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Pressemitteilung

EXPO REAL, München

Logistikimmobilien in Europa auf moderatem Erholungskurs

Vermietungs- und Investmentmarkt – Aussichten für das zweite Halbjahr stabil


 
 
EXPO REAL, München, 04. Oktober 2010 - Das Transaktionsvolumen für Direktinvestments in Logistik- und Industrieimmobilien lag im ersten Halbjahr 2010 europaweit bei 3,3 Milliarden Euro*, entsprechend einem Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 77%. Damit folgte der Logistiksektor dem Trend auf dem europäischen Investmentmarkt über alle gewerblichen Assetklassen hinweg. Trotz dieses erfreulichen Ergebnisses bleibt das Investmentvolumen im Logistiksektor weiterhin deutlich unter dem Niveau der Boomjahre vor der Wirtschaftskrise.
 
 
TOP 3 Großbritannien – Deutschland - Schweden
 
Der europaweiten Erholung des europäischen Logistik-Investmentmarktes zum Trotz fiel das Ergebnis der ersten sechs Monate 2010 in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich aus. Während in Schweden fast eine Versechsfachung, in Deutschland eine Verdreifachung, in Russland ein Plus von 150 % und in Norwegen eine Verdoppelung des Volumens zu Buche schlugen, mussten Belgien  (– 67 %), Finnland (- 52 %) und die Niederlande (-54 %) deutliche Einbußen hinnehmen. Mit einem Investmentvolumen von 1,2 Mrd. Euro und einem Anteil von rund 40 % am europäischen Logistikinvestment-Transaktionsvolumen blieb Großbritannien im ersten Halbjahr 2010 der volumenmäßig größte Markt Europas, trotz einer deutlichen Verlangsamung des Wachstums, der im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei + 46 %, im Vergleich zur zweiten Jahreshälfte 2010 nur noch bei + 9 % liegt. Deutschland mit 810 Mio. Euro und einem Anteil von 18% und Schweden mit 530 Mio. Euro (12%) folgen auf den Plätzen. Damit wurden rund 70% des gesamten europäischen Investmentvolumens in die Assetklasse Logistikimmobilien im ersten Halbjahr 2010 in nur drei Ländern erzielt.
 
„Das deutlich gestiegene Investoreninteresse trifft auf ein nur geringes Angebot an erstklassigen Objekten. Der Nachfrageüberhang hat in den letzten 12 Monaten die Spitzenrenditen unter Druck gesetzt und für eine europaweite Renditekompression gesorgt“, so Chris Staveley, Leiter EMEA Capital Marktes bei Jones Lang LaSalle.

Die europäische Spitzenrendite für erstklassige Logistikobjekte lag im 2. Quartal 2010 bei 7,8 %. Seit ihrem Höchststand 12 Monate zuvor ist sie um 50 Basispunkte gesunken und liegt nur noch 20 bps über dem 10-Jahres Durchschnitt. Am stärksten fielen die Renditen im ersten Halbjahr 2010 in Frankreich (-60 bps in Paris, - 70 bps in Lyon), derzeit bei 7,30%, sowie in Belgien (- 50 bps auf 7,25%). In den meisten anderen europäischen Ländern bewegte sich die Renditekompression zwischen 15-25 Basispunkte während der ersten sechs Monate. Stabile Spitzenrenditen wurden dagegen in Großbritannien verzeichnet. Hier hatte die starke Nachfrage schon im zweiten Halbjahr 2009 für eine Kompression zwischen 100-150 bps in den einzelnen Märkten gesorgt. 
 
Für den weiteren Verlauf des Jahres rechnet Staveley mit einer Fortsetzung der Renditekompression, wenn auch in deutlich abgeschwächter Form. „Wie erwartet sehen wir derzeit ein Abflauen steigender Investmentvolumina. Investoren werden aufgrund der bereits fühlbar gesunkenen Renditen in einigen Märkten vorsichtiger, dazu kommt das geringe Angebot an erstklassigen Objekten. Wir gehen davon aus, dass die Renditen auch im zweiten Halbjahr weiter sinken werden, die Kompression aber geringer ausfallen wird als noch in den ersten sechs Monaten“, so Staveley. Und weiter: „Investoren favorisieren derzeit Logistikimmobilien in Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Skandinavien sowie Polen. Dies sollte zu einer stabilen Investorentätigkeit in diesen Märkten auch im zweiten Halbjahr führen und somit die Renditen weiter nach unten drücken.“
 
 
Auch Vermietungsmarkt wieder im Aufwind -  Deutschland hält die Spitzenposition
 
Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2010 rund 5,8 Millionen m² Logistikfläche** vermietet oder von Eigennutzern gekauft, entsprechend einem Anstieg im Jahresvergleich von 22%. Damit kletterte das Umsatzvolumen in den ersten sechs Monaten über den Fünf-Jahresdurchschnitt von 5,6 Millionen m². Das stärkste Umsatzplus notierte Großbritannien mit + 170 % sowie der gesamte osteuropäische Raum mit einer Verdoppelung gegenüber dem ersten Halbjahr 2009. Mit + 8 % im Jahresvergleich fiel der Anstieg in Deutschland moderater aus. Allerdings war in Deutschland auch einer der geringsten Rückgänge während der Wirtschaftskrise zu verzeichnen gewesen. Weitere Umsatzrückgänge waren dagegen in Belgien (-57%), Frankreich (-23%), den Niederlanden (-34%) und Spanien (-42%) zu registrieren.
 
 
Fertigstellungsvolumen weiter rückläufig – Bautätigkeit dank „built-to-suit“ mit leichtem Plus
  
Alexandra Tornow, Leiterin EMEA Industrial Research bei Jones Lang LaSalle: „Nutzer setzen auch 2010 weiter auf Flächenkonsolidierung und Effizienzsteigerung. Positiv zu bemerken ist, dass sie mittlerweile von den starken Kostenreduzierungsmaßnahmen des Jahres 2009, die europaweit zu einem starken Rückgang von genutzten Flächen geführt haben, zu einer moderateren Kostenkontrolle übergegangen sind. Dies hat in den ersten sechs Monaten 2010 dazu geführt, dass nur noch wenige Flächen gänzlich aufgegeben wurden. Umzüge in moderne Flächen bedeuten aber gleichzeitig steigende Leerstände in älteren Flächen –  mit hohen Leerständen auf dem Gesamtmarkt in der Konsequenz.“
 
Ein etwas anderes Bild zeigt sich dagegen beim Blick auf die Verfügbarkeit ausschließlich von modernen Flächen. Finanzierungen für Neubauvorhaben gestalten sich weiterhin schwierig - und trotz wachsender Nachfrage fiel das Fertigstellungsvolumen im ersten Halbjahr mit nur rund 1,6 Mio. m² auf den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre. Aufgrund des geringen Neubauvolumens wird in den umsatzstärkeren Märkten des ersten Halbjahres mittlerweile eine Verknappung des Angebots registriert. Das abflachende Flächenangebot von spekulativen Neubauflächen wiederum hat 2010 zu einer steigenden Anzahl an Mietabschlüssen für „build-to-suit“ Flächen geführt, für Flächen also, die für bestimmte Nutzer gebaut werden. Dadurch nahm in 2010 die Bautätigkeit insgesamt wieder leicht Fahrt auf. Rund 3,5 Millionen Quadratmeter waren zur Mitte des Jahres im Bau, etwa 50 % mehr als noch Ende 2009. Spekulative Neubauvorhaben sind nach wie vor rar und auch für 2011 ist dabei keine Änderung in Sicht.
 
„Aufgrund der Angebotsverknappung für erstklassige Flächen beginnen sich die Mietkonditionen wieder zu verschärfen. Obwohl wir bis Ende des Jahres nicht mit deutlichen Mietpreissteigerungen rechnen, sehen wir zurzeit eine Bewegung der Effektivmieten. Viele Vermieter haben bereits damit begonnen, mietfreie Zeiten zu reduzieren. Darüber hinaus müssen Mieter für Vorvermietungen in Neubauten mit längeren Mietvertragslaufzeiten rechnen. Für eine Mindestlaufzeit unter sieben bis zehn Jahren sind diese Flächen zurzeit nicht mehr zu haben. Spätestens 2011 erwarten wir dann auch wieder eine Aufwärtsbewegung der Spitzenmieten“, so Alexandra Tornow.
 
 
 
* Enthalten sind Logistik- und Industrieimmobilien in Gesamteuropa. Berücksichtigt werden Transaktionen ab einer Transaktionsgröße von 5 Mio. US-Dollar.
 
** Enthalten sind Immobilien für Lagerung, „cross-docking“ Hallen, Sortier- und Verteilzentren sowie Kühllager in den elf wichtigsten europäischen Nutzermärkten: Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Polen, Russland, Spanien, Tschechische Republik und Ungarn. Berücksichtigt werden Flächen ab einer Größe von 5.000 m² in den genannten kontinentaleuropäischen Märkten und 10.000 m² in Großbritannien.