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Pressemitteilung

Düsseldorf

Jones Lang LaSalle zum Düsseldorfer Bürovermietungs- und Investmentmarkt 2010: Dynamik pur


 
 
Düsseldorf, 11. Januar 2011 – Sowohl im Vermietungs- als auch im Investment-Bereich hat der Düsseldorfer Markt für Büroimmobilien im zurückliegenden Jahr eine exzellente Performance hingelegt. „Selbst optimistische Marktteilnehmer wurden überrascht von dieser Dynamik pur, die sich quasi von Quartal zu Quartal steigern konnte“, so Marcel Abel, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Düsseldorf. Und Achim Birken, bei Jones Lang LaSalle verantwortlich für den Investmentmarkt in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt, sekundiert: „Wir haben das zweitbeste Investmentjahr überhaupt gesehen, nur 2007 war stärker. Und dabei galt das Motto: ‚Big is back ’. “
 

Noch nie wurden mehr Anmietungen registriert

Das besonders Erfreuliche auf dem Vermietungsmarkt war die Anzahl der Anmietungen, fast 600, die in den letzten 10 Jahren noch nie höher lag, entsprechend einem Plus von 28 % im Vergleich zum 1- und 5-Jahresdurchschnitt. Dabei wurden in nahezu allen Größenklassen mehr Mietverträge abgeschlossen, am meisten von unternehmensbezogenen Dienstleistern und Handelsfirmen. „Die Nutzer sind  generell wieder bereit umzuziehen und die Entscheidungsprozesse schneller zu gestalten“, so Abel. Dynamik entsteht durch solche Bewegung in der Breite, deren Nährboden ein  zuversichtlicher Blick in die Zukunft  ist. Ein Megadeal wie der von Vodafone treibt das Volumen nach oben, bleibt normalerweise aber die Ausnahme, mit der nicht zu rechnen ist. Das gilt nicht nur für den Markt in Düsseldorf, der in seiner langjährigen Immobilienstatistik  noch zwei Anmietungen (2002 und 2007) in einer Größenordnung jenseits  der 40.000 m² aufzuweisen hat. Der Megadeal und  der Rekord an Mietvertragsabschlüssen  haben 2010 insgesamt zu einem Umsatzvolumen von rund 400.000 m² geführt, 88 % davon im Stadtgebiet, ca. 50.000 m² in Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss. Um die Hälfte höher lag damit  das Umsatzergebnis als 2009, der höchste Zuwachs unter den sechs Immobilienhochburgen. 5- und 10-Jahresdurchschnitt sind immerhin um 12 % bzw. 20 % getoppt. „Wenn Ende 2011 ein Umsatz in etwa auf dem Fünfjahresniveau von 350.000 m² erreicht werden sollte  - entsprechende Rahmenbedingungen vorausgesetzt - ist das ein erfreuliches Ergebnis. Auch ein Weniger würde uns allenfalls in die vertraute Normalität des Durchschnitts zurückführen“, so Abel.

Trotz der guten Umsätze: die Nettoabsorption hat  sich innerhalb eines Jahres zwar von einem negativen in einen positiven Wert entwickelt, wenn auch mit  84.000 m² nur moderat. Auf die Leerstandsquote hatte sie damit noch keinen Einfluss, zumal Flächenfreisetzungen allein durch den Thyssenwegzug nach Essen in einer Größenordnung von mehr als 60.000 m² zu Buche schlugen und darüber hinaus mit 178.000 m² das zweithöchste Fertigstellungsvolumen in den vergangenen fünf Jahren auf den Markt gekommen ist. Auch wenn dieses Volumen 2011 deutlich auf 60.000 m² zurückgeht, wird sich die Quote weiter nahe der 13 %-Marke bewegen und damit jenseits der  1 Million Quadratmeter liegen. „ Dieses hohe Volumen darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass  in  sehr guten Lagen Angebot und Nachfrage nicht immer kompatibel sind“, so Abel. Das hat die Spitzenmiete seit Ende 2009 von 22 auf 23 Euro/m²/Monat steigen lassen, dem mit 4,5 % deutlichsten Zuwachs unter den deutschen Immobilienhochburgen. Wie in allen Märkten wird ein solcher, den Markt charakterisierender Preis vereinzelt sogar noch übertroffen.

Die meisten Mietverträge wurden innerhalb der Preisklasse 12 - 15 Euro/m²/Monat abgeschlossen, die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt lag bei 13,65 Euro/m²/Monat, nur auf das Stadtgebiet bezogen bei monatlich 14,45 Euro/m²/Monat.
 

Vier Trends, die sich bereits 2010 andeuteten,  werden laut Abel im laufenden Jahr eine immer gewichtigere Rolle spielen:
 
  • Der ‚war for talents’. Im Bemühen, exzellente Mitarbeiter zu binden, sind etwa die Unternehmensberatungen nicht zuletzt mit dem Argument, außergewöhnliche Flächen zur Verfügung zu stellen, vorangegangen. Mittlerweile haben die Rechtsberater und die Wirtschaftsprüfer nachgezogen. Die Folge: Höhere Anforderungen an Büroflächen, deren Ausstattung und deren Lage. Und: die Bereitschaft, angemessen hierfür zu zahlen.
     
  • Ein immenser Verdrängungswettbewerb unter den Entwicklern. Immer weniger Entwickler bauen immer mehr Objekte, maßgeschneidert auf die Bedürfnisse potentieller Nutzer. Risikobereit zu entwickeln,  setzt  Eigenkapital voraus, das entweder vorhanden ist oder  von Partnern bereitgestellt wird (z.B. in einem Joint Venture). Oder ein bonitätsstarker Großmieter ermöglicht die Projektrealisierung.
  • Ein zunehmendes Splitting von Back Offices und Front Offices. Bei weiterhin steigenden Mietpreisen möchten sich die Unternehmen gerne von jedem Qualitätskuchen ein Stück sichern. Aktuell werden deswegen auch die Flächen in der Innenstadt knapp, denn der Weg zurück in die Innenstadt ist nicht zuletzt ein Tribut, der dem Kampf um exzellente Arbeitskräfte entrichtet wird. Hiervon werden auch die „Verwaltungsquartiere“ (Seestern, Grafenberg, etc.) profitieren.
  • Das Outsourcing der Unternehmen von Dienstleistungen rund um ihre Immobilien (z.B. Planungsleistungen, kfm. Beratungs-/ und Prüfleistungen), an professionelle Berater (Makler, Architekten, Consultants), damit verbunden ein schnellerer Umschlag von Flächen und Mitarbeiterzuwachs in der Dienstleistungsbranche.
 
Investmentmarkt mit Potenzial
 
1,3 Mrd. Euro Transaktionsvolumen sind das zweitbeste je erzielte Ergebnis auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt: um mehr als die Hälfte wurde das Vorjahr übertroffen, um 48 % der 10-Jahresdurchschnitt. „Nicht nur wurde mehr gekauft, auch das eingesetzte Kapital nahm dabei zu“, so Birken. Bei immerhin drei Investments teilweise deutlich jenseits der 100 Mio. Euro,  und vier zwischen 50 und 100 Mio. Euro lag die durchschnittliche Größe aller registrierten Transaktionen bei über 30 Mio., ein Zuwachs gegenüber 2009 von immerhin 38 %. Und das Potential scheint damit bei weitem noch nicht ausgereizt. Auch 2011 sieht der Investmentexperte nahtlos anknüpfend an die Mega-Transaktionen des zurückliegenden Jahres: „Wenigstens drei weitere Transaktionen mit einem jeweiligen Volumen von mehr als 100 Millionen-Euro befinden sich in der Investment-Pipeline. Eine Realisierung wäre natürlich eine schöne Basis für ein Transaktionsvolumen, das die 1 Mrd. Euro wieder im Blick hat. Rege wird es sicherlich zugehen in der Immobilienhochburg am Niederrhein. Im Unterscheid zu 2010, das nur durch den Erwerb von Bestandsobjekten von sich reden machte, könnte der Nachfrageüberhang im Core-Bereich und die erstarkenden Vermietungsmärkte 2011 zu Käufen sogar von vorvermieteten Projekten führen. Hier werden Investoren dann auch leichte Leerstände am ehesten akzeptieren.“

Ausländische Investoren kommen zurück
 
War der Investmentmarkt 2009 nahezu komplett in der Hand deutscher Anleger (mit einem Anteil von 97 %), so klopften 2010 wieder deutlich mehr ausländische Investoren an Düsseldorfs Stadttore. Zwar haben sie per Saldo ihren Immobilienbestand  abgebaut, also immer noch mehr verkauft als gekauft. Kaufaktivitäten aber wie beim Deutsche Bank Karree auf der Königsallee durch einen globalen Fondsmanager, bei einem Hotelkauf durch einen norwegischen Fonds oder bei zwei weiteren Immobilientransaktionen  im Hafen und im Bankenviertel durch spanische Investoren, sowie Interessensbekundungen vor dem Hintergrund guter investiver Rahmenbedingungen lassen ein weiter verstärktes Engagement in 2011 erwarten. „Düsseldorfs Gewerbeimmobilienmarkt  hat das Vertrauen der Investoren. Ein Pfund, mit dem die nordrhein-westfälische Immobilienhochburg wuchern kann, sind ihre unterschiedlichen, aber etablierten Büroteilmärkte“, so Birken. Zwar seien  ‚Core und Eigenkapital auch 2010 nach wie vor King’, und die Nachfrage nach Top-Objekten in guten Lagen, mit langfristigen und nachhaltigen Mietverträgen habe bei weitem das Angebot überstiegen. Aber es sei auch vor dem Hintergrund des  deutlich in Bewegung geratenen Vermietungsmarktes zu erwarten, dass die Risikobereitschaft bei den Investoren in 2011 steige und damit die Investition abseits von Core und Prime mit der Akzeptanz von beispielsweise leichten Leerständen, B- Lagen und Abstrichen bei der Ausstattung möglich werde. „Nicht zuletzt geht es für die Investoren nämlich darum, eine auskömmliche Performance sicherzustellen“, so der Investmentexperte.
 
Bei weitem das meiste Geld haben 2010 die eigenkapitalstarken Player wie die geschlossenen Fonds eingesetzt (33 % des Transaktionsvolumens, entsprechend 430 Mio. Euro), gefolgt von  Asset/Fundmanagern (21 %, 270 Mio. Euro), und offenen Publikums- und Spezialfonds (15 %, 195 Mio. Euro), die beim Ankauf wenig bis gar keine Finanzierung benötigten.
 
Mit einem Anteil von 82 % am Transaktionsvolumen (1,07 Mrd. Euro) hat die Büroimmobilie ihren Vorsprung vor anderen Anlagen ausgebaut. Alle drei Deals jenseits der 100 Mio. Euro (Vodafone-Campus, Seestern, Deutsche Bank Karree, Königsallee und Spherion, Kennedydamm) waren reine Office-Transaktionen. Die beiden größten Einzelhandelstransaktionen lagen in der Schadowstraße mit knapp über bzw. unter 50 Mio. Euro.

Die einseitig fokussierte Nachfrage auf Core-Immobilien hat folgerichtig zu sinkenden Renditen in allen Assetklassen geführt, bei der Büro- und Logistikimmobilie um jeweils 35 Basispunkte auf 5,15 % bzw. 7,0 %, bei Geschäftshäusern um 15 bsp auf 4,2 %. Da weiterhin von einem großen Ungleichgewicht zwischen risikoarmem Immobilienangebot und -nachfrage nach solchen Produkten  auszugehen ist, sind weitere leichte Rückgänge bei der Spitzenrendite zu erwarten.