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Pressemitteilung

Hamburg

Mehr Bewegung auf dem Hamburger Bürovermietungs- und Investmentmarkt, aber der richtige Lauf fehlt noch


 
 
Hamburg, 08. Juli 2010 – Ansätze zu mehr Bewegung auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt sind zur Jahresmitte 2010 durchaus zu beobachten. Aber der richtige Lauf fehlt noch. Während die Neuanfragen deutlich zugelegt haben, bewegten sich die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse und das Umsatzvolumen im 2. Quartal auf einem ähnlichen Niveau wie in den ersten drei Monaten. Erfreulich dabei: die Anmietungsentscheidungen erfolgen schneller. Mit insgesamt 185.000 m² - Nachverhandlungen bzw. Verlängerungen von Mietverträgen nicht berücksichtigt - ist das Halbjahrsergebnis des Vorjahres erzielt. Im langfristigen Vergleich bewegt sich das Volumen allerdings nach wie vor 21% unter dem Fünf- bzw. 15 % unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Vier Anmietungen gab es jenseits der 5.000 m²-Marke, darunter im 1. Quartal die größte mit ca. 6.500 m² durch eine Anwaltssozietät (Interimsanmietung in St. Pauli während der Sanierung des Bestandsobjekts), sowie der Abschluss durch einen Energiekonzern im 2. Quartal, ein Mietvertrag über 5.500 m², der insgesamt zweitgrößten Anmietung zwischen Januar und Ende Juni. Deutlich mehr Mietverträge gegenüber dem Vorjahr wurden im Segment bis 1.000 m² mit Schwerpunkt im kleinflächigen Bereich bis 500 m² unterschrieben.

„An der Konzentration auf solche kleinflächigen Anmietungen wird sich zwar grundsätzlich nichts ändern, aber im zweiten Halbjahr bringen die Aussichten für großflächige Abschlüsse zunehmend Farbe ins Bild, und wir könnten einige richtig große Anmietungen sehen“, so Andreas Wende, Leiter des Hamburger Büros von Jones Lang LaSalle. Interessant dabei ist, dass sich die Öffentliche Hand, bis dato eher Umsatztreiber am Regierungssitz in Berlin, zu einer der umsatzstärksten Branche auch in der nördlichsten Immobilienhochburg entwickeln könnte. Sollte den Gesprächen und Verhandlungen noch in den kommenden sechs Monaten Taten folgen, hätten wir am Ende des Jahres mit deutlich über 400.000m, möglicherweise bis zu 450.000 m² das letztjährige Volumen um bis 15 % übertroffen. Der Fünfjahresdurchschnitt wäre mit 7 % nur leicht unterschritten.
  
„Charakteristisch für unseren Markt ist die sehr heterogene, diversifizierte Branchenstruktur. Schwächelt die eine oder andere Branche, springt eine andere in die Bresche. Dieses Jahr werden wir es sozusagen mit einem Sondereffekt der Öffentlichen Hand zu tun haben. Neben den bereits realisierten Anmietungen durch Behörden steht in den nächsten Wochen unter anderem die Entscheidung über die Anmietung von 45.000 m² im Überseequartier an“, so Wende. 
  
Bereits zugelegt - und mit 15 % deutlich über  dem 5-Jahresumsatzschnitt - haben im 1. Halbjahr die unternehmensbezogenenen Dienstleister, deren angemietetes Flächenvolumen von 35.000 m² auch Platz 1 in der Umsatzstatistik bedeuten - vor den Branchen Industrie (26.000 m²), öffentliche Verwaltung (16.000 m²) und Handel (14.000 m²), die zusammen rund 50 % des Gesamtumsatzes ausmachen.

Anmietungen in der Innenstadt bleiben dominant. Mit über 50.000 m² liegt das Volumen dreimal so  hoch wie jeweils in den nachfolgenden Standorten City-Süd (Kernbereich), Hafen und City Nord. Während die meisten Deals und das höchste Umsatzvolumen nach wie vor im Preissegment 10 bis 15 Euro/m²/Monat stattfinden, ist die Spitzenmiete seit Ende März leicht zurückgegangen und liegt nun in der Innenstadt bei 22,50 Euro/m²/Monat. „Für Mieter besteht in 2010 ein optimales Zeitfenster, sich das attraktive Mietniveau langfristig zu sichern“, so Wende.  

Aufgrund vor allem des spekulativen Fertigstellungsvolumens im ersten Halbjahr (rund 100.000 m² von insgesamt 150.000 m²) ist die Leerstandsquote innerhalb der letzten drei Monate auf 9,3 % gestiegen. Damit bewegt sich das Leerstandsvolumen bei 1,33 Mio. m². Zwischen Juli und Dezember sollen noch einmal Flächen in ähnlicher Größenordnung fertig gestellt werden, so dass das Gesamtvolumen in 2010 mit 28 % deutlich über dem 10-Jahresschnitt von 230.000 m² liegt. Die Leerstandsquote wird vor diesem Hintergrund bis Ende des Jahres auf um die 10 % steigen.
 
 
Investmentmarkt dominiert von der Suche nach geeigneten Produkten

An großen Transaktionen mangelte es im 2. Quartal auch auf dem Investmentmarkt. Da ist zum einen die Zurückhaltung der traditionell stärksten Käufergruppe, der offenen Fonds, die aufgrund der Unsicherheiten hinsichtlich möglicher Veränderungen bei den regulatorischen Rahmenbedingungen im 2. Quartal vorsichtig agierten. Darüber hinaus ist die Zeit der strukturierten und kompakten Prozesse noch nicht zurückgekehrt, so dass Transaktionen heute mehr Zeit in Anspruch nehmen als noch in den Boomjahren. Keine Transaktion im genannten Zeitraum lag über 20 Mio. Euro. Allerdings: zusammen mit den Deals aus dem 1. Quartal, darunter der 84 Mio. Euro-Verkauf eines Hamburger Immobilienportfolios, schlägt  trotzdem ein Transaktionsvolumen von über einer halben Milliarde Euro zu Buche, gegenüber dem Halbjahresergebnis 2009 immerhin eine Verdoppelung. “Die Stimmung ist trotz der zweifellos immer noch vorhandenen gesamtwirtschaftlichen Unwägbarkeiten gut, die Player, national wie international, stehen dem Standort sehr positiv gegenüber“, so Frank-D. Albers, Investment-Chef in Hamburg. „Noch eilt die Gefühlswelt der Marktwirklichkeit aber deutlich voraus. Die Suche nach geeigneten Produkten dominiert ganz eindeutig den Hamburger Büro-Investmentmarkt zur Jahresmitte 2010.“ Die Ende letzten oder Anfang diesen Jahres begonnenen  Verhandlungen dauern deutlich länger. „Abschlüsse von Transaktionen auch jenseits der 50 Mio.- Marke erwarten wir aber für das 3. und 4. Quartal. Nach wie vor gehen wir von einem Ergebnis deutlich über dem Vorjahresniveau (rund 1,3 Mrd. Euro) aus. Unrealistisch scheint nicht einmal das Erreichen einer Größenordnung von 1,7 Mrd. Euro, eine Steigerung von immerhin 30 % gegenüber 2009.“
 
Knapp über die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel bis zur Jahresmitte auf die Assetklasse „Büro“. Logistik- und Einzelhandelimmobilien lagen jeweils bei rund 20 %, Hotels und Grundstücke komplettieren die Investorenaktivitäten. Als die Käufergruppe mit dem höchsten Kapitaleinsatz traten die Versicherungen (27 %) und die privaten Anleger (21 %) in Erscheinung. Deutlich zugelegt gegenüber dem vergangenen Jahr haben dabei ausländische Investoren. Ihr Anteil lag nach 7 % in 2009, wo sicherlich vor allem Finanzierungsengpässe zur Zurückhaltung beigetragen haben, Ende Juni diesen Jahres bei wieder beachtlichen 38 %. Von deutschen Playern kamen vor Jahresfrist noch 90 % des investierten Volumens, fast ein Drittel weniger sind es zur Jahresmitte.

Top 3 auf der Verkäuferseite waren im ersten Halbjahr 2010 die Entwickler, mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 30 %, vor den Asset/Fund Managern (27%) und den Immobilien AGs / Reits (23%).

Bei den Renditen für erstklassige vermietete Büroobjekte in sehr guten Lagen gab es keine Veränderung im 2. Quartal. Seit Anfang des Jahres liegen sie stabil bei 5 %. „Der Fokus auf solche Core-Produkte, deren Angebot rar ist, erhöht den Druck auf die Preise. Das wird mittelfristig natürlich zwangsläufig auch wieder den Blick frei machen für eine Auflockerung der Anlagekriterien, so dass z.B. auch niedrigere Vermietungsstände akzeptiert werden können“, so Albers.

Stabil sind auch die Spitzenrenditen für Lager und Logistikflächen geblieben (7 %), während Geschäftshäuser in den 1 A-Lagen leicht auf 4,10 % gefallen sind.