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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutsche Shopping Center sind die Gewinner des wieder anziehenden Investmentmarkts für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien

Jones Lang LaSalle untersucht die Marktsituation und Interessenlage der Akteure


 
Frankfurt, 22. September 2010 – Shopping Center sind als defensive Assetklasse rückblickend am besten durch die Krise auf den Investmentmärkten für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien gekommen. Im ersten Halbjahr 2010 wurde mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro mehr Geld in deutsche Shopping Center investiert, als in alle anderen Handelsimmobilien-Kategorien zusammen. Gleichzeitig egalisieren Shopping Center nach sechs Monaten im Alleingang annähernd das Einzelhandels-Gesamtergebnis aus dem Vorjahr in Höhe von 2,9 Milliarden Euro. Auch in Europa sind Shopping Center im ersten Halbjahr das dominante Anlageziel im Segment Handelsimmobilien. Über 7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen repräsentieren rund 70 Prozent des Gesamtvolumens.
 
Nachhaltige Trendumkehr in der Assetklasse Shopping Center
 
Wie alle anderen Immobilienkategorien konnten sich auch Shopping Center dem Trend rückläufiger Transaktionsvolumina in 2009 nicht entziehen. Dennoch war der Rückgang in Deutschland bei weitem nicht so stark wie in anderen Assetklassen. Zudem setzte die Trendumkehr früher und nachhaltiger ein. So erweiterten Shopping Center ihren Anteil am Transaktionsvolumen handelsgenutzter Gewerbeimmobilien im ersten Halbjahr um 10 Prozentpunkte auf über 50 Prozent. Dementsprechend übertrifft das Investitionsvolumen alle anderen Handelsimmobilien-Kategorien von Geschäfts- und Warenhäuser über Fachmärkte und Fachmarktzentren bis hin zu Supermärkten und Discountern mit zusammen knapp 2,0 Milliarden Euro.
 
Anke Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland bei Jones Lang LaSalle: „Deutschland ist derzeit in Hinblick auf das gehandelte Volumen neben Großbritannien der aktivste europäische Markt für Shopping Center-Investments. Investoren sehen deutsche Centerstandorte als defensive Anlageklasse mit im europäischen Vergleich niedrigen Mietpreisen. Das restriktive deutsche Planungsrecht kommt dem Bedürfnis der Anleger nach risikoaversen Investitionen zusätzlich entgegen.“
 
Natürlich hat der Verkauf des Multi-Portfolios an Corio für rund 1,17 Milliarden Euro das Volumen im ersten Halbjahr maßgeblich beeinflusst. Dennoch ist das Investoreninteresse mehr als ein vorübergehender Trend. Jones Lang LaSalle erwartet für das Gesamtjahr 2010 ein Handelsimmobilien-Transaktionsvolumen von 7 bis 9 Milliarden Euro, das weiterhin in großen Teilen durch Verkäufe in der Kategorie Shopping Center getragen sein wird.
 
Offene Immobilienfonds, Opportunisten, Immobilien AGs und internationale Fondsmanager prägen das Marktgeschehen
 
Die derzeitige Marktsituation ist auf den ersten Blick mit den Jahren 2004/2005 vergleichbar. Damals läuteten ebenfalls große Shopping Center-Transaktionen den Investmentboom in Deutschland ein. Dennoch sind die Rahmenbedingungen nicht vergleichbar. Zwar ist das Zinsumfeld ähnlich günstig. Die Finanzierungskonditionen zeigen sich jedoch deutlich unattraktiver.
 
Haverkamp: „Bei etablierten Centern sind die Banken sehr positiv. Bei Produkten mit Asset-Management-Bedarf agieren Banken aber sehr vorsichtig. Diese sind managementintensiv und erfordern ein spezifisches Know how, das die Banken selbst nur schwer einschätzen können. Steht kein verlässlicher und erfahrener Partner an der Seite des Investors wird von einer Finanzierung in vielen Fällen Abstand genommen. Wir sehen daher zunehmend Teams aus ‚Kapital & Know How’ im Markt auftreten.“
 
Auch die Investorenlandschaft hat sich verändert. Dominierten 2004/2005 noch leveragegetriebene und überwiegend kurzfristig engagierte Finanzinvestoren, stehen heute einheimische Investoren im Mittelpunkt. Internationale Anleger interessieren sich ebenfalls wieder verstärkt für deutsche Shopping Center. Die Schwäche des Euro macht Investitionen für Nicht-Euro-Investoren zusätzlich attraktiv. Die derzeit aktivsten Marktakteure sind die großen offenen Immobilienfonds, opportunistisch geprägte Investoren, Immobilien AGs und die internationalen Fondsmanager, die sukzessive wieder auf den deutschen Markt zurückkommen. Auch Staatsfonds sowie amerikanische und asiatische Pensionsfonds prüfen Anlageoptionen, verhalten sich aber noch passiv. Auf Verkäuferseite agieren überwiegend Projektentwickler und Bestandshalter wie offene und geschlossene Immobilienfonds.
 
Laut Haverkamp ist die derzeitige Investmentlandschaft auch für Verkäufer interessant: „Im Gegensatz zu anderen Assetklassen bewegen sich die Spitzenrenditen für Shopping Center nach wie vor unterhalb des historischen Durchschnitts. Dies verdeutlicht, dass die Assetklasse von den Investoren nachhaltig anders wahrgenommen wird.“
 
Nicht geschlossene Fondsgesellschaften mit positiven Mittelzuflüssen haben die Nase vorn
 
Ein großes Fragezeichen steht hinter den Offenen Immobilienfonds. Diese haben die hohen Mittelzuflüsse in 2008 und 2009 genutzt, um bei vergleichsweise niedrigen Preisen ihre Portfolios mit qualitativ hochwertigen Shopping Centern aufzuwerten. Im Zuge der Diskussion um den gesetzlichen Schutz der Anleger und die Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes mussten die Offenen Fonds vor allem im April teilweise hohe Mittelabflüsse verkraften. In der Folge kam es zur Schließung einiger Fonds.
Haverkamp: „Fonds, die nicht geschlossen sind und über positive Mittelzuflüsse verfügen, werden im weiteren Jahresverlauf zu den aktiven Käufern gehören und auch größere Transaktionen stemmen. In erster Linie handelt es sich dabei um Akteure, die einen geringen oder limitierten Anteil institutioneller Anleger aufweisen. Wir erwarten, dass diese Investoren aufgrund ihrer guten Vernetzung im Heimatmarkt, ihrer Zuverlässigkeit im Transaktionsprozess und der starken Eigenkapitalausstattung bei Core-Investments die Nase vorn haben werden.“
 
Nachfrageüberhang setzt Spitzenrenditen unter Druck
 
Bei einem geringen Objektangebot setzt der Nachfrageüberhang die Spitzenrenditen unter Druck. Erstklassige Shopping Center erzielen derzeit Netto-Anfangsrenditen um 5,50 Prozent. Im Vergleich zum Ende des ersten Quartals ist die Rendite damit um 25 Basispunkte gesunken. Der letzte Rückgang datiert auf das zweite Quartal 2007 als die Renditen im Vergleich zum Vorquartal von 4,75 auf 4,50 Prozent sanken. Im europäischen Vergleich liegen die Shopping Center-Renditen in Deutschland nach wie vor auf einem niedrigen Niveau und erweisen sich als sehr schwankungsresistent.
 
Für den weiteren Verlauf des Jahres prognostiziert Haverkamp eine Fortsetzung der Renditekompression: „Im Bereich der Spitzen-Produkte beobachten wir stabile Mieten bei leicht sinkenden Renditen und ein wieder verbessertes Finanzierungsumfeld. Bis Ende 2010 erwarten wir eine Anfangsrendite bei 5,20 bis 5,30 Prozent. Der zaghafte Optimismus färbt nun auch auf Center mit einem gewissen Asset-Management-Bedarf ab. Mittelfristig erwarten wir auch hier eine erhöhte Nachfrage. Die Schere zwischen Core-Objekten auf der einen und Secondary auf der anderen Seite ist derzeit extrem weit geöffnet, wird sich aber mittelfristig wieder ein wenig schließen. Objekte mit strukturellen Problemen hinsichtlich Lage, Wegeführung oder Konkurrenzsituation werden aber nach wie vor Probleme haben, zu einem angemessenen Preis einen Käufer zu finden.“