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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle zum deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt 2010: Starker Endspurt im letzten Quartal – Transaktionsvolumen im Jahresvergleich fast verdoppelt


 
 
Frankfurt, 07. Januar 2011 – Auch auf dem deutschen Investmentmarkt haben 2010 die Aktivitäten deutlich zugelegt. Gegenüber 2009 verdoppelte sich das Transaktionsvolumen nahezu und erreichte letztendlich ca. 19,3 Mrd. Euro. Allein im vierten Quartal konnten gewerblich genutzte Immobilien im Gesamtwert von knapp 5,8 Mrd. Euro verkauft werden. Die Monate Oktober bis Dezember waren damit die stärksten seit dem ersten Quartal 2008.
 
Zwar dominierten 2010 die Transaktionen bis 50 Mio. Euro - neun von zehn Deals wurden innerhalb dieser Spanne registriert – die Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro deckten aber immerhin 40 % des gesamten Volumens ab. Damit hat die durchschnittliche Transaktionsgröße wieder deutlich zugenommen und zwar von 16 Mio. Euro 2009 auf nun 31 Mio. Euro.
 
 
Käuferspektrum breit gefächert
 
Das Käuferspektrum war 2010 relativ breit gefächert. Sehr aktiv zeigten sich eigenkapitalstarke Investoren, wie z.B. geschlossene Fonds (mit einem Anteil von knapp 20 % am gesamten Transaktionsvolumen) und die Banken/Versicherungen/Pensionskassen, die zusammen auf einen Anteil von um die 14 % kamen. Letztere werden wahrscheinlich bereits in diesem Jahr mit den Auswirkungen der geplanten Risikorichtlinien für Versicherungen (Solvency II) konfrontiert werden. Dies wird das Anlageverhalten dieser Gruppe in den nächsten beiden Jahren beeinflussen. Derzeit wären zwar direkte Immobilienanlagen gegenüber der indirekten Beteiligung in Bezug auf die geforderte Eigenkapitalhinterlegung bevorzugt, dennoch bleibt zunächst abzuwarten, welche genauen Vorschriften letztendlich in Kraft werden. Erst dann lässt sich die Attraktivität der Assetklasse Immobilie gegenüber Aktien, Unternehmens- und Staatsanleihen beurteilen. „Für 2010 zumindest sorgte das anhaltende niedrige Zinsniveau für das Fehlen renditestarker Anlagealternativen. Dies veranlasste insbesondere private Investoren zur Investition in Immobilien, ihr gesamtes investiertes Kapital belief sich auf immerhin knapp 1 Mrd. Euro“, so Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
 
Büro- und Einzelhandelsimmobilien ganz oben auf der Einkaufsliste
 
Bis zum Ende des dritten Quartals dominierten noch Einzelhandelsimmobilien deutlich das Geschehen am deutschen Investmentmarkt. Aufgrund von einigen großen Transaktionen im letzten Quartal (u.a. Opernturm, Vodafone Campus) haben aber im Zieleinlauf Büroobjekte die Nase leicht vorn. 7,7 Mrd. Euro und ein Anteil von 40 % werden für sie notiert, 7,5 Mrd. Euro, entsprechend 39 % für die Einzelhandelsimmobilien, bei denen insbesondere Shopping Center, Fachmarktzentren und Geschäfthäuser in den innerstädtischen 1A-Lagen auf der Einkaufsliste der Investoren ganz oben standen.
Während sich bei Büroimmobilien die meisten Käufe auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Köln konzentrieren, ist bei Einzelhandelsinvestments eine deutlich größere geographische Streuung zu beobachten. Insgesamt wechselten in den sieben Städten zusammen Immobilien für rund 9,9 Mrd. Euro und damit für mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens den Besitzer. Spitzenreiter sind die beiden größten deutschen Städte Berlin, mit einem Volumen von 2,3 Mrd. Euro und Hamburg mit knapp 2 Mrd. Euro.
 
