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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle zum Bürovermietungsmarkt Deutschland 2010: Deutliche Stabilisierung - Überraschend viele Großanmietungen


 
 
Frankfurt, 05. Januar 2011 – Die Büromärkte haben sich im Laufe des Jahres 2010 deutlich stabilisiert. Für das Gesamtjahr 2010 ist ein Umsatzvolumen für alle sechs Immobilienhochburgen  (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) von zusammen ca. 2,66 Mio. m² zu registrieren. Damit ist das Ergebnis von 2009 um 26 % übertroffen, das Volumen liegt in etwa auf dem Niveau der Fünfjahresdurchschnitts 2005-2009. „Das vierte Quartal hatte es insgesamt in sich und in einigen Städten sogar die Tage zwischen Weihnachten und Silvester mit großvolumigen Anmietungen“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. „Das weiterhin günstige ökonomische Umfeld mit guten Geschäftsaussichten auch für 2011 veranlasste die Unternehmen, Umzugspläne bis zuletzt zu realisieren.“ In der regionalen Betrachtung der Vermietungsumsätze liegen die Wachstumsraten im Einjahresvergleich (2010/2009) zwischen 11% in München und 56 % in Düsseldorf.

Eine ganz bemerkenswerte Auffälligkeit charakterisierte die Bürovermietungsmärkte 2010: Nur selten zuvor haben große Einzelvermietungen von über 20.000 m² (zehn mit insgesamt 447.000 m²) einen derart großen Einfluss auf das Umsatzergebnis gehabt wie in diesem Jahr. Über alle sechs Märkte hinweg lag  der Anteil dieser Größenordnung am gesamten Umsatzvolumen bei insgesamt knapp 17% und damit so hoch wie noch nie in den vergangenen zehn Jahren. Nur in München kam es zu keiner Anmietung in dieser Größenordnung.

„Für 2011 rechnen wir mit einem Umsatzergebnis in den sechs Immobilienhochburgen auf ähnlichem Niveau. Dies wird aber weniger durch solch großvolumige Anmietungen erreicht werden, als  vielmehr durch eine fortschreitende Erholung in der Breite und einer damit verbundenen verstärkten Dynamisierung bei kleineren Vermietungen“, so Scheunemann.
 

Leerstand leicht gestiegen

Zwar hat das höhere Umsatzgeschehen die Nettoabsorption 2010 wieder in die schwarzen Zahlen geführt. Da aber nach wie vor Flächenkonsolidierungen und Flächentausch vor Expansion auf der Agenda der Unternehmen stehen, konnte der in 2009 noch leicht negative Wert  von -16.000 m² nur bis zu einem Anstieg auf + 75.000 m² gedreht werden. Damit liegt die Absorption noch weit unter dem fünfjährigen Schnitt (2005-2009) von  720.000 m². Insofern gibt es auch für den Leerstand nur wenig Abbau-Spielraum. Insgesamt stehen Ende 2010 in allen sechs Städten zusammen 8,47 Mio. m² Büroflächen leer, entsprechend einer Leerstandsquote von 10,6%, die damit seit dem Herbst um nochmals 0,3 %-Punkte, im 1-Jahresvergleich um 0,7 %-Punkte zugelegt hat. Nach wie vor die höchste Leerstandsquote weist Frankfurt mit 14,7% auf. Der stärkste Leerstandsanstieg im Verlauf der letzten 12 Monate wurde in Hamburg verzeichnet. Hier stieg die Quote von 8,3% Ende 2009 auf 9,6 % Ende 2010 an. Nur auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt  sank der Leerstand in den vergangenen 12 Monaten um 3 %.
 

Deutlich weniger Neubauaktivitäten in 2011

Die Neubauaktivität hat sich 2010 mit insgesamt ca. 1,1 Mio. m² fast exakt auf dem Niveau des Vorjahres eingependelt. Absorbiert werden konnte dieses Volumen trotz der positiven Nachfrageentwicklung nicht. Mit rund 279.000 m² wurden die meisten Flächen in München fertig gestellt, dicht gefolgt von Frankfurt und Hamburg mit jeweils rund 250.000 m².

Obwohl die Neubauflächen im laufenden Jahr um 21 % auf insgesamt 865.000 m² deutlich zurückgehen, werden sich die Leerstände in der Aggregation auch 2011 nicht merklich verändern. In der regionalen Betrachtung deutet sich allerdings eine Trendumkehr an mit einem leichten Rückgang in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt und zumindest stabilen Werten in München und Stuttgart. In Hamburg dagegen könnten die Leerstände aufgrund des hohen Fertigstellungsvolumens noch leicht ansteigen.
 

Mietpreisanstieg im Spitzensegment bereits in Düsseldorf, Berlin und München

Die anziehende Nachfrage sorgt dafür, dass sich die Vermieter immer weniger veranlasst sehen, potentiellen Mietern mehr Mietanreize zu gewähren, als in den letzten 18 Monaten üblich. Bezogen auf einen 5-Jahres-Mietvertrag liegt die Spanne der in mietfreie Zeiten umgerechneten Incentives im Schnitt bei sechs Monaten, d.h. die Effektivmieten liegen um ca. 10% unter den aktuellen Nominalmieten.

Das Interesse der Nutzer fokussiert sich stark auf Flächen mit hoher Ausstattungsqualität in zentralen Lagen. Trotz des nach wie vor hohen Leerstands konnte in einigen Märkten bereits wieder ein Anstieg der Mietpreise im Spitzensegment registriert werden. So zogen die Spitzenmieten in Düsseldorf im Jahresverlauf um 4,5% auf aktuell 23,00 Euro/m²/Monat, in Berlin um 2,5% und in München um knapp 2% an. Durchgreifend wird der Mietpreisanstieg dann im nächsten Jahr alle Märkte erfassen. Der entsprechende Indexwert über alle sechs Märkte hinweg wird bis Ende 2011 um weitere 3,5 % zulegen nach weniger als 1% im abgelaufenen Jahr. „Ähnlich wie im Investmentmarkt beobachten wir allerdings auch am Bürovermietungsmarkt eine Spreizung zwischen Spitzenlagen und -objekten sowie so genannten B-Flächen oder B-Lagen. Das Mietwachstumspotenzial in diesem Jahr für schlechtere Flächen oder Lagen liegt dabei deutlich unterhalb des Spitzensegments“, so Scheunemann.