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Pressemitteilung

Frankfurt

Abseits Core – Wo liegt die Benchmark


 
 
Frankfurt, 10. September 2010 - „Core“, „Sicherheit“ und „Stabilität“ dominieren die Strategien institutioneller und privater Investoren. Folglich ist der Anteil der Core-Transaktionen am gesamten Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Immobilien in Deutschland seit 2006 von unter 20% auf aktuell fast 70% gestiegen. Die Folge dieses Interesses ist hinlänglich bekannt: harte Konkurrenz um ein Produkt mit gleichen Charakteristiken - voll vermietet, lang laufende Mietverträge, höchste Objektqualität und 1A-Lage. Da die Nachfrage das Angebot  deutlich übertrifft, sind die Renditen in diesem Segment bereits wieder gesunken - und zwar auf Basis erhöhter Kaufpreise. „Das aktuell immer noch günstige Zinsumfeld und der historisch hohe Abstand zwischen Immobilienrenditen und der Verzinsung von Staatsanleihen sorgt dafür, dass sehr viel Kapital bereit steht, um in Immobilien investiert zu werden“, so Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland. „Auch zahlreiche Manager opportunistischer Fonds, die auf Notverkäufe und Schnäppchen hofften, ergänzen ihre Strategie um alternative Produkte. Der Rendite-  und Preisabstand zu Investmentprodukten anderer Risikoklassen steigt.“

Wenn Core nicht mehr funktioniert, dann eben „abseits von Core“ könnte die Alternative lauten. Und in der Tat, das Interesse „abseits Core“ nimmt zu. Allerdings zögerlich, denn noch fehlen zum einen verlässliche Preisindikationen und zum anderen zieren sich die finanzierenden Banken bei der Kreditvergabe für Objekte, die nicht in einer 1A-Lage oder  nicht voll vermietet sind. „Jeder kann sich in etwa ein Preisbild vom Core-Segment und damit über die Höhe der Spitzenrendite, der „prime yield“, machen“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „ Wenn es aber um die Frage geht, in welcher Bandbreite sich die Renditen für B-Lagen oder für Objekte durchschnittlicher Ausstattungsqualität bewegen, wird es schwierig. Man spricht dann gern von ‚secondary yields’.“

Der Unterschied zwischen den Renditen (prime und secondary) aggregiert für die sieben Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart, zeigt auf, wie groß aktuell der Abstand ist und wie stark die Renditen seit Ausbruch der Krise gestiegen sind. In diesem Beispiel liegt die Differenz der Renditen ausschließlich in der Lage begründet. 
 
Die Spitzenrendite wird mit der Rendite einer Top-Immobilie in einer B-Lage verglichen– in diesem Fall für ein zu Marktpreisen voll vermietetes Objekt der höchsten Objektqualität in einem Teilmarkt außerhalb der Spitzenlage mit einer gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge von 10 Jahren. Grundsätzlich hat sich die Trendumkehr der Renditen sowohl bei den prime als auch bei den secondary yields eingestellt. Allerdings macht sich die höhere Nachfrage seitens der Investoren nach prime und core in einer stärkeren Renditekompression bemerkbar.
„Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Top-Objekten in den besten Lagen gehen wir davon aus, dass die aggregierte Spitzenrendite bis Ende 2011 um weitere rund 40 Basispunkte zurückgehen wird“, so Scheunemann. Und weiter: „Die insgesamt besseren Mietpreiserwartungen für die deutschen Bürohochburgen schlagen sich allerdings auch in einer, wenn auch weniger starken Renditekompression für B-Lagen nieder. Damit wird sich der Spread zwischen „prime yield“ und der dargestellten „secondary yield“ von aktuell rund 70 Basispunkten auf über 80 Basispunkte ausweiten. Mittelfristig erwarten wir dann zwar wieder eine Annäherung der Renditen, allerdings wird diese nicht die Entwicklung von 2007 - mit einem Spread unter 50 Basispunkten - erreichen.“