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Pressemitteilung

Hamburg

Überraschend starkes 3. Quartal auf dem Hamburger Logistik- und Industrieimmobilienmarkt führt zu deutlichem Umsatzplus – Rekordjahr möglich


 
 
Hamburg, 27. Oktober 2010 - Der Hamburger Logistik- und Industrieimmobilienmarkt bleibt auch im 3. Quartal 2010 auf Wachstumskurs. Mit dem bis dato besten Quartalsumsatz im laufenden Jahr von ca. 170.000 m² konnte die Hansestadt gegenüber dem Vorquartal noch einmal ein Plus von 20 % verbuchen. Das Umsatzvolumen für die Monate Januar – September 2010 liegt bei rund 430.000 m², + 38 % im Vergleich zum Vorjahr. Der 5-Jahresdurchschnitt der ersten drei Quartale 2005 – 2009 ist damit um 50 % überboten. Mit diesem Ergebnis bleibt Hamburg auch im nationalen Vergleich mit großem Abstand an der Spitze. „Vor allem das weitere anziehende Hafen- und Containergeschäft hat zu dieser abermaligen Steigerung, auch über die Sommermonate hinweg, beigetragen“, so Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Hamburg. „Wir gehen davon aus, dass die Nachfragedynamik weiter anhält. Wenn dann noch der eine oder andere Großabschluss in das letzte Quartal dieses Jahres fällt, könnte ein Umsatz von 550.000 m² möglich sein. Damit würde das Umsatzvolumen etwa 50 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von 372.000 m² liegen. Das bisherige Rekordjahr 2006 wäre um 7 % getoppt.“
 
 
Fast doppelt so viele Deals im laufenden Jahr …

Nicht nur beim Umsatz, sondern auch bei der Anzahl der Deals bleibt der Aufwärtstrend weiter klar erkennbar. Mit 144 Abschlüssen nach neun Monaten ist gegenüber dem Vorjahr fast eine Verdoppelung zu notieren, 65 % davon entfallen auf die Branchen Transport / Verkehr / Lagerhaltung, Handel und Industrie. Beim Blick auf den Umsatz wird die Dominanz dieser drei Branchen bei einem Anteil von 87 % (374.000 m²) noch deutlicher. „Gerade die traditionellen Hafen affinen Branchen können vom wirtschaftlichen Aufschwung profitieren. Sowohl der Import von als auch der Export in die südostasiatischen, vor allem chinesischen Märkte, spielt dabei eine bedeutende Rolle“, so Andreas Wende, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Hamburg.
 
 
… darunter zehn über 10.000 m²

Die Eigennutzer konnten für die ersten drei Quartale 2010 einen Anteil von 21 % am Umsatz verbuchen, darunter der nach wie vor größte Deal des Jahres von Aldi in Bargteheide (37.000 m², Baubeginn im Juni). „Die Top-Deals des 3. Quartals waren allerdings allesamt Anmietungen und haben den in 2010 stetig höher werdenden Anteil der Eigennutzer am Umsatz etwas relativiert“, so McKinnell. Die größte Anmietung in Q3 2010 mit rund 30.000 m² wurde von Unisped im Hafen getätigt, gefolgt von der HafenCity-Anmietung der Firma Walter Bruhns (12.000 m²) und von H.D. Cotterell im Hafen (10.500 m²). Insgesamt gab es seit Jahresbeginn zehn Deals über 10.000 m², fünf davon allein im 3. Quartal.
 
 
Harburg südlich der Elbe führt Umsatzstatistik an

Bei der Neun-Monats-Umsatz-Betrachtung liegt „Harburg – südlich der Elbe“ mit ca. 142.500 m² (33 %) eindeutig vorn, gefolgt vom „Umland-Ost“ mit rund 87.000 m² (20 %) und Billbrook-Billwerder-Billstedt mit ca. 76.000 m² (18 %). Auf diese drei Teilmärkte entfallen auch jeweils die meisten Deals. Allein der Bereich „Industriehafen“ innerhalb von „Harburg – südlich der Elbe“ verbuchte Ende September 2010 einen Umsatz von 92.000 m² und ließ damit das „Umland-Ost“ hinter sich. „Trotz dieser Entwicklung entfiel in der Neunmonatsbilanz mit 68 % ein etwas geringerer Anteil des Umsatzes auf das Stadtgebiet, als noch zum Halbjahr 2010. Die Tendenz zu steigenden Aktivitäten im Umland wird anhalten“, so McKinnell. 
 
 
Deutlich geringere Fertigstellungsvolumina  - Fast ausschließlich Eigennutzerflächen

Von Januar bis Ende September wurden in Hamburg insgesamt ca. 95.500 m² Lager- und Logistikflächen fertig gestellt, davon waren 16.500 m² bereits vorvermietet, rund 79.000 m² Eigennutzerflächen. Derzeit sind rund 85.000 m² im Bau, überwiegend (80.000 m²) handelt es sich  um Eigennutzerflächen, 42% davon werden bis Jahresende fertig. Das damit insgesamt in 2010 neu dem Markt zur Verfügung gestellten Flächenvolumen bewegt sich deutlich unter dem 5-Jahresniveau von 167.000 m² mit dem Spitzenwert in 2008 von 290.000 m². Spekulative Flächen sind auch in den letzten drei Monaten des laufenden Jahres kein Thema. „Derzeit stehen im städtischen Bereich nur wenige Grundstücke zur Verfügung, davon allerdings lediglich eines ad hoc. Das erleichtert die Suche  potentieller Nutzer nicht gerade, darüber hinaus wird diese Flächeneinschränkung über kurz oder lang Einfluss auf die Mieten haben“, so McKinnell.
 
 
Stabile Mieten in allen Teilmärkten – Druck steigt  - möglicher Anstieg bereits zum Ende des laufenden Jahres

Seit einem Jahr ist die Spitzenmiete für Lager-/Logistikflächen stabil geblieben. Ende des 3. Quartals liegt sie in Altenwerder/Finkenwerder bei 5,30 Euro/m²/Monat. Harburg/südlich der Elbe, Umland-Ost und Billbrook-Billwerder-Billstedt, den sowohl vom Umsatzvolumen als auch der Anzahl der Deals  drei umsatzstärksten Standorten, bieten Nutzern derzeit Flächen zwischen 3,00 und in Spitzenlagen 5,30 Euro/m²/Monat. Die meisten Mietverträge auf dem Gesamtmarkt Hamburg wurden zwischen 4,00 und 5,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.

Aufgrund der starken Nachfrage bei gleichzeitig eingeschränktem Neubauangebot wird bis Ende des Jahres der Druck auf die Mietpreise generell zunehmen. Es könnte dann bereits zu leicht steigenden Mieten kommen,  sowohl im Topsegment  als auch bei Bestandsgebäuden, so McKinnell.