Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

München

Höchst differenziertes Marktgeschehen in der Isar-Metropole


 
 
München, 14. Juli 2010 – Höchst differenziert präsentiert sich der Büro-Immobilienmarkt in Bayerns Hauptstadt zur Jahresmitte 2010. Während sich die Nutzer im Vergleich der beiden Quartale relativ trittsicher bewegten, agierten die Investoren sehr unterschiedlich. Nur eines trifft sowohl für den Vermietungs- als auch Investmentbereich zu: In den 1A-Lagen der Innenstadt gibt es so gut wie keine Angebote, weder für potentielle Nutzer, noch für mögliche Investoren. „Wir haben Gesuche, zum Beispiel von Rechtsanwaltskanzleien, die nur an erstklassigen Objekten in erstklassigen Lagen interessiert sind. Mietpreise spielen da eine untergeordnete Rolle“, so Christof Sämmer, Leiter Bürovermietung von Jones Lang LaSalle in München. Investmentseitig bestätigt dies Marcus Lütgering, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Deutschland: „Wie überall in Deutschland registrieren wir auch in München eine hohe Nachfrage nach exzellenten Objekten. Die sind aber Mangelware.“

Zwar wurde in München mit 755 Mio. Euro im 1. Halbjahr das zweitbeste Transaktionsvolumen unter Deutschlands Immobilienhochburgen (nach Berlin) erzielt, 82 % davon durch deutsche Investoren. Die Ergebnisse in beiden Quartalen im Vergleich fielen aber aufgrund des Verkaufs des Siemens Areals mit allein 350 Mio. Euro in den ersten drei Monaten deutlich auseinander. Nur zwei weitere Transaktionen lagen im gesamten Zeitraum noch über 50 Mio. Euro. Gegenüber 2009  hat sich das Halbjahresvolumen immerhin mehr als verdoppelt, der 6-Monats-Durchschnittswert der vergangenen 10 Jahre wird ebenfalls übertroffen, und zwar um 6 %. Interessant ist bei dieser Langzeitbetrachtung, dass München unter den Big 5 der deutschen Immobilienhochburgen die geringsten Schwankungen aufzuweisen hat, Hamburg der Markt mit der größten Varianz ist.
 
„2009 haben viele Marktteilnehmer an der Durchführbarkeit eines solchen Megadeals gezweifelt. Neben der insgesamt gestiegenen Anzahl der Transaktionen spricht auch die Realisierung einer solchen Transaktion dafür, dass das Vertrauen der Player in den Münchner Immobilienmarkt wieder zurückkehrt, noch schwankend zwar, aber erste Schritte werden getan“, so Lütgering. Und weiter: „Zum anderen macht die Transaktion deutlich, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten wieder  verbessern. Denn: erhöht haben sich sowohl die Anzahl der Kreditinstitute, die am Markt sind, als auch die Tranchen, die die Kreditinstitute in die eigenen Bücher nehmen. Dadurch fallen die Margen während sich die Kreditkosten reduzieren.“

Es ist eine Platitude, aber zutreffend und charakterisierend für Immobilienmärkte rund um den Globus, zumal in Krisen- und Nachkrisenzeiten: das Ungleichgewicht zwischen der starken Nachfrage nach Core-Produkten und deren knappem Angebot deckelt mögliche Aktivitäten. Die Eigentümer solcher Assets halten diese lieber im Bestand. Allerdings: zu beobachten sind auch Engagements außerhalb der 1 A Lagen der Innenstadt. Wenn Objekt, Mieter und Vertrag bestimmten Kriterien entsprechen, ist das für den einen oder anderen Investor eine Option.

