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Pressemitteilung

Stuttgart

Kein Nachfrage- sondern ein Angebotsproblem auf dem Stuttgarter Bürovermietungs- und Investmentmarkt


 
 
Stuttgart, 28. Juli 2010 – In der Neckarmetropole gibt es keinen Mangel an Nachfrage von Investorenseite. Stuttgart hat ein Angebotsproblem: Große und wirtschaftlich effiziente Flächen sind Mangelware. Darüber hinaus fehlen auch Entwicklungsflächen. „Die schwäbische Immobilienhochburg ist auf internationale Investoren ganz einfach nicht ausreichend vorbereitet“, so Alexander Veiel, Investment-Chef von Jones Lang LaSalle in Stuttgart. Die Investoren fragen vor allen Dingen sichere und qualitativ hochwertige Immobilien in guter Lage nach. Da sich in Stuttgart die Vermietung von Büroflächen zu etwa 60 % in der City und am City Rand niederschlägt, liegen verkaufbare Immobilien vor allem an diesen beiden Standorten. Mangels Clusterbildung, also ausgewiesenen Standorten für Logistik, Gewerbeparks, Handel etc., gibt es dazu fast keine Investmentalternative. „Zusätzlich wird durch eine wankelmütige Politik bzw. extrem lange Prozesse für strukturelle Verbesserungen, wie z.B. den Bau der neuen Messe oder die immer wieder aufkochende Diskussion um Stuttgart 21, nicht gerade das Bild einer dynamischen Großstadt vermittelt“, so Veiel.

Bis zur Jahresmitte betrug das Transaktionsvolumen rund 220 Mio. Euro*, nahezu komplett getätigt von deutschen Investoren. Auch wenn damit das Ergebnis des gesamten Vorjahres** bereits um 38 % überschritten wurde: es könnte noch weitaus mehr Kapital nach Stuttgart fließen. „In der besten City-Lage findet jedes der wenigen Core-Produkte einen Käufer“, so Veiel. „Ein Verkauf an der Peripherie wird schwieriger und ist nur mit bonitätsstarken Mietern und lang laufenden Mietverträgen möglich.“ Von opportunistisch orientierten Investoren werden Immobilien in guten Lagen gesucht, die einen Investitionsstau aufweisen oder einfach schlecht gemanagt sind. „Mehrwert soll bei diesen Engagements über den günstigen Erwerb, entsprechende Investitionen ins Objekt und gutes Asset Management generiert werden. Solche Investoren haben durchaus ihre Chancen, wenn sie genügend Eigenkapital mitbringen“, so Veiel.
 
In der schwäbischen Immobilienhochburg wurden zwei größere Transaktionen jenseits der 50 Mio. Euro realisiert. Die HIH erwarb das City Plaza am Rotebühlplatz von Tishman Speyer, das Bahngrundstück A 1 ging an die ECE. Bei einer weiteren Transaktion über 30 Mio. Euro handelt es sich um ein neu erstelltes Gebäude in Leinfelden-Echterdingen, für das bereits ein bonitätsstarker Nutzer einen Mietvertrag über 15 Jahre unterschrieben hat.

Mit einem Anteil von knapp 60 % am Transaktionsvolumen steht die Büroimmobilie auch im 1. Halbjahr 2010 im Fokus der Anleger. Grundstücke kommen auf einen Anteil von 33 %, auf Retailobjekte entfallen lediglich 8 %. Bei weitem am meisten Kapital setzten dabei die Asset/Fund Manager (59 % des Transaktionsvolumens) ein. Komplettiert wird das Trio der stärksten Käufergruppen durch die Entwickler (27 %) und REITs (9 %). Zwei der genannten Käufer gehören auch zu den Top 3 auf Verkäuferseite: die Asset/Fund Manager (41 %) und Entwickler (17 %). Auf Corporates entfiel ein Viertel des Transaktionsvolumens. „Die Zusammensetzung der Player macht deutlich, dass das von potentiellen Investoren geforderte Produkt (Core-Immobilien) entweder durch Asset Management oder durch neue Developments geschaffen wird. Nur in Einzelfällen wechselt vorhandenes Core Produkt den Eigentümer“, so Veiel.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist im 2. Quartal noch einmal leicht nach unten auf 5,25 % angepasst worden, nachdem sie bereits in den ersten Monaten des Jahres um 15 Basispunkte nachgegeben hatte. „Einen weiteren Rückgang halte ich in diesem Jahr für unwahrscheinlich. Solange es günstigere und mehr Alternativen in anderen interessanten Märkten gibt, wird sich bei den Renditen in Stuttgart nicht viel bewegen. So groß der Wunsch nach einem Core-Investment in Stuttgart auch sein mag“, so Veiel.

