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Pressemitteilung

Frankfurt

Betriebstemperatur auf dem Frankfurter Bürovermietungs*- und Investmentmarkt immer noch unterkühlt


 
 
Frankfurt, 13. Juli 2010 - Es ist müßig, über den Einfluss von Großdeals zu diskutieren. Sind sie abgeschlossen, sind sie Fakt und treiben den Flächenumsatz genauso nach oben wie das Transaktionsvolumen. Das Auf und Ab der Märkte wurde schon immer in besonderer Weise von diesen „Big Points“ geprägt. „Ende März ließ der Frühling auf sich warten, Ende Juni ist es draußen zwar endlich heiß, die Betriebstemperatur auf dem Frankfurter Büromarkt aber immer noch unterkühlt“, so Marcus Mornhart, Leiter Bürovermietung von Jones Lang LaSalle in Frankfurt. Und weiter: „Daran ändert auch die Statistik nichts, die nach weniger als  60.000 m² im 1. Quartal für das 2. Quartal rund 172.000 m² ausweist, davon allein 104.000 m² ** durch die EZB.“ Damit lag das Umsatzvolumen im gesamten 1. Halbjahr bei rund 230.000 m², 6 % über Vorjahresniveau, 5 % unter dem  Zehn-Halbjahresschnitt. Branchen- und Teilmakt-bezogen dominiert der Big Deal die Rangfolgen. Für beide Untersuchungskriterien gilt: jeweils die Hälfte des 6-Monatsumsatzes entfallen auf den Osten bzw. die Banken/Finanzdienstleister. Auf einen Anteil von gerade mal 10 % kommt die zweitplatzierte Bankenlage, mit dem gleichen zweistelligen Ergebnis haben die unternehmensbezogenen Dienstleister angemietet.
 
„Von einem Run auf Flächen sind wir in Frankfurt noch weit entfernt. Das zeigt die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse. Denn die liegt mit um die 70 so niedrig wie seit Ende 2003 nicht mehr.“ Abgesehen vom EZB Deal gab es nur drei Anmietungen in der Größenordnung  5.000 – 10.000 m², zwei davon in Projektentwicklungen. So hat die Condor Flugdienst GmbH ca. 8.800 m² Bürofläche in den Gateway Gardens angemietet, nordöstlich des Flughafen-Terminals 2, PricewaterhouseCoopers erweitert um 5.500 m² im Tower 185 in der Bankenlage.Die meisten Mietverträge mit insgesamt einem Volumen von 44.000 m² wurden in der Größenordnung bis 1.000 m² abgeschlossen. Ihr Anteil machte Dreiviertel aller Anmietungen im 1. Halbjahr aus.
 
„Die Entwicklung bis zur Jahresmitte ist eher erschreckend als ermutigend: es gab de facto keine echte Bewegung im Markt. Die Nutzer halten still und warten“, so Mornhart. Man frage sich allerdings worauf. Denn die Mietpreise im Spitzensegment (ohne die Ausreißer nach oben) hätten mit 33,00 Euro / m² / Monat ihren Boden im aktuellen Marktzyklus erreicht. Und auch bei Standorten, die nicht zur 1A-Lage zählen, würden die Mietpreisspannen nicht mehr nachgeben. „Allerdings zeigt sich nach wie vor ein modular konzipiertes Incentivierungs-System“, so Mornhart.
 
Auch im Blick auf die Angebotsseite tut sich nicht viel. Gegenwärtig sind lediglich ca. 32.000 m² noch unvermieteter Flächen im Bau. Bezogen auf das gesamte im Bau befindliche Volumen (inkl. vorvermieteter Flächen und Eigennutzer-Bauten) von rund 244.000m² entspricht das einem Anteil von lediglich 13 %. Das mit rund 8.600 m² Bürofläche im 2. Quartal größte fertig gestellte Projekt (bis auf den Mieterausbau) ist das "Frankfurt Central", Am Hauptbahnhof 18, eine ursprünglich ohne Vorvermietungen angegangene Totalsanierung, die während der Entwicklungsphase fast vollständig vermietet werden konnte. Mit dem Starcom-Haus wurde das zweite Objekt am Schwedler-Carré fertig, das für den Nutzer Starcom Germany gebaut wurde. Und auch für ein weiteres Projekt am Schwedler-Carré steht der Nutzer bereits fest:  die Werbeagentur Leo Burnett wird 6.000 m² Flächen beziehen. Neben diesem Projektentwicklungsgeschehen hat sich  parallel im 1. Halbjahr 2010 der Büroflächenbestand um fast 120.000 m² reduziert – aufgrund von Umwidmungen (z.B.: Bürogebäude wird für Wohnnutzung umgebaut), oder wegen Beginn einer Totalsanierung (während der das Objekt aus dem Bestand genommen, und erst bei Fertigstellung wieder hinzugerechnet wird, dann oft mit veränderter Fläche)  oder wegen Abriss. Zum Halbjahr 2010 übersteigt dieses „Bestandsminderungs-Volumen“ die jeweils Gesamtjahres-Bestandsminderungen der vergangenen 10 Jahre. Auch wenn die Leerstandsquote nach wie vor 13,7 % beträgt, hat sich die Angebotsseite insgesamt deutlich reduziert. „Von daher ist die Spekulation seitens der Nutzer auf fallende Mietpreise durch ein Überangebot nicht gegeben. Die Situation ist anders als 2001-2003, als das gesamte Volumen und speziell auch das Volumen noch unvermieteter Flächen massiv höher lag, und in der Folge den Leerstand stark erhöhte – bis knapp 18 % bzw. über 2 Mio. m² in 2006.  Das aktuelle Leerstandsvolumen liegt  22 % darunter. „Wenn die Nutzer allerdings auch in den zweiten sechs Monaten dieses Jahres weiter so verhalten agieren, das Umsatzvolumen damit möglicherweise etwa ein Viertel unter dem  10-Jahresschnitt von 504.000 m² liegt, könnte auch die Leerstandsquote wieder ansteigen.
 