Mit einem Anteil von 82 % am Transaktionsvolumen steht die Büroimmobilie auch im 1. Halbjahr 2010 im Fokus der Anleger, Mischnutzungen (Büro-, Einzelhandels- und Wohnflächen) und Einzelhandelsimmobilien kommen zusammen auf 13 %. Bei weitem am meisten Kapital setzten dabei die geschlossenen Fonds ein (57 % des Transaktionsvolumens). Komplettiert wird die Top 5 Statistik durch die Asset/Fund Manager (19%), Entwickler (7%), gemeinnützige Organisationen und Privatinvestoren mit jeweils 5%. Auf Verkäuferseite dominierten (vor allem wegen des Siemens Areal) die Pensionsfonds (60 %), gefolgt von privaten Investoren (15 %), Entwicklern (12%) und Versicherungen (5%).

Die Spitzenrenditen blieben im 2. Quartal unverändert. Nach einem Rückgang zu Jahresanfang um 25 Basispunkte pendelten sich die Werte für Büroimmobilien bei 5 % ein - Tendenz im laufenden Jahr: Rückgang bis zu 10 Basispunkten möglich. Lager/Logistikflächen erzielen derzeit  7,1% bei Premiumprodukten mit moderatem Spielraum weiter nach unten. Geschäftshäuser in 1 A-Lagen liegen bei 3,80 %. Hier dürfte es auch bis Ende des Jahres bei einer stabilen Entwicklung bleiben.
 
„Der Weg im 2. Halbjahr wird nicht leicht sein“, so Lütgering. „Wir haben zwar das Schlimmste hinter uns, die Verhaltenheit in den Monaten April bis Ende Juni hat aber gezeigt, dass Unsicherheiten nach wie vor bestehen. Das Marktgeschehen ist eher noch instabil. Ob die Erholung weitergeht oder gebremst wird, ist ungewiss: beides ist möglich. Die Diskussionen über die möglichen Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen bei offenen Immobilienfonds, in deren Folge einige Fonds erneut schließen mussten, könnte eine der traditionell wesentlichen Käufergruppen in ihren Engagements einschränken. Letztlich kann auch die Finanzierung immer noch ein limitierender Faktor am Markt sein. Wo sicheres Produkt gekauft werden will, aber keines angeboten wird, hat der Markt ein Problem. Und last but not least: Die Vermietungsmärkte haben noch nicht die Dynamik  früherer Jahre erreicht, was zum Beispiel für  Projektentwickler eine nicht leichte Hypothek darstellt.“
Vor diesem Hintergrund könnte sich das Transaktionsvolumen 2010 bis  zu 20 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt von 1,67 Mrd. Euro bewegen, genauso wie es das Vorjahresergebnis toppen könnte.
 
 
Bürovermietungsmarkt - die großen Anmietungen fehlen
 
Auch das Umsatzvolumen im Vermietungsbereich ist im Vergleich zu den ersten drei Monaten im 2. Quartal zurückgegangen. Nach 140.000 m² führten 14 % weniger vermieteter Flächen zu einem Halbjahresumsatz von rund 260.000 m². Das entspricht dem Vermietungsniveau im Vergleichs-zeitraum des Vorjahres. An der deutlichen Unterschreitung der 5 oder 10-Jahresdurchschnittsmarke (um die 685.000 m²) wird sich auch auf absehbare Zeit nichts ändern, allenfalls könnte das aktuelle Minus von 20 % (im Vergleich zur Langzeitbetrachtung) relativiert werden. Die halbe Million Quadratmeter an vermieteten Büroflächen, die bis Ende Dezember auch getoppt werden könnten, bewegen sich aber weit unter dem Ergebnis, das notwendig wäre, um so eine Bewegung in der Statistik zu bringen.
 
„Mehr Abschlüsse und größere Abschlüsse würden natürlich helfen, den Markt richtig zu dynamisieren“, so Christof Sämmer. „Derzeit liegen wir bei den Mietvertragsabschlüssen nahezu punktgenau auf dem langjährigen Schnitt (2000 bis 2009) von 370. Es fehlen aber die Deals jenseits der 10.000 m².“ Größte Anmietungen im 1. Halbjahr 2010 waren die 12.000 m² durch Scout24 im Münchener Osten, 8.800 m² durch die Werbeagentur Heye Group in der Innenstadt sowie in ähnlicher Größenordnung durch Amazon in der Parkstadt Schwabing. Die meisten Mietvertragsabschlüsse (rund 60 %) wurden in der Kategorie bis 500 m² unterschrieben.