Lager/Logistikflächen erzielen derzeit 7,5 % bei Premiumprodukten. Ende vergangenen Jahres bewegten sie sich bei 7,75 % Hier gibt es im 2. Halbjahr einen weiteren moderaten Spielraum nach unten. Für Geschäftshäuser in 1A-Lagen wird eine unverändert stabile Entwicklung (4,25 %) erwartet.

Das Zünglein an der Waage für eine positive Entwicklung des Investment-Markts in Baden-Württembergs Landeshauptstadt allerdings sind die Mieter: „Wenn die Mieter kommen, kommen auch die Investoren“, so Alexander Veiel. Und weiter: „Trotz des guten Investment-Halbjahres 2010 nähren wir uns noch immer vom Prinzip Hoffnung. Die weitere Entwicklung des Investmentmarktes hängt stark von der Realisierung der vielen geplanten Projekte und damit eben von der Entwicklung des Vermietungsmarkts ab. Sollte es möglich sein, Ankermieter für die Projekte zu finden und damit die notwendigen Vorvermietungen von bis zu 50 % zu realisieren, werden wir in Stuttgart wieder zusätzlich verkaufbares Produkt und damit Transaktionsvolumen generieren.“
 
 
Bürovermietungsmarkt schwächelt

Diese Einschätzung teilt auch Sandro Camilli, bei Jones Lang LaSalle Vermietungschef in Stuttgart: „Wir brauchen die bonitätsstarken Mieter in Stuttgart, haben aber ein veritables Angebots-Problem.“ Camilli weiter: „Die Pluralität des Angebots, die Diversifizierung der Flächenqualitäten, wie wir sie vom Wohnungsmarkt her kennen, fehlt auf dem Bürosektor vollkommen. Der Entscheidungsspielraum bei Büros reduziert sich auf Go’s und No Go’s. Das hemmt natürlich zusätzlich die Dynamik auf einem Markt.“ Deutlich rückläufig ist dementsprechend das Vermietungsvolumen der jeweils ersten sechs Monate in den letzten drei Jahren: von 104.000 m² in 2008, über 73.000 m² 2009 bis etwas mehr als 60.000 m² 2010. Nicht nur die Anzahl der Mietverträge ging dabei zurück, sondern vor allem blieben die großen Anmietungen aus. „Die kann es zwar nicht immer geben wie etwa in 2009 mit 23.000 m² an das Innenministerium oder 2008, als gleich mehrere Mietverträge zwischen 6.000 und 10.000 m² abgeschlossen wurden. Aber dass momentan der größte Deal bei ca. 4.500 m² liegt, muss zu denken geben.“ In der City, dem beliebtesten Teilmarkt, ist der gesamte Umsatz in Flächen der A-Kategorie getätigt worden (14.000 m²). Großflächige Anmietungen sind dort aber nur in Projektentwicklungen möglich. Der Spitzenmietpreis liegt an diesem Standort bei 17,50 Euro, es gibt aber auch einzelne Abschlüsse darüber. Für den gesamten Markt bewegt sich die Durchschnittsmiete bei 11,42 Euro. „Da fallen großflächige Anmietungen zu günstigen Bedingungen stark ins Gewicht. Sowohl diese großflächigen Anmietungen als auch die Höchstmieten bis zu 20 Euro/m² sind aber Markt charakterisierende Ausnahmen. Allerdings: der Trend zeigt klar in Richtung höhere Durchschnittsmiete. Denn letztlich führt die Knappheit an A-Flächen, die in den vergangenen drei Jahren kontinuierlich absorbiert wurden, unweigerlich zu anziehenden Mietpreisen.“

Auf vier Branchen entfällt etwas mehr als die Hälfte des Umsatzvolumens, angeführt mit jeweils ca. 8.700 m² von Versicherungen und unternehmensbezogenen Dienstleistern, letztere auch mit den meisten abgeschlossenen Mietverträgen. EDV und Unternehmen aus dem Bereich soziale Dienstleistungen kommen jeweils auf knapp über 7.000 m². Insgesamt dominierten die kleinflächigen Anmietungen: mehr als 60 % aller Deals liegen unterhalb von 500 m².

Auf die „No Go’s“ ist, Camilli zufolge, auch der Sockel-Leerstand rechts und links des Neckars zurückzuführen. „Hochqualifizierte Nachfrager finden bei den 20 Jahre alten Bestandsflächen in Stuttgart ganz einfach kein adäquates Angebot. Hinzu kommen aufgrund von Verschlankungen in Unternehmen Freisetzungen von Flächen. Auch bei Umzügen werden Flächen zurück gelassen. Das belastet den Markt bei großen Flächeneinheiten stark, aber auch die kleineren summieren sich – und Expansionen, die das auffangen könnten, sind in diesen Zeiten kein Thema.“

Im bundesweiten Vergleich ist der Stuttgarter Leerstand - bei allerdings mit 8,23 Mio. m² auch kleinstem Büroflächenbestand - der niedrigste in allen Immobilienhochburgen. Mit 6,7 % stehen ca. 550.000 m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Düsseldorf mit ähnlichem Bestand kommt auf eine doppelt so hohe Leerstandsquote – allerdings auch auf einem um das Vierfache höheren Flächenumsatz – zumindest im 1. Halbjahr 2010 vor allem aufgrund eines Megadeals. „Stuttgart ist nun mal sehr abhängig von Unternehmen wie Daimler, Porsche und Bosch. Wenn die einen Husten haben, stecken sich alle an, halten erst einmal still, stellen Entscheidungen zurück, warten ab. Das galt vor allem für Dienstleistungsunternehmen der unterschiedlichsten Couleur. Wenig Bewegung gibt es auch bei Zuzügen von außen. Die liegen so gut wie brach. Und darüber hinaus trägt eine hohe Eigentümerquote in der Peripherie nicht gerade zum Flächenumsatz bei“, so Camilli.

Bis Ende des Jahres dürfte die Leerstandsquote auf um die 7 % ansteigen. Dafür sorgt zum einen ein Fertigstellungsvolumen auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts von insgesamt 60.000 m², 60 % davon spekulativ sowie größere Flächenvolumina, die durch Umzüge frei werden. Und zum anderen ein Flächenumsatz, der sich deutlich unter dem 5- und 10-Jahresmittel von 160.000 m² bewegen wird. „Wir liegen derzeit noch nicht im grünen Bereich. Die Konjunkturentwicklung verheißt aber für die nächsten zwei Jahre durchaus Erfreulicheres. Was schnell nach unten ging, geht jetzt wohl wieder schnell nach oben, wie immer man das oben definiert“, so Camilli. Die Psychologie spiele eine ganz beachtliche Rolle: „Mercedes brummt, mit zeitlicher Verzögerung wird dann auch der Immobilienmarkt wieder brummen.“ Reine Wirtschaftlichkeitsüberlegungen beim Umzug, so Camilli, werden in der Zukunft wieder deutlich rückläufig sein. Schon heute seien diesbezügliche Entscheidungen, die vor zwei Jahren getroffen worden sind, in der Realität der Märkte wieder überholt.
 
Interessant entwickelt sich das Geschäft auf dem Stuttgarter Markt im Bereich Tenant Representation: „Die Professionalisierung und Systematisierung bei Mietvertragsverlängerungen durch die Einschaltung von Beratern entwickelt sich dynamisch, und wir profitieren davon“, so Sandro Camilli. Rund 30% des Vermietungsumsatzes deklariert er im Tenant Rep-Beratungssegment.
 

* eine unbestätigte Transaktion mit rund 50 Mio. Euro hat JLL nicht in die Halbjahresstatistik aufgenommen

** im Transaktionsvolumen 2009 hat JLL zwei Deals über insgesamt ca. 160 Mio. nicht (weil kein klassischer Verkaufsdeal) oder nur anteilsweise aufgenommen (nur Büronutzung, Wohnungsimmobilien fließen nicht in die Investmentzahlen)