Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Berlin

Berlin: Großdeals auf Investmentmarkt fehlen dem Vermietungsmarkt


 
 
Berlin, 27. Juli 2010 – Mit einem Investment-Volumen von knapp 1,3 Mrd. Euro* steht die Spreemetropole einsam an der Spitze unter Deutschlands Immobilienhochburgen. München als Zweitplatzierter kommt auf 755 Mio. Euro. Um rund 8 % wurde damit das Ergebnis des gesamten Vorjahres in nur sechs Monaten überschritten. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2009 schlägt sogar ein Plus von 137 % zu Buche, um 13 % bzw. 16 % wird der 5-und 10-Jahresvergleich übertroffen. „Das ist sicherlich ein tolles Ergebnis. Wir sollten uns aber nicht von der beeindruckenden Statistik den Blick auf die Realitäten verstellen lassen“, so Philipe Fischer, bei Jones Lang LaSalle in Berlin verantwortlich für den Büroinvestment-Markt. Fischer weiter: „Es ist nicht die Anzahl der Transaktionen, die zugelegt hat und beeindruckt, sondern die Größe der Transaktionen, ganz besonders von zwei, die dieses Volumen ermöglicht haben.“ Der Löwenanteil des Transaktionsvolumens im 2. Quartal 2010 geht zurück auf den Verkauf des Sony-Centers und des Shoppings Centers ALEXA. Beide Transaktionen sind ausschlaggebend für die Auswertung des Halbjahresvolumens nach Assetklassen (nahezu patt zwischen Büro- und Einzelhandelsimmobilien) und Marktplayern.
 
Insgesamt sind im 1. Halbjahr 2010 drei Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro und eine weitere jenseits der 50 Mio. Euro zu notieren.
 
Dominiert wird der Investmentmarkt auch in Deutschlands Hauptstadt ganz eindeutig von der Suche nach Core- und Core+-Produkten. Die Kriterien der Core-Definition seien dabei ganz eindeutig im Verlauf der jüngeren Entwicklungen neu justiert worden, meint der Investment-Experte: „Der Dreiklang von Lage, Objektqualität und Mieterbonität hat zu einer neuen Gewichtung im Core- und Core+-Bereich geführt. Mietverträge, deren Laufzeiten sowie die Bonität des Mieters dominieren ganz eindeutig das Investment-Interesse, gefolgt von Lage und Gebäudequalität.“ Die mit dieser Neujustierung verbundene Stabilitätsorientierung findet sich auch in der rigorosen Absage an die opportunistischen Nachfrager: „Opportunistische Anfragen gibt es zuhauf, mangelnder Finanzierungsmöglichkeiten wegen gehen bei der derzeitigen Marktlage Realisierungschancen aber gegen Null.“  Die Zahlen in diesem Zusammenhang sind eindeutig: Drei Käufergruppen teilen die Investments in den ersten sechs Monaten nahezu unter sich auf: die Pensionsfonds erreichen einen Anteil am Transaktionsvolumen von 48 %, offene Fonds kommen auf 29 %, gefolgt von den Asset/Fund Managern mit 17 %. Wegen des Sony-Kaufs durch den südkoreanischen Pensionsfonds NPS fallen die ausländischen Investoren deutlich stärker ins Gewicht als in den anderen Immobilienhochburgen. Ihr Anteil macht 67% aus.
Für Investoren und Projektentwickler rückt das Einzugsgebiet Richtung Großflughafen Schönefeld immer mehr in den Blick. Trotz der Verschiebung der Eröffnung auf Mitte 2012 sind Projektentwickler spekulativ unterwegs: mit 18.000 m² Flächen direkt am Flughafen und 10.000 m² im Adlershof, wo ein Wissenschaftszentrum hochgezogen wird. Auf Verkäuferseite fallen nicht umsonst die Entwickler mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 50 % ins Gewicht.
 
Die Spitzenrendite für Büroobjekte ist im 2. Quartal noch einmal leicht nach unten auf 5,2 % angepasst worden, nachdem sie bereits in den ersten Monaten des Jahres um 25 Basispunkte nachgegeben hatte. Lager-/Logistikflächen bewegen sich stabil bei einer Spitzenrendite von 7,5 %. Für beide Assetklassen gibt es im 2. Halbjahr einen moderaten Spielraum nach unten. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1 A-Lagen liegen derzeit bei 4,6 %.
 
 
Nichts Außergewöhnliches bewegt den Bürovermietungsmarkt
 
Die Stabilitätsorientierung auf dem Berliner Investment-Markt wird von der Situation auf dem Vermietungsmarkt bestätigt. „Stabilität und Wirtschaftlichkeit gehen auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt Hand in Hand“, so Jan Hübler, Vermietungschef von Jones Lang LaSalle in Berlin. „Wir erkennen eine deutliche Professionalisierung auf der Vermieterseite, im Fall der Verhandlung von Mietvertragsverlängerungen auf die externe Unterstützung durch Immobilienberater zurückzugreifen.“ Hübler weiter: „Das unterstreicht die Bedeutung von Prolongationen in Bezug auf die Ertragsstabilität von Portfolien im Allgemeinen.“
Mietvertragsverlängerungen, per definitionem nicht in der Umsatzstatistik enthalten, waren insofern durchaus prägend auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt in der ersten Jahreshälfte 2010. Ohne sie  lag der Umsatz im 1. Halbjahr bei rund 196.000 m², damit auf dem Niveau des Vorjahres, Umsatznachträge für 2009** außer acht lassend. Deutlich niedriger fällt der Vergleich mit dem Vorjahresergebnis  Ende Juni 2010 aus, wenn diese Nachträge und die Zuordnung von Mietvertragsabschlüssen zu den einzelnen Quartalen im vergangenen Jahr vorgenommen werden.  Fazit dieser Korrektur: minus 20 %. Insgesamt bleibt die Tendenz im Vergleich zum 5- und 10-Jahresschnitt (jeweils erste Halbjahre) gleich, nämlich rückläufig um die 10-15 %. Die Anzahl der Deals stagniert, liegt nahezu stabil auf dem Durchschnittsniveau in den genannten Zeiträumen.
 
„Außergewöhnliches tut sich eher nichts in Deutschlands Hauptstadt – zumindest was den  Bürovermietungsmarkt angeht. Festzustellen ist die eine oder andere kurzfristige Verschiebung, aber keine Trendwende.“ Die Anzahl der Anmietungen bewegt sich leicht unter dem 5-Jahresschnitt, Großanmietungen knapp jenseits der 10.000 m² gab es nur zwei (ein Telekommunikationsunternehmen und Bosch Siemens Hausgeräte), überproportional haben die Mietvertragsabschlüsse mit Flächengrößen zwischen 250 und 500 m² zugelegt. Innerstädtisch Ost und West spielte sich dabei am meisten ab: über die Hälfte aller Anmietungen als auch des gesamten angemieteten Flächenvolumens verteilt sich auf Standorte innerhalb dieser beiden Teilmärkte.  Auf die 1A-Lagen (Potsdamer/Leipziger Platz, Charlottenburg 1A, Mitte 1A) entfallen 21% aller Deals mit über 30.000 m². Hier wird auch die Spitzenmiete erzielt: mit  20,00 Euro/m²/Monat zeigt sie sich weiterhin stabil. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 5 und 10,00 Euro abgeschlossen, die gewichtete Durchschnittsmiete bewegte sich bei monatlich 11,57 Euro/m² - seit Ende 2009 ist sie damit um 10 % gestiegen. Mehr Mietverträge mit höheren Volumina und Mietpreisen jenseits der 14 Euro waren dafür ausschlaggebend.
 
Die Umsatzstatistik wird von vier Branchen angeführt, die auf  55 % des Flächenvolumens kommen, angeführt von Industrieunternehmen (über 40.000 m²), gefolgt von unternehmensbezogenen Dienstleistern, Firmen aus dem Bereich Ausbildung/Gesundheit und Soziales sowie der Telekommunikation. Ist die Anzahl der Abschlüsse Kriterium, sind die unternehmensbezogenen Dienstleister und Verlage/Medien die aktivsten mit einem Anteil von 17 % bzw. 14 %. „Die Zurückhaltung der öffentlichen Hand, von Länder- und Bundesverwaltungen, traditionell führend auf Mieterseite in Berlin, kann sich im 2. Halbjahr schon wieder drehen. Die Nachfrage nach Flächen ist da, Abschlüsse dürften bis Jahresende folgen“, so Hübler.
 
Aufgrund vor allem eines deutlich geringeren Fertigstellungsvolumens im ersten Halbjahr (rund 12.000 m², entsprechend minus 76 % im Jahresvergleich; davon ca. 7.000 m² spekulativ) ist die Leerstandsquote wieder leicht gefallen. Bei einem von Jones Lang LaSalle registrierten Flächenbestand von 16,78 Mio. m² bewegt sie sich damit bei etwa  9,2 %. Allerdings dürfte dieser Rückgang nur von kurzer Dauer sein: in der zweiten Jahreshälfte kommen ca. 108.000 m² neue  Bürofläche auf den Markt, etwa ein Viertel davon spekulativ. Insgesamt liegt das Fertigstellungs-volumen 2010 20 % höher als der Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre. „Es hört sich bei  einem Gesamtleerstandsvolumen von 1,55 Mio. m² zunächst sicherlich irritierend an, aber der Markt braucht dieses Volumen. Die Nachfrage nach Neubauten mit bestimmten zusammenhängenden Flächengrößen und entsprechenden Qualitätsstandards wird vom Angebot nicht abgedeckt. Das ist Fakt. Wie vor allem Eigentümer von Bestandsflächen damit umgehen, ist eine andere Sache.
Der offenkundige Wettbewerb zwischen Bestandsvermietern und Vermietern neuer Flächen könnte  zweifellos ein dynamisierender Faktor auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt in der zweiten Jahreshälfte werden“, so Hübler. Wie deutlich das Vorjahresergebnis von 410.000 m²  übertroffen wird, hängt in starkem Maße davon ab, in welchem Umfang die möglichen großen Mietvertragsabschlüsse aus dem Bereich der öffentlichen Hand tatsächlich realisiert werden.
 
 
* In den Zahlen von Jones Lang LaSalle ist der Portfolio-Kauf durch Corio nicht berücksichtigt. Darin war eine Einzelhandelsimmobilie in der Berliner Schlossstraße enthalten, dessen erwarteter Wert bei Eröffnung Corio mit 360 bis 375 Mio. Euro angegeben hat.
 
** Die kontinuierliche Pflege der Datenbank führt zu Nachträgen in der Statistik und damit zu  Veränderungen im Volumen der einzelnen Quartale. Dies gilt auch für eine unterschiedliche Teilmarktbetrachtung und Zuordnung eines Mietvertragsabschlusses zu einem bestimmten Quartal und erklärt u.a. das unterschiedliche Zahlenwerk der Maklerhäuser.