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Pressemitteilung

München

Leichtigkeit ade - Der Münchener Bürovermietungsmarkt im 1. Quartal 2009


 
 
München, 06. April 2009 - Die Leichtigkeit ist dahin. In der Vergangenheit auch in schwierigen Märkten immobilen Abschwungs mit viel Glück, Finesse und Kompetenz immer noch eine gewisse Aufschwungsdynamik verbreitend, selbst wenn in den Immobilienhochburgen an Main, Spree oder Alster die Nachfrageschwäche schon deutlich zu spüren war, steckt heuer auch den Münchenern eine bleierne Müdigkeit in den Knochen. 
Der im ersten Quartal erzielte Umsatz liegt 27 % unter dem 10-jährigen Mittel. Die Uhren, von denen man meinte, sie ticken in Bayern anders, haben ihren Takt der Weltenuhr angepasst: schwergängig und schleppend.  Eine weltweite Krise macht eben auch nicht vor den Toren der südlichsten deutschen Immobilienhochburg  Halt. An die Tabellenspitze sind nicht nur die Kicker vom FC Bayern nicht  gestürmt, auch die immobilen Player hatten das Nachsehen. 127.000 m² vermietete Fläche in den ersten drei Monaten - davon 63 % im Stadtgebiet und 37 % im Umland  - entsprechen einem Minus von 44 % und damit dem zweithöchsten Rückgang unter den sechs deutschen Immobilienhochburgen. Freilich, das soll nicht unter den Tisch gekehrt werden, ist das absolute Volumen auch das zweithöchste, das bundesweit erreicht wurde – auch ohne Megadeals wie in Frankfurt durch die Deutsche Bahn (insgesamt über 70.000 m²). Auf die vier umsatzstärksten Branchen Industrie, unternehmensbezogene Dienstleister, Verlage/Medien sowie EDV entfallen  65 % des Gesamtumsatzes, wobei Unternehmen aus der zweitgenannten Branche die bei weitem meisten Mietverträge abgeschlossen haben (ca. 50). Allerdings sind  genau die Größe und Anzahl  der Abschlüsse auch das Problem: neben dem Mietvertragsabschluss durch die Bosch Sicherheitssysteme in Grasbrunn, im Teilmarkt Umland Ost, gab es keine weitere Anmietung in der Größenklasse zwischen 5.000 und 20.000 m² - ein Jahr zuvor waren es noch fünf mit einer Gesamtfläche von allein 58.000 m². Überproportional rückläufig waren auch die Abschlüsse zwischen 1.000 m² und 2.500 m². Insgesamt lag die Anzahl der Mietverträge um ein Drittel unter der des Vorjahres. Zwar ist das verglichen mit den anderen Städten sogar ein moderater Rückgang, gemessen an der eigenen Situation freilich aber auch Indiz für eine eindeutige Reaktion auf Seiten der potentiellen Mieter in München: „Wir haben es in den ersten drei Monaten mit vielen Orientierungsgesuchen zu tun. Wo vor einem Jahr gar nicht lange gefackelt, Flächen angeschaut, verhandelt und entschieden wurde, wird heute nur mal geschaut, was so auf dem Markt ist. Und was sich dann später zu einem  vielleicht noch günstigeren Preis mieten lässt“, so Christof Sämmer, Leiter der Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle München. „Auffällig auch, dass kaum Anmietungen in Neubauerstbezugsflächen zu beobachten waren. Die Nachfrage ist grundsätzlich preisgetrieben. Egal, ob jemand umzieht oder sich für eine Vertragsverlängerung entscheidet: Kostenreduzierung und Flächenanpassung sind die Themen. Dafür wird ein ganzes Repertoire an Forderungen erhoben, das erst einmal möglichst viele Bedingungen zur Disposition stellt: dazu gehören Laufzeiten, die unter fünf Jahre liegen sollen, die Möglichkeit von Sonderkündigungsrechten, von Teilflächenrückgaben sowie von Incentives wie Übernahme von Umzugskosten, mietfreie Zeiten oder Sonderausbauten für den Mieter.
  
Wie stark der Fokus preisgetrieben ist, macht der Blick auf den Umsatz nach Qualität deutlich: während vor 12 Monaten mehr als die Hälfte des angemieteten Volumens auf  Flächen der Kategorie A entfiel, waren es im ersten Quartal 2009 65 % in Flächen durchschnittlicher Qualität. Auch die  Anzahl ergibt einen relativ höheren Anteil an dieser Kategorie B. Insofern ist es auch nicht verwunderlich, dass die gewichtete Durchschnittsmiete auf 13,95 Euro//m²/Monat gesunken ist. Nur rund 20 Mietverträge lagen über der 20 Euro-Marke (Q1 2008: 35). Für den über das Quartal ebenfalls leicht rückläufigen Spitzenmietpreis (mit  30 Euro/m²/Monat aber immer noch der zweithöchste nach Frankfurt) wird im Verlauf des Jahres eine weitere Reduzierung vorzunehmen sein. Und vor dem Hintergrund eines in 2009 deutlich schwächeren Umsatzvolumens von 550.000 bis zu 600.000m², eines weiterhin hohen Fertigstellungsvolumens (Gesamtjahr 2009: 270.000 m²) legt  auch die im ersten Quartal bei 8,6 % noch stabile Leerstandsquote bis Ende des Jahres wieder zu: auf  deutlich über  9 %. Fraglos: auch in der Isarmetropole regiert der Mieter. Darauf haben sich die Vermieter einzustellen.