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Pressemitteilung

Frankfurt

Erholungsprozess der „Prime 5“ - Bürostandorte hält weiter an – Stärkere Dynamik - Jones Lang LaSalle veröffentlicht Valuation Performance IndiCaTOR für 1A-Bürolagen


 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q3 2010: 105,9 Punkte, +2,8 % gegenüber dem Vorquartal
     
  • Werterholung legt an Dynamik zu: Stärkster Quartalsanstieg in der gegenwärtigen Erholungsphase
     
  • Wertveränderung:  +4,9 % seit Jahresanfang 2010, +6,9 % im Jahresvergleich
     
  • Positive Wertentwicklung im 3. Quartal in allen untersuchten Prime-Lagen - stärkste Performance in Frankfurt mit +5,3 % - Hamburg mit +10,0 % im Jahresvergleich vorn
 
Frankfurt, 04. November 2010 - Mit der stärksten Performance seit dem Tiefpunkt des Marktes Mitte 2009 verzeichnet der VICTOR „Prime 5“ - Indikator* auch im fünften aufeinanderfolgenden Quartal eine positive Wertentwicklung. Im 3. Quartal 2010 lag das Plus bei +2,8 %. Der Indikatorstand notiert damit Ende September 2010 bei 105,9 Punkten.
 
Im 3. Quartal lag die Performancespanne der fünf untersuchten Prime-Lagen bei +4,0 % und weist im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2010: +1,7 %) ein deutlich heterogeneres Bild auf. Mit +5,3 % (Indikatorstand: 103,5 Punkte) wurde in Frankfurt im 3. Quartal der mit Abstand stärkste Anstieg registriert. Die hessische Bankenmetropole trägt dadurch entscheidend zu der starken Entwicklung des Prime 5-Indikators in Q3 bei, liegt allerdings mit +7,0 % im Jahresvergleich „nur“ auf Rang 3 hinter Hamburg und Düsseldorf (Oktober 2009 – Ende September 2010: +10,0 % bzw. +9,5 %). Der starke Quartalsanstieg nach einem zuletzt noch eher moderaten Aufwärtstrend bestätigt die Volatilität der Frankfurter Bankenlage.

Die zweitstärkste Quartalsperformance unter den untersuchten Prime-Lagen wurde für Berlin notiert (+2,4 %). Die Berliner Innenstadt verzeichnete damit den mit Abstand höchsten Quartalsanstieg der letzten fünf Quartale bei einem Indikatorstand Ende September von 100,5 Punkten. Im Jahresvergleich liegt Berlin mit +5,2 % auf Platz vier. Ein Plus von 2,3 % bedeutet für Düsseldorf Rang 3 in der Quartalsbetrachtung (Indikatorstand Ende 3. Quartal 2010: 108,5 Punkte). Der Performanceanstieg am Niederrhein verlief bereits in den letzten Quartalen nahezu linear.

Einen vergleichsweise moderaten Anstieg gab es im 3. Quartal in Hamburg (+1,9 %, Indikatorstand 113,1 Punkte) sowie in München (+1,3 %, Indikatorstand 106,6 Punkte). In München wurde mit +3,8 % auch der niedrigste Anstieg der untersuchten Primelagen im Jahresvergleich notiert.
 
„Die Nachfrage insbesondere nach Core-Produkten liegt 2010 signifikant höher als noch im Vorjahr, was im Neunmonatszeitraum durch ein deutlich höheres Transaktionsvolumen in Deutschland insgesamt (+80 %) und auch in den Immobilienhochburgen (+43 %) ausgedrückt wird. Das zurückkehrende Vertrauen - überwiegend ausländischer Investoren - in den deutschen Markt, die risikobewusst fast ausschließlich Core-Produkte erworben haben, wirkt sich in einer positiven Renditeentwicklung aus“, so Andrew M. Groom, bei Jones Lang LaSalle Deutschlandchef Valuation & Transaction Advisory. Und weiter: „Die schneller als erwartete Erholung der deutschen Wirtschaft nach der Finanzkrise sowie die weiterhin guten Konjunkturaussichten sorgen nach vier vergleichsweise verhaltenen Quartalen nun auch für deutlich positive Effekte auf den Vermietungsmarkt.“
 
Die Entwicklung des VICTOR Prime 5 - Indikators im 3. Quartal basiert bei allen untersuchten Lagen somit nun auch auf der Aufwärtstendenz der Vermietungsmärkte – wenn auch mit einigen regionalen Unterschieden. Die Frankfurter Bankenlage profitiert von deutlich erstarkten Durchschnittsmieten (+3,2 % im 3. Quartal) sowie einer erhöhten Nachfrage nach Top-Produkten, was zu einer leichten Renditekompression führt. Auch der Bürovermietungsmarkt in Hamburg hat deutlich vom Aufschwung profitiert (Durchschnittsmiete +3,3 % im Jahresvergleich) - mit weiter aufsteigendem Trend. Der Düsseldorfer Vermietungsmarkt kann auch im 3. Quartal unter anderem mit verbesserten Effektiv- und Durchschnittsmieten aufwarten. Deutlich moderater dagegen die Entwicklung in Berlin und München: der Berliner Markt verzeichnet einen Rückgang der Leerstände sowie eine deutlich verbesserte Mietwachstumsprognose, in München wird eine Entspannung der Leerstandssituation notiert.

„Basierend auf den momentanen Mietsteigerungserwartungen und den bisherigen Mietentwicklungen ist im Erholungsprozess der untersuchten Prime 5 - Bürostandorte eine erhöhte Dynamik zu erkennen“, so Andrew M. Groom. Und weiter: „Erfreulicherweise deutet sich darüber hinaus in den Prime 5-Lagen eine langsame Reduzierung der erwarteten Risikoprämien von Immobilieninvestments im Vergleich zu langfristigen Bundesanleihen (trotz deren historischem Tiefpunkt) an, was eine weitere Verbesserung des Investmentumfeldes nach sich ziehen wird. Zurzeit besteht die größte Wachstumsdynamik eindeutig in Frankfurt. Die Entwicklungen in allen Prime 5 - Lagen lassen – in unterschiedlichem Maße - einen breiten, nachhaltigen Erholungsprozess erwarten. Im Zuge dieser Entwicklung werden mittelfristig auch wieder „Core+“ und sogar „Value-added“ Produkte in den Prime-Lagen attraktiv, längerfristig auch Core-Objekte in sekundären Lagen. Jedoch besteht nach wie vor eine erhebliche Diskrepanz zwischen der Investorennachfrage für Core-Produkte in Prime-Lagen und Durchschnittsobjekten in Sekundärlagen. Von einer Bodenbildung der Marktwerte kann in sekundären Lagen noch nicht gesprochen werden.“  
 
 
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Was leistet VICTOR?
 
Die Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmarktkrise hat nicht nur innerhalb kürzester Zeit die internationalen und deutschen Immobilienmärkte grundsätzlich verändert, sondern auch mit Vehemenz die zunehmende Geschwindigkeit von Veränderungen verdeutlicht. Es ist somit nicht verwunderlich, dass wir einen sprunghaften Anstieg des Bedarfs an Markttransparenz im Allgemeinen und spezifischen Marktinformationen im Besonderen verzeichnen.

Diesem Bedarf an Markttransparenz genügt VICTOR, ein Valuation Performance IndiCaTOR. VICTOR ist ein zeitnaher Frühindikator für die Wertentwicklung des vermieteten Büroflächenbestandes der 1A Büromärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. VICTOR fasst somit eine ganze Reihe einzelner Marktindikatoren in einer relevanten Zahl zusammen.

Im Gegensatz zu unseren anderen Marktpublikationen haben wir uns bewusst mehr auf eine Kennzahl basierte Darstellung fokussiert. Der Indikator wird seit Anfang 2004 quartalsweise ermittelt. Im Gegensatz zu anderen Indikatoren bietet VICTOR eine Aktualisierung innerhalb eines Monats nach relevantem Quartalsende.

Immobilienbestandshaltern, potentiellen Investoren und insbesondere Banken soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. Das ist besonders wichtig und relevant für alle Marktteilnehmer. Der Value Indicator VICTOR stellt ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.
 
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt