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Pressemitteilung

Düsseldorf

Eigentümer von Shopping Centern fragen verstärkt bedarfsgerechtes Center Management und Part Time-Lösungen nach

Jones Lang LaSalle untersucht Trends auf dem Markt für Center Management-Dienstleistungen


 
Düsseldorf, 13. September 2010 – Nach einer Analyse der Einzelhandelsspezialisten von Jones Lang LaSalle fragen immer mehr Eigentümer von Shopping Centern ein speziell auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Center Management nach. Zwei wesentliche Trends lassen sich dabei nach Ansicht von Jones Lang LaSalle festmachen. Zum einen gewinnt die Beauftragung von Bausteinlösungen an Bedeutung. Dabei werden einzelne Elemente der kompletten Dienstleistungspalette modulartig zusammengesetzt. Ein weiterer Trend ist das Part Time-Management. Entsprechende Mandate sehen ein dauerhaftes, aber in Bezug auf die Wochenarbeitszeit begrenztes zeitliches Engagement des Center Managements vor. Beide Fälle stellen Anbieter von Center Management-Dienstleistungen vor neue Herausforderungen. Jones Lang LaSalle hat die Trends untersucht und stellt die Auswirkungen dar.
 
Trend 1: Bausteinlösungen
 
Der Markt für Center Management-Dienstleistungen splittet sich immer mehr in zwei Richtungen auf.  Einerseits werden weiterhin sogenannte „Full Service“-Mandate beauftragt. Der Dienstleister übernimmt dabei alle anfallenden Tätigkeiten von der konzeptionellen Entwicklung über die Implementierungsphase, die Vermietung bis hin zur eigentlichen Übernahme des laufenden Center- und Property Managements. Im Unterschied zu diesen Rundum Sorglos-Paketen gewinnen Mandate an Bedeutung, die nur auf einzelne Bausteine des Center Managements abzielen. Bei bereits im Betrieb befindlichen Centern werden beispielsweise nur reine Vor-Ort-Services nachgefragt. Optional können in der Folge zusätzliche Beratungsbausteine wie etwa die Entwicklung von Revitalisierungskonzepten hinzukommen.
 
Christine Wegner, Leiterin Shopping Center Management Deutschland bei Jones Lang LaSalle: „Der Bedarf an solchen Bausteinlösungen hat einen regelrechten Trend hin zu individuell auf Kundenbedürfnisse zugeschnittene Mandate ausgelöst. Solche ‚Tailormade’-Aufträge finden sich besonders an kleineren Standorten. Auftraggeber sind nicht selten so genannte ‚Trader Developer’. Das Hauptziel dieser Marktakteure besteht im Verkauf eines Objekts nach erfolgreicher Entwicklung. Sie sind demzufolge besonders an einem professionellen Asset Management-Ansatz und passenden Bausteinen aus dem Center Management interessiert. Häufig werden bereits in der Planungsphase verstärkt Beratungsdienstleistungen nachgefragt. Beispiele sind die Begleitung der Mietvertragsgestaltung, die Übernahme der kompletten Öffentlichkeitsarbeit oder der Aufbau der Werbegemeinschaft.“
 
Für die Anbieter von Management-Dienstleistungen bleibt die steigende Nachfrage nach Teilbereichen ihrer Angebotspalette laut Wegner nicht folgenlos: „Bei Mandaten, die Teilleistungen ausklammern, übernimmt entweder der Eigentümer oder ein Drittdienstleister bestimmte Tätigkeiten. Eine schwierige Situation, die aber beherrschbar ist, wenn bestimmte Regeln eingehalten werden. In jedem Fall steigt der Abstimmungs- und Koordinierungsaufwand für alle Projektbeteiligten. Ein gemeinsames Vorgehen ist unabdingbar, um den Erfolg des Standortes sicherzustellen. Ein Beispiel: Werden etwa mehrere Makler mit der Vermietung beauftragt, ist eine klare Festlegung der Aktivitäten notwendig. Unkoordinierte Vermarktungsaktivität führt zur Senkung der Attraktivität. Der Standort gilt als ‚verbrannt’ und kann oft nur durch eine komplette Neuausrichtung oder gezielte Vermietungsansprache stabilisiert werden.“
 
Trend 2: Part Time-Lösungen
 
Nach Beobachtung von Jones Lang LaSalle kämpfen insbesondere kleinere Center zwischen 5.000 bis 10.000 m² Verkaufsfläche mit hohen Leerstandsquoten. Nicht selten befinden sie sich zudem im Eigentum von Investoren mit eingeschränkter Einzelhandelskompetenz. Die Folge ist ein zusätzlich erhöhter Managementbedarf. Erschwerend kommt hinzu, dass derartige Standorte häufig funktionelle Schwächen haben, die im Sinne einer erfolgreichen Vermietung Nachinvestitionen erfordern. Dem steht angesichts der wirtschaftlichen Ausgangslage jedoch ein erhöhtes Kostenbewusstsein gegenüber. Die Investitionsbereitschaft oder –möglichkeit ist begrenzt. Ein durchgängiges Vollzeitmanagement kann finanziell weder dargestellt noch umlegbar gestaltet werden.
 
Eine Antwort aus Sicht des Center Management-Dienstleisters ist die Flexibilisierung des Personaleinsatzes in Form von Part Time-Center Management. Part Time-Mandate sehen ein dauerhaftes, aber in Bezug auf die Wochenarbeitszeit begrenztes zeitliches Engagement des Center Managements vor. Die Beauftragung beinhaltet grundsätzlich die komplette Dienstleistungspalette des klassischen Center Managements. Diese ist jedoch zeitlich auf die Centergröße und dessen Anforderungen bedarfsgerecht zugeschnitten. Entsprechende Angebote sehen für einen begrenzten Zeitraum, etwa die Anlaufphase nach Übernahme des Center Managements, eine Vollzeitbesetzung vor Ort an 5 bis 6 Tagen je Woche vor. Nach einer zuvor festgelegten Zeit wird die Anwesenheit auf 2 bis 3 Tage reduziert.
 
Wegner zu den Erfolgsvoraussetzungen: „Aus Sicht des Center Managements, egal ob im Full oder Part Time-Mandat, ist eine frühzeitige Einbindung wünschenswert. Idealerweise sollte diese bereits in die Planungs- oder Revitalisierungsphase erfolgen. Nur so lässt sich die Fehlerquote hinsichtlich der funktionalen und nutzungsstrukturellen Ausgestaltung weitgehend eingrenzen. Viele Entwickler scheuen jedoch in der Planungsphase zusätzliche Kosten. Die vorzeitige Festlegung auf ein Management-Unternehmen ist für sie nachrangig und führt nur zu erhöhtem Koordinierungsaufwand im Falle des Verkaufs.“
 
Fazit
 
Der Trend zu Baukasten- und Part Time-Lösungen stellt Center Management-Dienstleister vor neue Herausforderungen. Wegner abschließend: „Wir bieten unseren Kunden ein hohes Maß an Flexibilität in Hinblick auf die Einsatzzeiten und –orte unserer Mitarbeiter. Um dies gewährleisten zu können, ist eine Bündelung der mandatierten Centerstandorte unabdingbar. Nur so können wir die Auslastung unserer festangestellten Part Time-Center Manager sicherstellen. Der Markt für Center Managementleistungen wird auch in Zukunft ein wachsendes Maß an Flexibilität und Bedarfsorientierung abverlangen. So hat die Nachfrage nach Part Time-Angeboten bereits dazu geführt, dass hochqualifizierte Freelancer im professionellen Center Management an Bedeutung gewinnen. Immerhin machen die aufgezeigten Trends eines ganz deutlich: die Erkenntnis, dass auch kleinere Standorte mit Defiziten professionell gemanagt werden müssen, setzt sich durch.“