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Pressemitteilung

Düsseldorf

Rasantes Halbjahr auf dem Düsseldorfer* Bürovermietungs- und Investmentmarkt


 
 
Düsseldorf, 16. Juli 2010 – Die Statistik des Düsseldorfer Bürovermietungs- und Investmentmarkts zum 1. Halbjahr 2010 lässt die Herzen höher schlagen. Mit einem Umsatzvolumen von rund 240.000 m², 89 % davon im Stadtgebiet, ist das Vorjahresergebnis fast verdoppelt, der 10-Halbjahresschnitt um 51 % übertroffen, das beste Umsatzergebnis zwischen Januar und Ende Juni seit 2000 erzielt. Nur noch 7%, dann ist der Umsatz vom gesamten letzten Jahr erreicht. Berlin, Frankfurt, Hamburg sind geschlagen, alles Märkte mit weitaus größerem Büroflächenbestand.
 
„So schnell kann sich ein Markt ändern. Ende März war die Entwicklung offen. Damals sorgten lediglich größere Überhangmandate aus 2009 für einen recht ordentlichen Start ins neue Jahr. Nun aber sind die Nutzer losgezogen, wie von einer Tarantel gestochen, um Flächen anzumieten. Es ist nicht  der Vodafone Big Deal, der mit Volumen (rund 80.000 m²) punktet. Es ist die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge, und die liegt mit rund 300 ein gutes Drittel höher als der Durchschnitt der ersten Halbjahre 2000 bis 2009. Das ist schon beachtlich“, so Marcel Abel, Leiter des Düsseldorfer Büros von Jones Lang LaSalle.
 
Insgesamt vier Anmietungen gab es in der Größenordnung zwischen 5.000 m² und 10.000 m², darunter eine Versicherung und Ericsson im Teilmarkt Seestern, die AOK im Bankenviertel sowie der  IT-Dienstleister ITK Rheinland in Neuss, die zusammen rund 30.000 m² ausmachten. Fast verdoppelt haben sich die Anmietungen in der Flächenkategorie 250 bis 500 m².

Vodafone bestimmt die Umsatzstatistik im laufenden Jahr genauso wie die Teilmarktsauswertung. Interessanter ist deshalb der Blick darauf, welche Branche sich am aktivsten zeigte, gemessen an der Anzahl der Mietverträge. Vier von 15 Branchen sind es, die für die Hälfte aller Abschlüsse verantwortlich sind: der Handel, der auf einen Anteil von 24 % kommt, gefolgt von den unternehmensbezogenen Dienstleistern (14 %), die sich traditionell unter den Top 3 befinden, der Industrie (9 %) und Firmen aus dem Bereich Ausbildung/Gesundheit/Soziales (8 %).
 
Trotz der bemerkenswerten Anmietungsaktivitäten hat der Leerstand weiter zugelegt, wenn auch leichter als erwartet. Innerhalb eines Jahres von 11,3 % über 12,4 % auf Ende Juni 2010 12,6%, entsprechend 1,1 Mio. m². Ausschlaggebend sind Standortverlagerungen, im Besonderen so große wie aktuell bei Thyssen nach Essen oder Umzüge innerhalb Düsseldorfs in projektierte, neu fertig gestellte Fläche, bei denen zwischen Abschluss des Mietvertrags und Bezug der neuen Flächen ein Zeitloch klafft (Vodafone), per definitionem mit einem Eintrag in die Umsatz- bzw. Leerstandsstatistik in der Konsequenz. Interessant in diesem Zusammenhang ist der differenzierende Blick auf die Fertigstellungspipeline für 2010: Von dem Volumen (178.000 m²), sind rund 90.000 m² Fläche vorvermietet, stehen dem Markt also nicht mehr zur Verfügung, 47.000 m²  sind spekulativ erstellt und 39.000 m² entfallen auf Eigennutzer. Insgesamt bleibt aber Fakt, dass es sich um das zweithöchste Volumen der letzten fünf Jahre handelt, 9 % über dem 10-Jahresschnitt.
 
Auch wenn die Nutzer ihr entscheidungsfreudiges Agieren in der zweiten Jahreshälfte beibehalten und damit ein deutlich erhöhter Flächenumsatz als erwartet generiert werden kann, wird die Leerstandsquote bis Ende des Jahres zumindest die 13 % übersteigen. 
 
„Eine Anhebung auch der Umsatzprognose auf deutlich über 350.000 m² in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt scheint mir nach diesem fulminanten, in der Höhe überraschenden Halbzeitergebnis nun nicht nur möglich, sondern auch realistisch“, so Abel. Und weiter:  „Das scheint in beiden Quartalen nicht nur ein Strohfeuer gewesen zu sein. Die positiven Signale aus der Wirtschaft, vom Arbeitsmarkt im speziellen, lässt den Umzugsgedanken der Nutzer häufig Taten folgen. Davon bleiben natürlich auch die Mietpreise nicht unberührt.“ Erstmals seit 2007 ist für die nachhaltig erzielte Spitzenmiete wieder ein Anstieg zu notieren und zwar auf 22,50 Euro/m²/Monat. Ausreißer sind möglich, aber selten. „Umgekehrt sieht es bei den ‚Zugaben’ aus. Die Incentivierung speziell bei Vermietung von Core-Immobilien im Innenstadtbereich nimmt ab, an der Innenstadt-Peripherie bewegen sich Incentives bei bis zu 10 %.“
 
Die meisten Mietverträge im 1. Halbjahr 2010 wurden innerhalb der Preisklasse 10 bis 15 Euro/m²/Monat abgeschlossen, die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt lag bei 12,99 Euro/m²/Monat, nur auf das Stadtgebiet bezogen monatlich bei 13,90 Euro/m²/Monat.
„Bewegung ist das Gebot der Stunde. Die Eigentümer müssen sich auf die Mieter zu bewegen, und die Mieter auf die Eigentümer. Deswegen haben wir als Komplement zum Nutzervertreter, dem Geschäftsbereich Tenant Representation, nun auch einen Eigentümer-Vertreter bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf institutionalisiert, und zwar in einem neugeschaffenen Geschäftsbereich Landlord Representation, der im Eigentümerauftrag Gespräche mit den Nutzern führt.“
 
 
Investmentmarkt mit zweithöchstem Halbjahresvolumen
 
Ein Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von bis zu 1 Mrd. Euro im laufenden Jahr hält Achim Birken, Leiter Investment Jones Lang LaSalle Düsseldorf, für absolut realistisch. „Jones Lang LaSalle hat in den letzten Juni-Tagen die rund 100 Mio.-Euro-Transaktion der Allianz begleitet, die das Bürogebäude Spherion am Kennedydamm von Signa Property Funds Deutschland gekauft hat. Das war zwar die größte, aber nur eine von insgesamt sechs Transaktionen jenseits der 50 Mio.-Marke, die im Markt zu beobachten waren. Solche Größenordnungen gab es im gesamten Vorjahr nur vier Mal.“ Damit summiert sich das Gesamtvolumen bereits zur Jahresmitte auf ca. 550 Mio. Euro, nahezu komplett von deutschen Investoren getätigt. Das Ergebnis entspricht  einer Verdreifachung gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Sowohl der Durchschnitt der Halbjahresvolumina 2005 - 2009 wurde deutlich überboten (um 28%), als auch der 6-Monatsschnitt im Zeitraum 2000 - 2009 (um 78 %). „Nach 2007 (866 Mio. Euro) haben wir es  immerhin mit dem zweithöchsten Volumen zu tun, das in den letzten zehn Jahren zu einer Jahresmitte erreicht wurde.“
 
Interessant ist, dass nicht die Anzahl der Transaktionen zugelegt hat, sondern deren Größe das Volumen entscheidend beeinflusst. „An eine solche Trendwende auf dem deutschen Investmentmarkt hatte vor Jahresfrist noch niemand  so richtig geglaubt. Das galt auch für Düsseldorf, wenngleich wir  damals schon das Warten insbesondere der internationalen Investoren  auf einen Preisverfall  nicht für eine vielversprechende Strategie hielten“, so Birken. Liquidität ist genügend im Markt vorhanden und die sucht wie derzeit überall vor allem das Investment in Core-Produkte. Der Run ist groß, bescheiden das Angebot an solchen Objekten. Ein Vorteil der nordrhein-westfälischen Immobilienhochburg ist ihre Vielzahl an etablierten Büroteilmärken neben dem Bankenviertel (Kennedydamm, Medienhafen, Airport City etc.). Damit hat Düsseldorf eine vielfältige Standort-Qualität zu bieten; die per definitionem 1-A Lage kommt also nicht ausschließlich in Betracht. „Möglicherweise schon im nächsten Quartal wird es weitere Transaktionen in beachtlichen Größenordnungen in Düsseldorf geben“, meint Birken.
 
Mit einem Anteil von 76 % am Transaktionsvolumen steht die Büroimmobilie auch im 1.Halbjahr 2010 im Fokus der Anleger. Einzelhandelsimmobilien kommen auf einen Anteil von 23 %, unter anderem wurde ein Geschäftshaus in der Schadow-Straße mit C& A als alleinigem Mieter für über 50 Mio. verkauft. Bei weitem am meisten Kapital setzten dabei die Offenen Fonds (32 % des Transaktions-volumens) und die Versicherungen (22 %) ein. Komplettiert wird die Top 5-Statistik durch  Geschlossene Fonds (21%), Private Investoren (12%) und Spezialfonds (10%). Qualität und Sicherheit ist dabei Trumpf bei allen genannten Playern. Auf Verkäuferseite entfallen Dreiviertel des Volumens auf drei Player: Offene Fonds (29 %), Asset/Fund Manager (25 %) und geschlossene Fonds (22 %). „Die hohe Aktivität deutscher institutioneller Investoren auf der Käufer- und Verkäuferseite sind ein eindeutiger Beleg dafür, dass die in der Vergangenheit bevorzugte Strategie des langfristigen Haltens von Immobilien in diesen Anlagevehikeln vorbei ist und nun auch hier über ein aktives Assetmanagement alle Chancen auch bei Verkäufen zur Umschichtung des Portfolios zeitnah genützt werden“, so Birken. 
 
Die Spitzenrendite ist im 2. Quartal noch einmal leicht nach unten auf 5,2 % angepasst worden, nachdem sie bereits in den ersten Monaten des Jahres um 20 Basispunkte nachgegeben hatte. Tendenz im laufenden Jahr: Rückgang um bis maximal 10 Basispunkte möglich Lager/Logistikflächen erzielen derzeit 7,1% bei Premiumprodukten. Hier gibt es im 2. Halbjahr einen moderaten Spielraum nach unten. Für Geschäftshäuser in 1 A-Lagen wird eine unverändert stabile Entwicklung (4,25 %) erwartet.
 
„Auch wenn die Banken von ihrer Finanzierungsverweigerung zu einer selektiven Finanzierung bei höheren Margen (Risikozuschläge) übergegangen sind, werden wir weiter eigenkapitalstarke Investoren als deutlich aktivste Käufergruppe sehen. Den opportunistisch ausgerichteten Playern fehlt zwar kein Geld, aber ihren Ambitionen stehen derzeit keine Verkäufer gegenüber. Eventuellen Notverkäufen verweigern sich darüber hinaus nach wie vor die Banken. Das gehört nicht zu ihrer Strategie“, so Birken.