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Pressemitteilung

Düsseldorf

Frühlingsgefühle bleiben aus - Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt im 1. Quartal 2009


 
 
Düsseldorf, 03. April 2009 – Auch den Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Düsseldorfer Stadtgebiet, Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss) hat es bitterkalt erwischt: mit rund 56.000 m² im ersten Quartal 2009 liegt der Flächenumsatz im Einjahresvergleich um 58 % niedriger. Drei Teilmärkte kamen mit zusammen ca. 31.000 m² auf etwas mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens:  der Flughafen und Nord fast gleich auf sowie die City. Das höchste Anmietungsvolumen zeigte die Telekommunikationsbranche mit insgesamt rund 13.000 m², die meisten Mietvertragsabschlüsse  wurden von den unternehmensbezogenen Dienstleistern abgeschlossen. Vier Jahre muss man zurückblicken, um einen noch schwächeren Start zu finden – mit einem Jahresendergebnis von  254.000 m² im Gefolge. Ein Omen auch für 2009? Wenn man zum Vergleich den Zehnjahresdurchschnitt der Vermietungen in den jeweils ersten drei Monaten heranzieht, bleibt ein ungutes Gefühl: satte 28 % ist das Volumen aktuell unterschritten. Keine Aufheiterung des Horizonts auch von der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse. Ihre Zahl hat sich halbiert. „Frühlingsgefühle bleiben bei solchen Daten aus. Das Amplitudendilemma der letzten Jahre ist schon bemerkenswert. Das ist wie beim Achterbahnfahren. Und jetzt gerade befinden wir uns in einer jener Phasen, in der das flaue Gefühl im Magen nicht weichen will. Aber man kennt ja das Prinzip: es geht auch wieder aufwärts. Irgendwann“, so Marcel Abel, Leiter des Düsseldorfer Jones Lang LaSalle Büros.
 
Die richtig großen Deals wie vor einem Jahr oder Ende 2007 jenseits der 29.000 m² gab es nicht. Die waren aber auch unter den aktuellen Rahmenbedingungen nicht mehr zu erwarten. Die größte Anmietung im 1. Quartal 2009 durch Siemens lag bei rund 10.000 m². Zwischen 3.000 und 8.000 m² fand eine Mietvertragsunterschrift statt. Den im Vergleichszeitraum des Vorjahres insgesamt fast  30 getätigten Anmietungen über 1.000 m² standen zwischen Januar und Ende März  2009 fast dreimal weniger gegenüber. Allerdings: Wer kann derzeit schon sagen, ob Vodafone ab Herbst den 1. Spatenstich für seinen Campus, der 2012 fertig gestellt sein soll, machen wird. Das wäre dann im fünfstelligen Bereich. Oder ob die Handvoll Deals, die in der Pipeline stehen in einer Größenordnung zwischen 5.000m² und deutlich über 10.000m² im Verlauf dieses Jahres noch realisiert werden. Das wäre dann sicherlich mit verspäteten Frühlingsgefühlen verbunden. Zu Beginn des Jahres zumindest überlegten auch die potentiellen Nutzer von kleinen bis mittleren Flächen mehr, als dass sie sich entschieden hätten. Und wenn doch, dann unter dem Aspekt des Einsparens. „Da wird ein Umzug ganz verschoben, weil die dafür gebildeten Rückstellungen gestrichen wurden. Oder Verträge in den alten Flächen werden verlängert. Dabei wird dann auch gleich die Miete nachverhandelt. Es wird versucht, Indexierungen in den Verträgen auszusetzen, Umbaukosten bei Auszug zu umgehen, mehr Incentives zu erhalten usw. Die Vermieter sehen sich mit einer Vielzahl von Wünschen konfrontiert, die Flexibilität und Anpassungsfähigkeit erfordern. Diese Anforderung wird sich im Laufe des Jahres noch verstärken. Wer bereit dazu, hat sicherlich einen Vorteil“. Den gilt es auch wahrzunehmen. Denn mit Fertigstellungen in einer Größenordnung von rund 290.000m² fällt das höchste, jemals auf dem Düsseldorfer Büromarkt vorhandene Flächenvolumen ausgerechnet in eine Abschwungphase. So wird sich auch von dieser Seite der Druck auf die Mieten erhöhen und den Leerstand steigen lassen. Während die Spitzenmiete für den Gesamtmarkt Ende März noch bei 22,50 Euro/m²/Monat angesetzt werden kann, Tendenz im Laufe des Jahres aber fallend, wurden 60% aller  Mietverträge zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. 
 
Obwohl zwischen Januar und März nur wenig Flächen fertig gestellt wurden (15.500 m²), stieg die Leerstandsquote innerhalb der vergangenen drei Monate von 10,4 % auf 10,9 % an. Dies vor allem aufgrund der starken Zunahme der zur Untervermietung angebotenen Flächen (+ 71%). Damit  stehen auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt Ende des 1. Quartals insgesamt ca. 934.000m² kurzfristig zur Verfügung. Auch dieser Marktparameter wird in den kommenden neun Monaten allenfalls den Mietern Freude bereiten: mit einem weiteren Anstieg könnte er im Laufe des Jahres mit rund 13 % den höchsten, jemals registrierten Wert erreichen.