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Pressemitteilung

Frankfurt

Potentielle Mieter zurückhaltend - Frankfurter Bürovermietungsmarkt im 1. Quartal 2009


 
 
Frankfurt, 02. April 2009 - Die Bahn macht’s möglich. Ihre Anmietung im Silver Tower, der ehemaligen Dresdner Bank Zentrale, puscht das Umsatzvolumen auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Kaiserlei) im 1. Quartal 2009 auf 135.000 m². Ohne diesen Deal würden lediglich 63.000 m² zu Buche schlagen – und damit  Mainhattans Immobilienwelt auf den Kopf und vom Kopf zurück auf die Füße stellen: mit diesem Bahn- Deal ist es nämlich der beste Einstieg in ein Jahr seit 2001, ohne wäre es dagegen der zweitschlechteste in den letzten 10 Jahren. Diese diametrale Wertung betrifft natürlich auch den Einjahres- genauso wie den langfristigen Vergleich.
„Um den Markt in seiner Dynamik beurteilen zu können, ist deshalb der Blick auf die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse von entscheidender Bedeutung. Und da ist das Ergebnis ohne Wenn und Aber eindeutig: ein Rückgang von über 40 % sowohl gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres als auch im Vergleich zum 10-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Monate. Dies weist auf eine  deutlich zurückhaltende Haltung der potentiellen Nutzer hin“, so Marcus Mornhart, Leiter der Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle Frankfurt. „Frankfurt unterscheidet sich diesbezüglich in nichts von den anderen deutschen Immobilienhochburgen: Flächeneffizienz und die Kosten pro Arbeitsplatz stehen ganz stark im Fokus der Mieter. Hohe Einmalkosten durch Umzug werden gemieden, bzw. wenn umgezogen wird, sollen die Aus- und Umbaukosten durch den Vermieter getragen werden. Auch durch vorzeitige Ausübung der Verlängerungsoption wird versucht, bessere Konditionen zu erzielen. Nebenkosten, die zweite Miete sozusagen, gewinnen mehr und mehr an Bedeutung. Keine leichten Zeiten für die Vermieter. Wo sie es können, wird nach Lösungen gesucht und meist werden sie auch gefunden. Allerdings: wenn  Forderungen und Erwartungen mit den Businessplänen der Eigentümer einer Immobilie par tout nicht vereinbar sind, gibt es auch kein „Go“.
 
82 % aller Deals entfallen auf die Flächengrößen bis 1.000 m².  Nur fünf Abschlüsse lagen zwischen 3.000 und 9.000 m². Beide Größenklassen liegen damit also auf einem ähnlichen Niveau wie vor 12 Monaten, generieren dabei aber deutliche Unterschiede in den Flächenvolumina.  Letzteres gilt vor allem auch für die Größenordnungen zwischen 1.000 und 2.500 m².
Die meisten Mietverträge wurden durch unternehmensbezogene Dienstleister und Banken/Finanzdienstleister abgeschlossen. Zusammen kamen sie auf einen Anteil von 34 % der Anzahl der Abschlüsse bzw. 29% des Umsatzvolumens, und deckten damit 40.000 m² ab. Sie frequentierten von den 15 Teilmärkten vor allem Niederrad, Bankenlage, Flughafen und Westend.
 
Beim Leerstand ist eine bemerkenswerte Situation eingetreten, die aber nur auf den ersten Blick erstaunt: ein Volumenrückgang im Jahresvergleich von rund  5 %, seit Ende Dezember letzten Jahres von 2 % auf  1,4 Mio. m².  Die Erklärung für diese Entwicklung ist vielfältigerer Natur: da ist zum einen der Fakt, dass nahezu sämtliche Vermietungen in Bestandsgebäuden stattgefunden haben (Vorvermietungen in Projekten reduzieren den Leerstand nicht). Zum anderen, dass sich das Volumen von Fertigstellungen mit  25.000 m²  im ersten Quartal und Bestandsminderungen die Waage halten, der Bürobestand also nahezu unverändert geblieben ist und darüber hinaus auch das Volumen der noch nicht vermieteten Fertigstellungen mit rund 10.700 m² gering ist. Das Leerstandsvolumen hat sich von seinem Höchststand Mitte 2006 (2,1 Mio. m²) um immerhin 32 % reduziert, die Leerstandsquote sank von 17,9 % auf aktuell 12,2 %. Vor dem Hintergrund eines gegenüber den vergangenen beiden Jahren wieder ansteigenden Fertigstellungsvolumens auf insgesamt 155.000 m² (gegenüber  2003 aber Dreiviertel weniger und auch unter den Niveaus von  2004 – 2006) sowie einer eher schleppend verlaufenen Nachfrage von eher unter als über  400.000 m², dürfte der Leerstand wieder ansteigen. Er könnte sich bis Ende des Jahres bei um die  14 % bewegen.
 
Auch bei der Spitzenmiete wird es im Verlauf des Jahres einen weiteren Rückgang geben. Nachdem sie sich von Mitte 2006 bis Ende 2007 aufwärts bewegt hat, dann bis Ende 2008 bei 37,00 Euro/m²/Monat stabil blieb, ist sie im 1. Quartal erstmals seit Anfang 2005 wieder gesunken und zwar auf  36,00 Euro/m²/Monat. In den kommenden neun Monaten könnte sie um weitere  6 % sinken auf dann 34 Euro. 73 % der Mietvertragsabschlüsse lagen zwischen Januar und Ende März  bei unter 20 Euro.