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Pressemitteilung

MIPIM, Cannes

Zwei Seiten ein und derselben Medaille: Die wichtigsten Aussichten für die Nutzermärkte und die Auswirkungen auf die Investoren

Jones Lang LaSalle MIPIM-Pressegespräch


 
 
MIPIM, Cannes, 11. März 2009 – Nach einer beträchtlichen Rendite-Dekompression in der EMEA- Region wird die Entwicklung auf den Nutzermärkten in den kommenden 12 Monaten entscheidendes Prüfungskriterium für Investoren sein. Dabei sind die Unterschiede der einzelnen Märkte genauso zu berücksichtigen wie die Auswirkungen der Kreditkrise in jedem Land sowie die Geschwindigkeit, mit der die jeweilige Volkswirtschaft und der Immobilienmarkt beeinflusst wird.

„Die heutigen wirtschaftlichen Aussichten stellen eine größere Herausforderung dar, als sie vielen von uns jemals begegnet ist. Wir befinden uns inmitten eines noch nie dagewesenen globalen wirtschaftlichen Abschwungs“, so Nigel Roberts, Leiter EMEA Research auf der Pressekonferenz von Jones Lang LaSalle in Cannes. Und weiter: „Die Auswirkungen reichen bis tief in das Gefüge unserer Volkswirtschaften hinein. Nutzer jedweder Art sind betroffen. Viele haben ihren Flächenbedarf auf Eis gelegt, die Immobilienkosten sind unter Druck und neue Nachfrage ist ein rares Gut.  Bevor das Wirtschaftswachstum - wie von vielen vorausgesagt - irgendwann 2010 wieder einsetzt, muss zunächst wieder Liquidität und Vertrauen vorhanden sein, zwei wichtige Voraussetzungen für ein effektives Funktionieren unserer Volkswirtschaften und Immobilienmärkte. In dieser Hinsicht liegt die unmittelbare Zukunft zu einem großen Teil in den Händen unserer Banken und hängt vom Erfolg der Unterstützungsmaßnahmen durch die Regierungen ab.”
 
„Dieses Jahr werden Gelegenheiten auftauchen zu Preisen, wie es sie schon lange nicht mehr gegeben hat. Die großen Investment-Märkte in Westeuropa, wo sich die Preisberichtigung am schnellsten vollzieht, werden dabei am stärksten im Fokus der Investorengemeinde stehen. Bei den Schwellenmärkten rechnen wir kurzfristig mit einer größeren Volatilität. Diese Länder  interessieren  Investoren, die auf mittelfristige Investments und eine relativ niedrigere Kostenbasis setzen“, so Tony Horrell, Leiter European Capital Markets. Und weiter: „In London gehen die Preisberichtigungen weiter, ebenso bleibt es bei den Währungsvorteilen. Das erklärt das starke Interesse der internationalen Investoren. Die britische Metropole bietet langfristige, sichere Erträge zu Renditen, wie es sie seit geraumer Zeit  nicht mehr gab. Paris ist den Turbulenzen auf den Finanzmärkten weniger ausgesetzt als London und hat eine breite Mieter-Basis, die preiswerte, qualitativ hochwertige Flächen sucht. München ist ein stabiler Markt mit geringer Volatilität und einem niedrigeren Mietpreisniveau als andere europäischen Schlüsselmärkte. Bestimmte Investoren-Typen suchen genau das. Auch wenn Mittel- und Osteuropa gegen wirtschaftliche Risiken nicht immun ist, ist die Region seit einigen Jahren als Outsourcing-Standort erfolgreich, wodurch sie sich in den nächsten Jahren in einer durchaus soliden Position befindet.”
 

Paris: Verstärkte Nachfrage außerhalb des Stadtzentrums
 
„Unter den Gebäudenutzern werden neue Projekt-Entwicklungen außerhalb des Stadtzentrums von Paris bevorzugt, die verkehrsgünstig gelegen sind.  Im Fokus der Gebäudenutzer stehen dabei Immobilien mit hohen Umwelt-Standards und  Mieten unter 350 Euro/m²/Jahr“, so Benoit du Passage, CEO Jones Lang LaSalle Frankreich. Und weiter: Entscheidend für Gebäudenutzer sind Kostenreduzierung und Rationalisierung. Das wird sich auch im laufenden Jahr und  2010 nicht ändern, im Gegenteil, an Bedeutung eher noch weiter zunehmen. Projektentwickler und Vermieter, die Flächen anbieten können, die diesen Vorgaben gerecht werden, haben die besten Karten“.
 
Der Umsatzrückgang könnte 2009 gegenüber dem Vorjahr im Großraum Paris bei 20 % liegen (von 2,35 Mio. m² in 2008 auf rund 1,8 Mio. m²). Demgegenüber bleibt die Anzahl der Deals jenseits der 5.000 m² auf einem ähnlichen Niveau. „Zu beobachten sein werden darüber hinaus Verkäufe einiger staatlicher Immobilien. Um die Betriebskosten ihrer Immobilien zu senken, plant beispielsweise die französische Regierung, ihre Flächen in der Stadtmitte zu verlassen. Auch Finanzdienstleistungs-unternehmen halten weiter Ausschau nach  Kostenreduzierungs- und Rationalisierungsmöglichkeiten;  Banken ziehen aus den traditionellen Geschäftsbezirken weg in weniger teure Bezirke. Auch auf dem Sektor der Rechtsberatung wird es mittelfristig zum Verlust von Arbeitsplätzen und Firmen-Umstrukturierungen kommen.“
 
München: Ein Fels in der Brandung
 
Zwar nicht gänzlich unbeschadet von den wirtschaftlichen Turbulenzen, aber wie ein Fels in der Brandung erweist sich der Nutzermarkt in München - ein historisch weniger volatiler Markt, der auch zukünftig von seiner Konstanz profitieren dürfte“, so Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Deutschland.  „Die gesunden Rahmendaten der Stadt mit einer wachsenden Bevölkerung, mit in Deutschland überdurchschnittlichen Beschäftigungsaussichten, mit einer diversifizierten wirtschaftlichen Basis und hoher Kaufkraft stellen positive Faktoren dar, die dem Markt helfen dürften, dem Sturm in 2009 und danach zu trotzen. Mit einem Flächenüberangebot muss nicht gerechnet werden: die Nachfrage nach Büroflächen wird getragen von vielen Branchen (IT-Sektor, unternehmensberatende Dienstleister, Banken, Versicherungen und Industrie. Die Mieten liegen insgesamt auf einem bezahlbaren Niveau. Die Spitzenmiete von derzeit  366 Euro/m²/Jahr wird in 2009 nur leicht zurückgehen auf rund 350 Euro.”
 
 
London: Das Finanzherz Europas

„Positiv gewendet können sich die Nutzer freuen, sie haben die Qual der Wahl:„Die Auswahl an Flächen ist groß.  Spitzenprodukte gelangen auf den Markt. Und darüber hinaus:  die effektiven Nettomieten in der City werden bald so konkurrenzfähig wie nie zuvor sein. „Für 2010 und 2011 gehen wir derzeit  davon aus, dass die Mieten in der City und im Westend  den Tiefststand erreichen,  sich ab 2012  erholen und 2013 schnell wieder anziehen werden“, so Neil Prime, Leiter Office Agency England. Und weiter: „Derzeit haben die Nutzer eine hervorragende Verhandlungsposition, die Vermieter jagen hinter der Nachfragern her, die dieses Jahr noch anmietungswillig sind.
Allerdings: Der Personalabbau in Verbindung mit der zurückhaltenden Bewilligung von größeren Ausgaben wird beträchtliche Auswirkungen auf das Umsatzniveau haben. Auch wenn 2009 das schlimmste Jahr in dieser Hinsicht sein dürfte: die Beschäftigungszahlen werden auch in den nächsten Jahren weiter abnehmen.
 
Es ist eine insgesamt schwierige Situation auch für den Markt in London. Die Aktivitäten werden  eher durch Strukturveränderungen und bauliche Überalterungen angekurbelt als durch Wachstum und Expansion. „Wir rechnen mit anhaltenden Fusionen und Übernahmen im Banken- und Versicherungssektor. Einige dieser Aktivitäten werden zu neuen Mietvertragsabschlüssen führen und damit Flächenumsatz  schaffen. Die Unternehmen der gesamten Rechtsbranche agieren gegenwärtig zurückhaltend, kurzfristig ist mit weiteren Arbeitsplatzverlusten zu rechnen. Der Mediensektor stand in den letzen zwei Jahren in seinen Kernmärkten unter einem realen Kostendruck und musste zwischen bevorzugten Produkten und bevorzugten Lagen abwägen. Da passte einiges nicht zusammen,  die jüngsten Mietsenkungen in den Core-Märkten haben aber etwas von dem Druck genommen.
 
Alles in allem bietet das Angebot den Nutzern momentan einen großen Vorteil, aber diese Situation wird nicht ewig dauern. Vor dem Hintergrund, dass derzeit keine Neubauprojekte beantragt werden, wird das derzeitige Angebot nach und nach aufgezehrt werden und spätestens 2012 könnten Nutzer mit einer mangelnden Verfügbarkeit von Flächen, mit schnell steigenden Mieten und weniger Mietanreizen konfrontiert werden – zu einem Zeitpunkt, zu dem ihre Geschäfte möglicherweise gerade wieder anfangen zu expandieren. Der Schlüssel liegt darin, diese Entwicklung rechtzeitig zu antizipieren“.
 
 
Mittel- und Osteuropa profitieren von Outsourcing- und Offshoringaktivitäten
 
Die BIP-Zahlen sind zwar auch in Tschechien, der Slowakei, Polen, Ungarn und Rumänien rückläufig, aber weit weniger als in Westeuropa. Dank des Wachstums und des anhaltenden Potenzials dieser Outsourcing- und Offshoring-Märkte gehen wir derzeit davon aus, dass die Rezession dort weniger dramatische Auswirkungen auf die Nutzernachfrage haben wird“, so John Duckworth, Geschäftsführer Jones Lang LaSalle CEE. Und weiter:„Wir rechnen für die nächsten drei Jahre mit einer Abschwächung der Volumina projektierter Gebäude. Die Spitzenmieten in der Region werden  mit durchschnittlich 180 – 300 Euro/m²/Jahr niedriger sein als die Werte für gleichwertige Gebäude internationaler Qualität in Westeuropa.
 
Was die mittel- und osteuropäischen Nutzermärkte am meisten von den Ländern in Westeuropa unterscheidet, ist ihr Image als Standort für die kostengünstige Auslagerung von unternehmensbezogenen Dienstleistungen – ein Kriterium mit oberster Priorität für Unternehmen weltweit innerhalb der nächsten 12 bis 18 Monate. Insofern wird es zu zunehmenden Outsourcing- und Offshoringaktivitäten kommen, unterstützt von den nachgebenden Wechselkursen in den meisten Ländern, die auch die Arbeitskosten weiter senken helfen.”