„Nach wie vor haben wir es mit vielen Vertragsverlängerungen zu tun. Die Nutzer scheuen Umzüge und wenn, dann ist Flexibilität der Flächen oberstes Gebot. ‚Aus Groß mach klein, untervermiete, spare Kosten  und wenn die Flächen gebraucht werden, greife darauf zurück’, lautet das Credo vieler Mieter“, so Sämmer.

Auf vier Branchen (unternehmensbezogene Dienstleister, Verlagswesen/Medien, Handel und Firmen aus dem Bereich Ausbildung/Gesundheit/Soziales) entfallen rund die Hälfte des Umsatzvolumens, angeführt von den unternehmensbezogenen Dienstleister, die mit rund 80 Mietverträgen rund 54.000 m² abdecken.

Die Innenstadt bleibt attraktivster Standort: ein Umsatzvolumen von rund 68.000 m² und fast ein Drittel aller Deals gingen hier über die Bühne. Im Vergleich zum langfristigen Schnitt (10 Jahre) legt das Stadtgebiet nach konstanten Jahren 2007 bis 2009 im Verhältnis zum Umland wieder leicht zu und erreicht einen Umsatzanteil von 76 %. Innerhalb des Stadtgebiets und zwar auf Objekte in der Innenstadt konzentriert sich das Interesse der Nutzer, wie der Investoren. „Dort pendelt sich das Angebot an Topflächen, großflächig über 5.000 m², auf niedrigem Niveau ein: In Bestlage kurzfristig verfügbar sind nur drei Objekte. Bereits die Randlagen der Innenstadt weisen deutlich höhere Leerstände auf. Selbst exzellente Objekte lassen sich in diesen Lagen nur schwer vermieten“, so Sämmer. Insgesamt steigt die Leerstandsquote seit Mitte letzten Jahres moderat, aber kontinuierlich: über 8,7 % und 9,6 auf Ende Juni 9,8 %. Damit stehen 1,92 Mio. m² Bürofläche auf dem gesamten Münchener Bürovermietungsmarkt (Umland und Stadtgebiet) leer, davon 45% der Kategorie A. Obwohl mit 39 % deutlich unter dem 10-Jahresvolumen von rund 400.000 m², wird auch die Fertigstellungspipeline, im besonderen die spekulativen Flächen, die Leerstandsquote deutlich über die 10 % hieven (10,8 %), ein Wert, der zuletzt im Sommer 2005 erreicht worden war. 

„Eine differenzierte Bewertung der Lagen ist mehr denn je notwendig. Das wird auch an den Mietpreisentwicklungen deutlich. Die Relationen zwischen Höchstmieten in 1A-Lagen der Innenstadt und Tiefstmieten in C-Lagen an der Peripherie klaffen immer weiter auseinander“, so Sämmer. „Die Markt- charakterisierende Spitzenmiete lag zur Jahresmitte bei 28,50 Euro/m²/Monat, es gab aber auch Deals deutlich jenseits der 30 Euro-Marke. Selbst die 40 Euro sind in absehbarer Zeit nicht unrealistisch, wenngleich nur vereinzelte Abschlüsse sich in dieser Größenordung bewegen werden. Auswirkungen auf den Gesamtmarkt wird das bereits in diesem Jahr  haben, auch der Druck nach oben auf die nominale Spitzemiete wird zunehmen.“ 

Die meisten Mietverträge im 1. Halbjahr 2010 wurden innerhalb der Preisklasse 10-15 Euro/m²/Monat abgeschlossen, die gewichtete Durchschnittsmiete betrug 13,91 Euro.