„Vor allem bei den ausländischen Käufern, die nach einer deutlichen Zurückhaltung in 2009 wieder stärker agierten und im abgelaufenen Jahr knapp 7 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investierten, stehen vornehmlich Einzelhandelsimmobilien und Portfolios auf dem Einkaufzettel. Aufgrund ihres Verkaufsengagements in nahezu gleicher Größenordnung haben sie ihren Anlagebestand per Saldo aber nicht verändert“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.

 
Die Erholung manifestiert sich auch in steigenden Kapitalwerten
 
Die Kapitalwerte für Büroimmobilien des Spitzensegments sind im Laufe des Jahres 2010 wieder um knapp 8 % gestiegen. Für diese Entwicklung waren insbesondere rückläufige Renditen verantwortlich, während die Spitzenmietpreise über alle Städte hinweg betrachtet im Jahresvergleich nahezu unverändert geblieben sind. Im Schnitt lagen für die sieben Städte die Spitzenrenditen für Büroimmobilien bei 5,07 % und damit knapp 10 Basispunkte unter dem Wert aus dem dritten Quartal. Im Jahresvergleich reduzierten sich die Spitzenrenditen um insgesamt 36 Punkte und bewegen sich damit im Bereich ihres 10-jährigen Durchschnittswertes. Bis Ende 2011 rechnen wir mit einem weiteren leichten Rückgang um weitere 10-15 Basispunkte. In B-Lagen oder für Objekte mit Entwicklungsmöglichkeiten hat es im Verlauf des vergangenen Jahres noch keine signifikanten Preisbewegungen gegeben, so dass sich für potentielle Käufer 2011 vereinzelt interessante Investitionsgelegenheiten ergeben könnten.
 
Die Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien blieben im letzten Quartal unverändert. Hier hatte es bereits im Verlauf des Jahres entsprechende Renditerückgänge zwischen 5 und 50 Basispunkten gegeben. Shopping Center erzielen Spitzenwerte von 5,25%, für Fachmarktzentren bewegen sie sich bei 6,00% und für innerstädtische Geschäftshäuser wurden 4,20% notiert. Da das Interesse an einzelhandelsgenutzten Objekten auch 2011 stark bliebt, werden die Renditen bis Ende dieses Jahres um weitere 10 bis 25 Basispunkte nachgeben.
 
 
2011 mehr internationale Investoren und mehr Mut zum Risiko
 
Die Produktknappheit von Core-Produkten in 1A-Lagen hat 2010 ein noch höheres Handelsvolumen verhindert. Ein weiterer Investitionsschub wird nur möglich sein, wenn die Investoren ihre Risikobereitschaft erhöhen und Objekte abseits von Core und Prime ins Visier nehmen. Hier deutet sich für 2011 ein Umdenken an. „Auch wenn die Welt voller Unsicherheit ist, scheint der Immobilienzyklus nach Plan zu verlaufen. Nach dem Run vor allem der nationalen Investoren auf Core Immobilien (Prime und/oder langfristige Mietverträge), der die Renditen dieser Produkte auch aufgrund der niedrigen Zinsen weit nach unten gedrückt hat, bewegen wir uns in die nächste Phase, und die ist charakterisiert durch mehr internationale Investoren und einer Verschiebung des Fokus nach oben im Risiko-Renditespektrum“, so Marcus Lemli. Und weiter: „Das zunehmende Interesse der internationalen Investoren an Deutschland haben wir bereits in den letzten Monaten gesehen. Dieser Trend wird sich aufgrund der positiven wirtschaftlichen Aussichten in Deutschland gerade auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern fortsetzen. Einhergehend mit einer weiter erfreulichen Entwicklung auf den Vermietungsmärkten werden Investoren verstärkt Chancen bei Immobilieninvestments in Objekte mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten nutzen. Auch anderen Asset Management Herausforderungen wie Refurbishments oder auch Developments werden sie nicht mehr abgeneigt sein. In diesem Zuge wird auch das Portfoliogeschäft weiter anziehen. Insgesamt erwarten wir für 2011 ein weiter leicht steigendes Transaktionsvolumen auf über 20 Mrd. Euro.“