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Pressemitteilung

Frankfurt

„Fundamentals“ auf den deutschen Immobilienmärkten kehren wieder

Gegenüber dem Vorjahr Verdopplung des Transaktionsvolumen möglich - Auch Vermietungsvolumen zieht weiter an


 
 
Frankfurt, 04. Oktober 2010 – Das Transaktionsvolumen in gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland in den Monaten Juli bis September schlug mit 3,7 Mrd. Euro zu Buche. Das Niveau des Vorquartals wurde damit zwar geringfügig auf Grund des „Sommerlochs“ sowie der öffentlichen Diskussion um die Gesetzesänderung der offenen Fonds unterschritten, der Blick auf das kumulierte Transaktionsvolumen für das erste bis dritte Quartal bestätigt aber dennoch den generellen Aufwärtstrend gegenüber dem Vorjahr: von Januar bis Ende September 2010 wurden ca. 13,1 Mrd. Euro investiert - gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres eine Steigerung um mehr als 80 %.

Nicht zuletzt aufgrund diverser Verkäufe von Supermarkt- und Fachmarktportfolios wurde die Dominanz der Nutzungsklasse Einzelhandel verifiziert. Insgesamt entfällt auf diese Kategorie für das Dreivierteljahr ein Anteil am Transaktionsvolumen von 44%, gefolgt von Büroimmobilieninvestments mit 35%.
Das Transaktionsvolumen, das in Form von Portfolios gehandelt wurde, belief sich alles in allem auf 3,4 Mrd. Euro. Hier dominieren Einzelhandelsimmobilien noch stärker, knapp 70 % dieses Volumens entfiel auf Handelsimmobilien-Portfolios. Bemerkenswerterweise wurden die Portfolios zu ca. 75 % von ausländischen Investoren erworben, während sich das Verhältnis bei der Analyse der Einzeltransaktionen komplett umkehrt.

Die Spitzenrenditen zeigten sich über alle Nutzungsarten weitestgehend stabil. Mit Ausnahme von Frankfurt gilt das im dritten Quartal auch bei Büroflächen. In der Bankenmetropole, in der die Investmentaktivität im ersten Halbjahr extrem niedrig war, zeugen einige großvolumige Transaktionen im dritten Quartal von einer gestiegenen Nachfrage, die in der Folge zu einem Rückgang der Spitzenrendite um 20 Basispunkte auf  5,0% geführt hat.

„Auf den deutschen Investmentmärkten könnte sich noch eine viel stärkere Dynamik entfalten, gäbe es nicht die Unsicherheit über die weitere konjunkturelle Entwicklung - weniger in Deutschland selbst, aber im Blick auf die USA und bezogen auf die Nachhaltigkeit des Booms in China“, so Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Die angespannte Liquiditätssituation einiger offener Fonds darf in der Beurteilung nicht vernachlässigt werden, genauso wenig wie das Menetekel der Refinanzierung im nächsten Jahr auslaufender Kredite.“ Auf Angebotsseite behindert die Produktknappheit nach wie vor ein höheres Handelsvolumen, und solange sich der überwiegende Teil der Investoren auf das Core-Segment fokussiert, wird der deutsche Investmentmarkt nur mit halber Kraft laufen. „Um einen weiteren Investmentschub zu bekommen, wäre es nötig, dass die Investoren ihre Risikobereitschaft erhöhen und Objekte abseits von Core und Prime ins Visier nehmen. Hier deutet sich ein zaghaftes Umdenken an. Mit der sich abzeichnenden Verbesserung der Nutzermärkte sollte das aktuelle Motivations-Übergewicht einer Investition - das „Weight of Money“ – zugunsten der „Real Estate Fundamentals“ abgebaut werden“, so Lemli. Auch opportunistisch agierende Investoren haben im derzeitigen Marktumfeld trotz weiterhin niedrigem Zinsumfeld Schwierigkeiten, Produkte zu identifizieren, die ihren Renditeanforderungen entsprechen. Hinzu kommt die weiterhin vorhandene Zurückhaltung der Banken, risikobehaftete Kreditengagements einzugehen. Und dennoch: trotz aller Einschränkungen könnte vor dem Hintergrund der günstigen gesamtwirtschaftlichen Prognosen für Deutschland für das gesamte Jahr 2010  ein Transaktionsvolumen zwischen 18 - 20 Mrd. Euro erreicht werden, damit - im besten Fall -  immerhin eine Verdopplung gegenüber 2009.
 
 
Auch Erholung auf Vermietungsmärkten geht weiter

Auch auf den Vermietungsmärkten kehrt die Dynamik zurück. Mit 1,9 Mio. m² in den Big 6 wurde das Umsatzvolumen des Vorjahreszeitraums um 17% übertroffen. Immerhin in drei Immobilienhochburgen war das dritte das umsatzstärkste Quartal des laufenden Jahres. „Die erhöhte Nachfrage nach Büroflächen folgt der günstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Anmietungsentscheidungen werden in den meisten Fällen zwar nach wie vor erst nach einem langen Entscheidungsprozess getroffen, aber die Bereitschaft der Unternehmen, einen Kosten verursachenden Umzug durchzuführen, steigt mit der Verbesserung der wirtschaftlichen Lage. Die Erholung auf den Bürovermietungsmärken geht also weiter. Diese positive Entwicklung manifestiert sich beim Umsatz, der am Ende des Jahres das Ergebnis aus 2009 auf jeden Fall übertreffen wird.“

Die Neubauaktivität ist 2010 bislang geringer als im Vorjahr, dadurch hat sich der Druck auf das Angebot durch Neubauten reduziert. Insgesamt kamen in den ersten neun Monaten in den sechs Hochburgen zusammen 715.000 m² neue Flächen auf den Markt und damit 13 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Im letzten Quartal wird allerdings die Fertigstellung von weiteren 430.000 m² Bürofläche erwartet. Da nicht davon auszugehen ist, dass dieses Flächenvolumen komplett von der Nachfrage absorbiert werden kann, ist von einer mittel- und unmittelbar leichten Erhöhung der Leerstandsquote auszugehen.
Insgesamt stehen zum Ende des dritten Quartals in allen Städten zusammen 8,25 Mio. m² Büroflächen leer, entsprechend einer Leerstandsquote von 10,3%. Dies sind 0,2 %-Punkte mehr als drei Monate zuvor. Über diesem Durchschnittswert befinden sich Frankfurt (14,2 %) und Düsseldorf (12,5 %), während Stuttgart mit 6,9 % den niedrigsten Wert verzeichnet.
 
Die Entwicklung der Spitzenmieten war im dritten Quartal sehr stabil. In keiner der analysierten Städte wurde eine Veränderung der Nominalmieten beobachtet. Allerdings sorgt die anziehende Nachfrage dafür, dass sich die Vermieter immer weniger veranlasst sehen, potentiellen Mietern noch mehr Mietanreize zu gewähren, als in den letzten 18 Monaten üblich. In Hamburg nehmen die Incentives sogar schon wieder ab. Hier hat die Effektivmiete also bereits wieder zugelegt. „Da sich das Interesse der Nutzer stark auf Flächen mit hoher Ausstattungsqualität in zentralen Lagen fokussiert, wird bis Ende des laufenden Jahres mit einem Anstieg der Mietpreise im Spitzensegment in zwei Märkten (Berlin und München) gerechnet“, so Scheunemann.