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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle Hotels befragt nationale und internationale Investoren: Aussichten auf dem Hotelmarkt in der EMEA Region deutlich verbessert


 
 
Frankfurt, 02. Dezember 2010 – Seit Januar 2001 befragt Jones Lang LaSalle Hotels zweimal im Jahr weltweit mehr als 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der Zukunftsaussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa). Die aktuellen Ergebnisse wurden in der neuesten Auflage des Hotel Investor Sentiment Survey (HISS) zusammengefasst. 
 

Performance-Entwicklung weiter positiv

Nachdem in der Umfrage im Mai 2010 lediglich neun der 35 untersuchten Hotelmärkte bei den kurzfristigen Aussichten (sechs Monate) positiv bewertet wurden, waren es in der aktuellen Umfrage mit 20 Hotelmärkten (von 37 – Riad und Casablanca wurden neu in die Umfrage aufgenommen) mehr als doppelt so viele.

Zu den Hotelmärkten mit verbesserter Investoreneinschätzung gehören Moskau, Jeddah, Amsterdam, Warschau, Berlin und Düsseldorf. „Die Übernachtungszahlen in Berlin haben sich sehr positiv entwickelt und auch die weitere Entwicklung wird optimistisch eingeschätzt. Düsseldorf hatte 2009 in vieler Hinsicht ein sehr schwieriges Jahr und zeigt sich – dem zyklischen Messemarkt geschuldet – derzeit ebenso recht positiv“, so Christoph Härle, Managing Director Jones Lang LaSalle Hotels, Global Hotel Capital Group. Skepsis herrscht bei Hotelmärkten in Osteuropa (Zagreb, Prag, Budapest), Spanien (Barcelona, Madrid, Resortmärkte) oder im Nahen Osten (Dubai, Abu Dhabi). Mittelfristig sehen die Investoren für 31 Hotelmärkte (HISS Mai 2010: 29) eine weitere Verbesserung der Performance, führend sind hier London, Paris, Istanbul, Hamburg und München.
 
  
Weiter sinkende Renditen erwartet

In den letzten zehn Jahren bewegten sich die Renditeerwartungen* in der Region EMEA im Durchschnitt zwischen 7 % und 11,1 %. Je nach Hotelimmobilie oder Hotelmarkt werden auch Transaktionen unter- oder oberhalb des Durchschnitts abgeschlossen.

Das Ergebnis der aktuellen Umfrage zeigt für die Region EMEA durchschnittlich eine Renditeerwartung von 7,7 % – ein weiterer Rückgang seit der Umfrage im Mai 2010 (8 %). In Boomjahren wie 2006 oder 2007 lag die Renditeerwartung im Durchschnitt bei etwa 7 %. Hotelmärkte wie London oder Paris, die sich auch in Krisenzeiten bewähren, zeigen traditionell die niedrigsten Renditeerwartungen – so auch bei der aktuellen Befragung mit 6,2 % für London und 6,5 % für Paris.  München (6,7 %), Wien, Hamburg, Berlin und Frankfurt (je 6,8 %) folgen dicht dahinter. Für weitere 11 Märkte erwarten Investoren ebenfalls Werte unterhalb des EMEA-Durchschnitts. Für die Hotelmärkte im Nahen Osten und in Spanien werden Renditen von über 10 % erwartet, für Doha und Cairo über 11 %. In diesen Märkten ist das Angebot an Hotelzimmern in den vergangenen Jahren sehr stark angewachsen, während die Nachfrage aufgrund der Wirtschaftskrise zurückging.
 
 
Strategien verschieben sich leicht – Bau von Hotelimmobilien stärker im Visier

„Hotelimmobilie halten“ ist weiterhin die favorisierte Strategie, sie hat seit der Umfrage vor sechs Monaten leicht zugelegt (von 38,8 % auf 40,3 %). Als rückläufig wird das „Kaufen“ eingestuft. Die Erwartungen für diese Strategie sind von 33,7 % auf 28,2 % gesunken, allerdings hauptsächlich aufgrund der vergleichsweise sehr geringen Kaufeinstufung der neu aufgenommenen Märkte Riad und Casablanca.

Das Interesse, neue Hotels in EMEA zu bauen, hat sich verstärkt. In der aktuellen Befragung votierten 16,2 % für „Bauen“, vor sechs Monaten waren es 12 %. Ein Plus von mehr als 10 Prozentpunkten bei dieser Strategie verbuchten beispielsweise Wien, Doha, Marrakesch, Kairo und Berlin. „Die gesunkenen Renditeerwartungen und steigenden Cash Flows machen einen Neubau gegenüber dem Kauf bestehender Immobilien wieder attraktiver. Teilweise liegt der Kaufpreis für eine Bestandsimmobilie über den Kosten für einen Neubau“, so Härle.

Verkaufsabsichten in der Region bleiben im Durchschnitt auf niedrigem Niveau (rund 15 %). Vereinzelt dominiert allerdings „Verkaufen“ die Investorenabsichten, beispielsweise in Dublin (41,2 %), den spanischen Resorts (38,5 %) oder Birmingham (31,6%). „Die fehlenden positiven Aussichten auf mittelfristige Erholung in diesen Märkten veranlassen bestimmte Investoren dazu, aussteigen zu wollen“, so Härle.

Deutlich unterdurchschnittlich (< 10 %) liegen die Verkaufsabsichten für Hotelimmobilien in München, Hamburg, Paris, Stockholm, London, Amsterdam und Istanbul.

Auf Basis der aktuellen Umfrage kommen auf einen Verkäufer statistisch 1,9 Käufer, ein leichter Rückgang im Vergleich zum Ergebnis der Mai-Umfrage (HISS Mai 2010: 1 zu 2,2). „Betrachtet man die einzelnen Hotelmärkte, divergiert dieses Ergebnis natürlich deutlich. Für Hotelimmobilien in Paris, München oder Hamburg beispielsweise kann ein Verkäufer mit durchschnittlich 16, 15 bzw. 13 interessierten Käufern rechnen. In Dublin oder Lissabon taucht ein „ganzer“ Käufer statistisch gar nicht auf.“

Die Ergebnisse der aktuellen HISS Studie zeigen deutlich positivere Erwartungshaltungen auf Seiten der Investoren für deutlich mehr Märkte. „Bereits schneller als vor einem halben Jahr erwartet, haben die Aktivitäten zugenommen, messbar am Transaktionsvolumen in der Region EMEA von knapp 4 Mrd. Euro in den ersten neun Monaten. Das entspricht immerhin einem Plus von 55 % gegenüber dem Vorjahr mit einer erfreulichen Tendenz auch für das letzte Quartal“, so Härle.
 

*Die in der Umfrage ermittelten Renditeerwartungen der Investoren beziehen sich auf betreiberfreie Hotelimmobilien, bzw. Hotels mit Managementvertrag, nicht auf Objekte mit laufenden Miet- oder Pachtverträgen. Darüber hinaus bezieht sich die Umfrage auch nicht auf getätigte Transaktionen, sondern erhebt das Renditeniveau, das Investoren als angemessen sehen.