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Pressemitteilung

Frankfurt

Positive Wertentwicklung auch das vierte Quartal in Folge - Jones Lang LaSalle veröffentlicht Valuation Performance IndiCaTOR für 1A-Bürolagen*


 
 
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
  • Indikatorwert Q2 2010: 103.0 Punkte, ein Plus von 1,1 % gegenüber dem Vorquartal
     
  • Werterholung stetig: + 2,1 % seit Jahresanfang 2010, + 4,1 % seit dem Tiefwert Mitte 2009
     
  • Positive Wertentwicklung in allen untersuchten Top-Lagen im 2. Quartal -  stärkste Performance in Düsseldorf mit + 2,2 % - Hamburg mit + 8,0 % im Jahresvergleich vorn
 
 
Frankfurt, 02. August 2010 - Der VICTOR Top 5 Indikator verzeichnet im zweiten Quartal 2010 eine positive Wertänderung von + 1,1 %. Seit dem Tiefpunkt des Marktes Mitte 2009 und nach bereits vier aufeinander folgenden Quartalen mit einer anhaltend positiven Wertentwicklung (Anstieg seit Anfang Juli 2009: + 4,1 %), liegt der Indikatorwert Ende Juni 2010 bei 103,0 Punkten. „Trotz weiterer makroökonomischen Turbulenzen (wie z.B. Verschuldungskrise) und der Verunsicherung des offenen Immobilen-Fondssektors durch den Gesetzgeber im 2. Quartal 2010 befindet sich der deutsche Immobilienmarkt im Top-Segment auf einem zwar langsamen aber kontinuierlichen Erholungskurs“, so Patrick Metzger, bei Jones Lang LaSalle in Deutschland Leiter Transaction Valuation Advisory.
   
Alle fünf untersuchten Top-Lagen zeigen ein Plus im Quartalsvergleich - die Performancespanne liegt bei + 1,7. Angeführt wird die positive Performanceentwicklung im 2. Quartal 2010 von Düsseldorf. Der Anstieg lag hier von April bis Ende Juni, wie schon im 1. Quartal 2010, bei 2,2 %. Mit einem Indikatorwert von 106,1 liegt das Bankenviertel Düsseldorf über den sechsjährigen Analysezeitraum hinweg damit auf dem zweiten Platz und zeigt im Jahresvergleich mit + 6,2% die zweitstärkste Performance. Ein Plus von + 1,4 % auf 111,0 Punkten im zweiten Quartal 2010 verzeichnete Hamburg, damit die zweistärkste Quartalsperformance unter den untersuchten Top-Lagen. Dies bedeutet insgesamt eine Wertzuwachs von + 5,2 % im ersten Halbjahr 2010, sowie von + 8,0% seit Mitte 2009.

Einen moderaten Anstieg gab es im zweiten Quartal in Frankfurt (+ 0,8% im 2. Quartal, - 0,7% im 1. Halbjahr, + 2,6% seit Juli 2009), Berlin (+ 0,6% in Q2 2010, + 1,7% H1 2010, + 2,9% im Jahresvergleich) und München (+ 0,5% in Q2, + 1,8% H1 2010, + 2,6% im Jahresvergleich).

Der positive Entwicklungstrend auf Quartalsbasis in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt basiert überwiegend auf verbesserte Anfangsrenditen, während die Top-Lagen in Hamburg und München vom insgesamt stabileren Vermietungsumfeld profitieren. Die durchschnittliche Büromiete für die 1A-Lagen bleibt im Quartalsvergleich bis auf Frankfurt (- 3,7 %) relativ stabil. Die Leerstandsentwicklung ist im Ganzen ebenfalls als stabil (Veränderung unter 1% pro Stadt) zu bezeichnen, auch aufgrund der insgesamt sehr niedrigen Fertigstellungs-Pipeline 2010.

Seit Anfang 2009 sind die Auswirkungen der Immobilienkrise deutlich auf den Bürovermietungsmärkten zu spüren. Mit Ausnahme von Düsseldorf (+ 2,8%) und Hamburg (+ 4,8 %) sanken die durchschnittlichen Büromieten in den Spitzenlagen in diesem Zeitraum zwischen - 2,7% in München bis zu - 9,3 % in Frankfurt. Dabei wird mit Blick auf die positive Wertentwicklung in der Niederrhein- bzw. der Elbmetropole deutlich, dass dynamische Vermietungsmärkte eine schnelle Erholung der Werte positiv beeinflussen. Im gleichen Zeitraum unterstützt ein verbessertes Investmentumfeld insgesamt die Erholungsphase aller betrachteten Märkte. Die Leerstandsentwicklung in den Spitzenlagen dämpft diesen Effekt, ist jedoch in der Gesamtentwicklung und im Zuge der Markterholung als zunehmend untergeordnet zu betrachten. Die leichte Erholung der Wertentwicklung ist in der Summe ungebrochen.

Im Vergleich zu den internationalen Märkten verläuft die Erholungsphase in Deutschland moderat. „Trotz des starken Interesses internationaler und nationaler Investoren und verbessertem Finanzierungsumfeld werden immer noch verhältnismäßig wenige Büroinvestmenttransaktionen in den Toplagen durchgeführt, was prinzipiell auf das geringe Angebot an Top-Produkten und geringe Mietwachstumsperspektiven zurückzuführen ist. Zudem gibt es trotz verbesserten Konjunkturdaten in der EU keine Anzeichen von kurzfristig steigenden Zinsen. Das relativiert den „Investmentdruck“ der Marktakteure. Darüber hinaus beobachten wir die Rückkehr von Investoren mit „Core +“ und „Value-Add“ Strategien, die tendenziell nicht in den Toplagen investieren“, so Andrew M. Groom, bei Jones Lang LaSalle Deutschlandchef Valuation & Transaction Advisory.
  
Groom weiter: „Die langsame Werterholung kann entsprechend auch als (noch) fehlendes Vertrauen in eine durchgreifende Erholung der Vermietungsmärkte interpretiert werden. Dies bestätigen auch die hohen Risikoprämien auf Immobilieninvestments im Vergleich zu langfristigen Bundesanleihen, die letztendlich auch die Wachstumserwartung der Märkte widerspiegeln. Dennoch erwarte ich eine leichte aber weiterhin stetige Erholung der Werte in 2010 und 2011, sobald sich eine ausbalancierte Vermietungssituation bzw. -perspektive an den untersuchten Standorten verfestigt. Dabei verfügen die Innenstadt Hamburgs sowie das Bankenviertel in Düsseldorf anscheinend über das beste Angebot für diese Marktphase. Es ist zu erwarten, dass sich die aktuellen Trends in den untersuchten Top-Lagen über die nächsten Quartale, bei noch leicht fallenden Renditen, fortsetzen.“
 
 

Was leistet VICTOR?

Die aktuelle Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmarktkrise hat nicht nur innerhalb kürzester Zeit die internationalen und deutschen Immobilienmärkte grundsätzlich verändert, sondern auch mit Vehemenz die zunehmende Geschwindigkeit von Veränderungen verdeutlicht. Es ist somit nicht verwunderlich, dass wir einen sprunghaften Anstieg des Bedarfs an Markttransparenz im Allgemeinen und spezifischen Marktinformationen im Besonderen verzeichnen.
 
Diesem Bedarf an Markttransparenz genügt VICTOR, ein Valuation Performance IndiCaTOR. VICTOR ist ein zeitnaher Frühindikator für die Wertentwicklung des vermieteten Büroflächenbestandes der 1A Büromärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. VICTOR fasst somit eine ganze Reihe einzelner Marktindikatoren in einer relevanten Zahl zusammen.

Im Gegensatz zu unseren anderen Marktpublikationen haben wir uns bewusst mehr auf eine Kennzahl basierte Darstellung fokussiert. Der Indikator wird seit Anfang 2004 quartalsweise ermittelt. Im Gegensatz zu anderen Indikatoren bietet VICTOR eine Aktualisierung innerhalb eines Monats nach relevantem Quartalsende.

Immobilienbestandshaltern, potentiellen Investoren und insbesondere Banken soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. Das ist besonders wichtig und relevant für alle Marktteilnehmer in Zeiten von „lahmender“ Märkte und nicht ausreichend publizierter Transaktionen. Der Value Indicator VICTOR stellt ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

 
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz, Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt