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Pressemitteilung

Frankfurt

Wohnungsmieten und Kaufpreise weitgehend auf Wachstumskurs – Investitionsvolumen über Vorjahresniveau - Jones Lang LaSalle aktualisiert Residential City Profiles


 
 
Frankfurt, 24. September 2010 – Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat im 1. Halbjahr 2010 seinen Aufwärtstrend weitgehend fortgesetzt. In fünf der acht von Jones Lang LaSalle untersuchten Städten* haben die angebotenen Durchschnittsmieten im Vergleich zum 2. Halbjahr 2009 zugelegt, einen leichten Rückgang weisen München, Stuttgart und Leipzig auf. Die bayerische Landeshauptstadt bleibt auf dem Mietwohnungsmarkt eindeutig die teuerste Stadt Deutschlands – auch wenn der Abstand zu Frankfurt geringer geworden ist. Bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen zeigt sich - außer in Leipzig - in sieben der acht Städte eine steigende Tendenz – auch dabei liegt München vorn.

„Die Auswirkungen der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt waren bereits im letzten Jahr geringer ausgefallen als viele prognostiziert hatten“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Die konjunkturelle Erholung hat für eine Stabilisierung der Märkte insgesamt gesorgt, mit einem teilweise positiven Schub bei Mieten und Kaupreisen.“ 

Grundsätzlich sind nahezu alle deutschen Großstädte und Ballungsräume seit mehr als fünf Jahren von einer enormen Zuwanderung geprägt. Dabei sind es nicht mehr nur Studenten und Berufeinsteiger, die in die Metropolen drängen. Mittlerweile zieht es immer häufiger auch Familien und die Generation 55+ in die großstädtischen Bereiche zurück.
„Als noch entscheidender für den Wohnimmobilienmarkt stellt sich allerdings das Wachstum der Anzahl der Haushalte bei einer gleichzeitigen Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße dar. In gefragten innerstädtischen Lagen Münchens oder Berlins liegt der Anteil an Ein-Personen-Haushalten bereits bei fast 70 %“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin.

Der Neubau von Wohnungen hinkt der Nachfrage - vor allem nach Mietwohnraum - deutlich hinterher. Dabei mangelt es nicht an Initiative seitens der Kommunen oder Investoren. Absichtserklärungen der Städte, wie in Hamburg oder München, zwischen 5.000 und 6.000 bzw. 7.000 neue Wohnungen im Jahr fertig zu stellen, werden allerdings selten tatsächlich erreicht. 2009 sind in Hamburg 3.590 und in München 4.390 neue Wohneinheiten auf den Markt gekommen. Eine auffällige Steigerung ist auch in den nächsten Jahren nicht in Sicht. In der Hansestadt ist im vergangenen der Bau von rund 4.200 Wohnungen genehmigt worden – tatsächliche Realisierung ungewiss. Denn trotz Genehmigung und allgemein zweifellos vorhandener Nachfrage ist der Bau von individuellen Voraussetzungen wie Finanzierung und Vorvermietungs- / Vorverkaufsquote abhängig.

„Vielfach verhindert der geografisch bedingte Mangel an bebaubaren Freiflächen, wie in Stuttgart oder Frankfurt, den Wohnungsneubau. Die Revitalisierung ehemaliger Verkehrs- und Industrieflächen wie die Hamburger HafenCity oder das Europaviertel in Frankfurt ist daher für die Schaffung von neuem Wohnraum von großer Bedeutung“, so Groom. Und Heidrich ergänzt: „Die Maßnahmen reichen selten aus, um den wachsenden und sich verändernden Bedarf zu decken. Zudem konzentrieren sich die Projekte häufig auf das gehobene Preissegment. Für finanziell und sozial schwächere Bevölkerungsschichten bleibt es nach wie vor schwierig, adäquaten innerstädtischen Wohnraum zu finden“.
 

Untersuchungsergebnisse der Residential City Profiles im Überblick:

Mietwohnungsmarkt: größter Mietpreissprung in Frankfurt

Die mit durchschnittlich 12,25 Euro/m²/Monat höchsten Mieten wurden im 1. Halbjahr 2010 einmal mehr in München verlangt. Die in den letzten Halbjahren ständige Steigerung der Durchschnittsmiete von 11,80 Euro Mitte 2008 über 12,20 Euro Mitte 2009 bis 12,30 Euro Ende 2009 hat sich nicht weiter fortgesetzt. „Als Trendumkehr ist das allerdings nicht zu verstehen. Vielmehr sind Mietrückgänge in vereinzelten Stadtvierteln zu beobachten, die sich auf die Durchschnittsmiete in ganz München niedergeschlagen haben“, so Heidrich. In den Münchener Top-Standorten Bogenhausen oder Schwabing liegen die Angebotsmieten weiter mit steigender Tendenz bei 20 Euro/m²/Monat und mehr.

Den größten Mietpreissprung im Vergleich zur zweiten Jahreshälfte 2009 verzeichnete Frankfurt (+ 5,5 %). Mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 11,55 Euro/m²/Monat liegt die Bankenmetropole damit weiter auf Platz zwei, gefolgt von Hamburg (H1 2010: + 2,5 % auf 10,15 Euro/m²/Monat). „Bezeichnend für den Frankfurter Wohnungsmarkt im 1. Halbjahr 2010 war vor allem, dass viele potenzielle Wohnungskäufer insbesondere aus dem Banken- und Finanzsektor sich aufgrund der unsicheren Arbeitsmarktsituation für eine Wohnungsanmietung und gegen einen Eigentumserwerb entschieden haben. Dadurch ist die Nachfrage an Mietwohnraum noch einmal deutlich gestiegen“, so Heidrich.

Günstigster Wohnstandort unter den untersuchten Städten bleibt Leipzig, wo die durchschnittliche Angebotsmiete mit 4,95 Euro/m²/Monat leicht (- 1 %) gefallen ist. Mit weiter steigender Aufwärtstendenz und dadurch größer werdenden Abstand zu Leipzig folgt die Hauptstadt Berlin, deren durchschnittliche Angebotsmiete in den ersten sechs Monaten 2010 um 3,0 % auf 6,65 Euro/m²/Monat zugenommen hat.

Stuttgart mit 9,25 Euro/m²/Monat (-2,1 %), Düsseldorf mit 9,05 Euro/m²/Monat (+2,3 %) und Köln mit 8,85 Euro/m²/Monat (+4,7 %) bilden weiterhin das Mittelfeld unter den untersuchten Städten. Die Positionen im Mietpreisranking der acht Städte haben sich dabei nicht verändert.
 

Eigentumswohnungen: Preise in Hamburg legen am stärksten zu

Auch im Ranking der Kaufpreise liegt die bayerische Landeshauptstadt mit einem durchschnittlich verlangten Kaufpreis von 3.610 Euro/m² (+ 3,1 % gegenüber H2 2009) nach wie vor unangefochten in Führung. „Eine erhöhte Wohnungsnachfrage speziell in innerstädtischen und daran angrenzenden Standorten sowie ein erhöhtes Angebot an Wohnungen im gehobenen Preissegment hat zu einem weiteren Anstieg der durchschnittlichen Angebotspreise geführt“, so Groom. Den mit 9,1 % größten Preissprung auf 3.000 Euro/m² hat im 1. Halbjahr 2010 Hamburg verbucht. In allen Bezirken, mit Ausnahme von Harburg, wurde ein Plus notiert. Die Hansestadt hat dadurch Frankfurt (H1 2010: +0,7 % auf 2.890 Euro/m²) vom zweiten Platz verdrängt.

Auch in Stuttgart (+ 3,9 % auf 2.370 Euro/m²), Düsseldorf (+ 1,3 % auf 2.360 Euro/m²), Berlin (+ 1,4 % auf 2.140 Euro/m²) und Köln (+ 1,0 % auf 2.090 Euro/m²) sind die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorhalbjahr angestiegen. Einen Positionsgewinn im Kaufpreisranking verzeichnet dabei Stuttgart, das sich nun wieder zwischen Frankfurt und Düsseldorf auf Rang vier einordnet.

Preisstabilität kennzeichnet seit zwei Jahren den Leipziger Markt. Der durchschnittliche Angebotspreis in der sächsischen Metropole liegt aktuell bei 1.380 Euro/m² (-1,4 %). „Charakteristisch für Leipzig ist, dass sich das hochwertige Angebot im nachgefragten Zentrum verringert hat und dadurch angrenzende Stadtteile in den Blickpunkt der Immobiliensuche rücken. Das gilt sowohl für Miet- als auch Eigentumswohnungen. Die Bedingungen ‚saniert’ und ’gute Erreichbarkeit der Innenstadt’ müssen für eine positive Kauf- und Mietentscheidung allerdings erfüllt sein“, so Heidrich. 
 

Deutlicher Anstieg beim Investitionsvolumen in Wohnimmobilien

Trotz der nach wie vor strengen Klauseln bei der Kreditvergabe der Banken auf der einen Seite, dem Mangel an entsprechendem Immobilienangebot und/oder teilweise immer noch weit auseinander liegenden Preisvorstellungen bei Käufer und Verkäufer auf der anderen Seite, hat das Investitionsvolumen deutschlandweit im 1. Halbjahr 2010 deutlich zugelegt. Auf Basis von 55 registrierten Portfoliotransaktionen mit ca. 33.000 Wohneinheiten bewegte es sich in einer Größenordnung von ca. 1,83 Mrd. Euro. Im Vergleich zum 2. Halbjahr 2009 ist dies gleichbedeutend einem Anstieg von über 17 %, im Einjahresvergleich annähernd 31%. Acht der in den ersten sechs Monaten 2010 gehandelten Portfolios hatten eine Größe von über 1.200 Wohneinheiten. 2009 waren es im gesamten Jahr nur zehn Portfolios dieser Größenordnung. Die übrigen Transaktionen weisen mit zehn bis 850 Einheiten ein geringes bis mittleres Volumen auf. Im Fokus des Interesses stehen weiterhin Objekte in den Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg, München und Frankfurt. Daneben bleibt die Nachfrage an Core-Produkten auch in B-Standorten groß. „Auf Käuferseite sind sowohl Family Offices und wohlhabende Privatanleger sowie Fonds, Versicherungen, Pensionskassen, aber auch wieder Private-Equity-Gesellschaften aktiv. Auf deutsche Investoren entfallen dabei über 70 % der Transaktionen. Ausländische Käufer stellen allerdings die Mehrheit bei den großen Deals“, so Dr. Malte Maurer, Leiter Residential Investment Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Es ist viel Bewegung im Markt. Wir sehen wieder eine erhöhte Anzahl an Portfolios, die von Investoren geprüft werden. Zudem sorgen die prognostizierten Exit-Strategien der Portfoliokäufer aus den Jahren 2004 bis 2007 und die Kreditsituation bei den Banken für sehr gute Aussichten auf dem Anbietermarkt. Allerdings kann die Nachfrage der Investoren insbesondere im oberen Qualitätsbereich nur in Teilen befriedigt werden. Für 2010 rechnen wir mit einem Investmentergebnis auf dem Wohnimmobilienmarkt, das mit bis zu 4 Mrd. Euro deutlich über dem des vergangenen Jahres liegen wird“, so Maurer. Und Andrew Groom ergänzt: „Investments in Wohnimmobilien zeichnen sich durch eine geringere Volatilität und einen stabilen Cash Flow aus. Sicherheit ist derzeit das zentrale Argument der Anleger für ein längerfristiges Immobilieninvestment.“ 
 
 

* Zum fünften Mal hat Jones Lang LaSalle die Entwicklungen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig untersucht. Analysiert wurden insgesamt 247.200 Mietangebote sowie 96.200 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 10.000 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen.