nur in den osteuropäischen Staaten aus: Moskau 275bp, Budapest und Prag 150bp und Warschau 150bp. In den fünf Logistikregionen Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) lag die durchschnittliche Nettoanfangsrendite bei 7,13 %. Im Einjahresvergleich zeigte sich damit ein Plus von 81 Basispunkten, gegenüber dem Rekordtief von durchschnittlich 6,25 % im 2.Quartal 2007 sind es noch einmal 7 Basispunkte mehr. Damit gehört Deutschland neben Belgien und den Niederlanden zu den Ländern mit der geringsten Veränderung“, so Chris Staveley.
 
 
*Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Irland, Italien, Niederlande, Polen, Russland, Spanien, Tschechien, Ungarn
 
 
**Antwerpen, Amsterdam, Barcelona, Berlin, Birmingham, Brüssel, Budapest, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Glasgow, Hamburg, Leeds, London, Lyon, Madrid, Mailand, Manchester, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm und Warschau