 
Investmentmarkt mit starker Nachfrage nach wenigen Core-Produkten
 
Frankfurt – einer der acht Global Leader unter den Weltfinanzzentren. Neben London, New York, Singapur, Hongkong, Zürich, Toronto und Chicago. Das sagt der im Auftrag der City of London berechnete Global Financial Centres Index. Und es hört sich gut an. Irgendwie nach Kapital. Faktisch hatte und hätte auch jetzt die hessische Immobilienhochburg  das eine oder andere zu bieten. Core-Objekte, Top Lage, Top Ausstattung, Triple A Mieter, lang laufender Mietvertrag, in Krisen und noch nicht überwundenen Krisenzeiten fokussiert, gibt es, sind aber knapp. Produkte für die risikofreudigeren Anleger, die Opportunisten, sind ebenfalls vorhanden. So hat zumindest die Nachfrage sowohl deutscher als auch ausländischer Investoren bereits zu einer weiter sinkenden Spitzenrendite im Büroimmobiliensegment geführt. Ende Juni lag sie bei  5,2 %. Damit hat sie seit Mitte 2009 immerhin 30 Basispunkte nachgegeben – damals der höchste Stand innerhalb der letzten 20 Jahre. Was allerdings fehlt waren im 1. Halbjahr 2010 die Deals deutlich jenseits der 50 Mio. Euro oder gar 100 Mio. Euro. Die Anzahl der abgeschlossenen Transaktionen hat zwar vom 1. auf das 2. Quartal zugenommen, aber zusammen konnte für die ersten sechs Monate lediglich ein Volumen von 325 Mio. Euro notiert werden mit Fokus auf der Assetklasse Büroimmobilie (76 %). Im 1-Jahres-vergleich entspricht dieses Volumen einem leichten Plus von 5 %, gemessen am Halbjahresschnitt der letzten zehn Jahre (1,2 Mrd. Euro) allerdings einer traurigen Minus-Bilanz. „Die Branche befindet sich im Umbruch: das zeigt sich nirgendwo deutlicher als im Finanzdienstleistungszentrum Frankfurt, das die politisch verursachten Turbulenzen zum Beispiel in der Fondsindustrie 1:1 zu spüren bekommt“, betont Robert Menke, Leiter Investment bei Jones Lang LaSalle in Frankfurt. „Die Turbulenzen führten bei der traditionell stärksten Investorengruppe zu einer deutlichen Zurückhaltung im Ankaufverhalten und auf Verkäuferseite ließ sich bis dato keine bedeutende Aktivität registrieren.“
 
Die stärkste Nachfrage bis zur Jahresmitte kam weiterhin von eigenkapitalstarken Investoren. Deutsche Investoren dominieren hierbei mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 66 % den Markt - im Gesamtjahr  2009 waren es noch 96 %. „An den neuesten Zahlen sieht man aber, dass sich die ausländischen Player wieder zurückmelden. Auch die beiden größten Transaktionen gingen auf ihr Konto“, so Menke. Zweimal war AEW, ein europäisches Immobilieninvestmentunternehmen, aktiv. Sowohl den „Mainpark am Kaiserlei“ in Offenbach-Kaiserlei kaufte AEW von der Bayerische Bau und Immobilien Gruppe als auch  das Bürogebäude in der Darmstädter Landstraße 108 in Sachsenhausen. Verkäufer war hier der australische Fund Manager Macquarie Global Property Advisors MGPA. 
 
Am meisten Kapital eingesetzt, aber auch ausgegeben haben Asset / Fund Manager (42 bzw. 46 %), gefolgt von Pensionskassen und Versicherungen, die zusammen 30 % ausmachten sowie den Entwicklern (15 %).
 
Auch im zweiten Halbjahr wird es bei einer starken Fokussierung der Risiko-Anlageprofile bleiben: Entweder Core oder Opportunistisch. „Anlageobjekte mit einem klar definierten Profil, das sowohl von Verkäufer als auch Käufer geteilt wird, haben die besten Chancen auf eine zeitnahe Einigung. Schwierig wird’s, wenn die Vorstellungen über Objekt- und Mietvertragsqualität und damit auch Preis  zu weit auseinanderfallen. Da werden sich die Verhandlungen auch weiter hinziehen“, so Menke. „Wenn die Angebote, die derzeit von Investoren eingeholt werden, tatsächlich realisiert werden, die Liquidität, die zweifellos trotz Krise vorhanden ist, auch eingesetzt wird und die Finanzierungsabsichtserklärungen der Banken auch wieder verstärkt umgesetzt werden, könnte ein Transaktionsvolumen von bis zu 1,5 Mrd. Euro erreicht werden. Das ist dann zwar immer noch deutlich unter dem 10-Jahresschnitt von 2,3 Mrd. Euro, aber ein durchaus gutes Ergebnis mit einer Verdoppelung gegenüber 2009. Bei den Spitzenrenditen ist im laufenden Jahr noch ein weiterer leichter Rückgang um 5-10 Basispunkte möglich.“

 
* Frankfurter Stadtgebiet inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei
 
** nach gif -Def. und inkl. Konferenzbereiche, Konferenzzentrum, Pressebereich, Besucherzentrum, Ausstellungsflächen, Kantine und Bibliothek