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Pressemitteilung

Frankfurt

Aufwärtstrend am Investmentmarkt setzt sich fort


 
 
Frankfurt, 12. Juli 2010 – Die in den ersten drei Monaten zu beobachtende Trendwende am deutschen Investmentmarkt hat sich auch in den Monaten April bis Juni fortgesetzt. Zwar lag das Quartalsergebnis mit 4,4 Mrd. Euro rund 600 Mio. Euro unter dem des ersten Quartals, doch war angesichts der im Frühjahr aufkeimenden Verunsicherung wegen der Verschuldungskrise der (süd)europäischen Staaten realistischerweise auch nicht mehr erwartet worden. Die Diskussionen über die möglichen Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen bei offenen Immobilienfonds, in deren Folge einige Fonds erneut schließen mussten, hatten die allgemeine Verunsicherung weiter dynamisiert. In Anbetracht der Umstände erscheint das Transaktionsvolumen in einem anderen – positiven – Licht.

„Die Realität des Faktischen spricht zur Jahresmitte 2010 eindeutig für die Immobilie“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Zum einen ist die Immobilie als Investitionsgut attraktiv wie selten, denn es fehlt an rentablen Alternativen. So liegt der Spread zum Beispiel zwischen Bürorenditen und 10-jährigen Staatsanleihen bei über 200 Basispunkten. Zum anderen hat sich Deutschland als Investitionsstandort auf der internationalen Bühne zurück gemeldet. Das Vertrauen in die deutsche Wirtschaft ist weiterhin sehr hoch, und die an Sicherheit interessierten institutionellen Investoren finden in deutschen Immobilien das, was sie suchen. Damit kehrt die Internationalität zurück und die aktuelle Schwäche des Euro gegenüber dem Dollar verleiht den „Nicht-Euro-Investoren“ einen für sie angenehmen Währungseffekt.”

Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich in der Halbzeitbilanz ein weiteres dickes Plus von 148 %. Auf 9,4 Mrd. Euro summiert sich das Transaktionsvolumen für das 1. Halbjahr 2010, 2009 waren es im gleichen Zeitraum 3,8 Mrd. Euro. Damit dürfte ein Gesamtjahresergebnis von bis zu 20 Mrd. Euro möglich sein. „Das Kapitalmarktumfeld (Zinsen, Euro/Dollar Kurs) bleibt günstig und auch die Möglichkeit der Fremdkapitalbeschaffung hat sich in den vergangenen Wochen und Monaten deutlich entspannt und wird dafür sorgen, dass auch größere Objektvolumina gestemmt werden können. Hinzu kommt, dass sich die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten im weiteren Verlauf des Jahres aufhellen werden. Dies wird neben den günstigen Kapitalmarktdaten die Investitions-bereitschaft weiter erhöhen“, so Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland.

Die Dominanz der sieben Immobilienhochburgen als Investitionsziel hat sich zum Halbjahr bestätigt. Rund 45 % des investierten Kapitals floss in eine der sieben Hochburgen, die in der Summe auf ein Transaktionsvolumen von 4,28 Mrd. Euro kamen (nur Einzeltransaktionen und lokale Portfolios). Das Vorjahresergebnis zum Halbjahr 2009 ist damit bereits um 133 % übertroffen. Absolut gesehen konnte in Berlin mit knapp 1,3 Mrd. Euro das höchste Volumen erzielt werden, gefolgt von München mit 755 Mio. Euro und Köln mit 605 Mio. Euro. Berlin, Köln und Stuttgart haben bereits jetzt ihre jeweiligen Gesamtjahrestransaktionsvolumina des Jahres 2009 erreicht.

An der Reihenfolge nach Nutzungsarten hat sich innerhalb des zweiten Quartals gegenüber den ersten drei Monaten wenig verändert, zu dominant waren Einzelhandelsimmobilien ins Jahr gestartet. Allerdings hat der relative Anteil einzelhandelsgenutzter Immobilien von 60 % auf aktuell 46 % abgenommen. Büroimmobilien kommen auf einen fast unveränderten Anteil von 31 %. Der Logistiksektor erhöhte den Anteil auf rund 8 %. Zu dieser Entwicklung trug der Verkauf des 330 Mio. Euro schweren Halverton-Portfolio maßgeblich bei.
 
„Dieser Deal steht stellvertretend für zwei wesentliche Entwicklungen: zum einen nimmt der Handel mit Portfolios wieder zu, bis Ende Juni 2010 wurden Pakete im Gesamtvolumen von 2,54 Mrd. Euro veräußert und damit 310 % mehr als zum Halbjahr 2009. Zum anderen haben sich ausländische Investoren wieder auf der deutschen Investmentbühne zurückgemeldet. Die sich zu Beginn des Jahres abzeichnende Trendumkehr hat sich mehr als bestätigt“, so Lemli. Ausländische Investoren haben im ersten Halbjahr für fast 4 Mrd. Euro Immobilien gekauft (Anteil von 42 %). Allerdings: von den 14 im zweiten Quartal registrierten Portfolios wurden 11 von deutschen Investoren erworben.

Das Interesse an größeren Volumina nimmt also wieder zu. Während in den ersten drei Monaten bereits sieben Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze registriert wurden, waren es in den Monaten April bis Juni noch einmal acht solcher Großdeals.

Der Fokus der Investoren richtet sich nach wie vor auf Core-Investments. Der daraus resultierende Nachfragedruck führt dazu, dass die Büro-Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) zum Ende des 1. Halbjahres weiter nachgegeben haben, im Schnitt sanken sie über alle Hochburgen um 5 Basispunkte von 5,24 % auf 5,19 %. Diese Spitzenrendite gilt für Objekte mit einer erstklassigen Ausstattung, das Objekt muss zu einer der Gebäudequalität entsprechenden Marktmiete vermietet sein, die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 10 Jahre. Abweichungen von dieser core-Definition führen zu entsprechenden Renditeaufschlägen. „Weicht z.B. Objektqualität, Restlaufzeit oder Lage von dem geforderten Top-Standard ab, liegt der Renditespread im Schnitt von „prime“ und dem so definierten „secondary“ Objekt aktuell bei rund 70 Basispunkten mit entsprechender Abweichung je nach Objekt und Markt. Seit Anfang 2009 hat sich dieser Abstand sogar noch vergrößert und bestätigt damit den Trend, dass sich der deutsche Investmentmarkt hinsichtlich der Preisentwicklung stärker ausdifferenziert“, so Scheunemann.