Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Hamburg

Jones Lang LaSalle zum Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt: Nach starkem zweiten Halbjahr optimistisch ins Jahr 2011


 
 
Hamburg, 12. Januar 2011 – Ein Vermietungsumsatz von mehr als 500.000m², ein Investmentvolumen von knapp 2 Mrd. Euro - 2010 hat sich mit einem Feuerwerk erster Güte sowohl von der Vermietungs- als auch von Investmentseite an der Waterkant verabschiedet. „Der Schwung aus 2010 wird sich auf dem Vermietungsmarkt in 2011 fortsetzen“, meint Andreas Wende, der Leiter des Hamburger Büros von Jones Lang LaSalle. Und Frank Albers, Leiter Büroinvestment bei Jones Lang LaSalle in Hamburg, ergänzt: „Der Appetit der Investoren bleibt ungebremst.“

 
Große Deals toppen Halbjahresprognose – Preis-Leistungsverhältnis für Mieter optimal
 
Der richtige Lauf, der im ersten Halbjahr noch fehlte, habe mit dem dritten Quartal eingesetzt. Lang gezogen sei der Spurt gewesen und von erstaunlicher Ausdauer, meint Andreas Wende: „Mit einer solchen Leistungssteigerung konnte man zur Jahresmitte noch nicht rechnen.“ Die Anzahl der Anmietungen legte zu und zum vierten Mal nach 2000, 2007 und 2008 hat der Büroflächenumsatz die 500.000 m² -Marke übersprungen – ein Plus von 28 % im 1-Jahresvergleich, 12% über dem 10-
Jahresdurchschnitt. Möglich gemacht haben diese Entwicklung im Besonderen drei Anmietungen jenseits der 20.000 m²: im dritten Quartal in der HafenCity im Überseequartier durch die Stadt Hamburg, im letzten Quartal durch die Allianz in der City Nord im K2 sowie durch die Deutsche Bahn in der City Süd in den Hammerbrook Höfen. Zusammen mit weiteren sieben Mietvertragsabschlüssen zwischen 5.000 und 12.500 m² machte das Volumen dieser Großanmietungen allein 150.000 m² aus, entsprechend knapp 30 % des gesamten Umsatzes. Bei sieben von den genannten 10 Deals handelte es sich um Flächen in neugebauten Büroimmobilien bzw. Projektentwicklungen: „Der Qualitätsbedarf vonseiten der Nutzer hat deutlich zugelegt. Und das wird auch 2011 so weitergehen“, so Wende. 72 % des Umsatzes entfallen auf Flächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität. Die Farbe „grün“ spielt dabei in Hamburg eine eher untergeordnete Rolle. Ansprüche an Green Buildings werden zwar von internationalen Nutzern artikuliert, im Durchschnitt jedoch überwiegt in erster Linie das Thema der ökonomischen Nachhaltigkeit in der Hansestadt. Das lässt sich auch an den Mietpreisen festmachen. Auch wenn es Ausreißer nach oben gibt: die Markt charakterisierende Spitzenmiete ist im Jahresverlauf um 2 % gesunken auf 22,50 Euro/m²/Monat, die Durchschnittsmiete um 3 % auf monatlich 13,20 Euro/m²/Monat. Die meisten Mietverträge bewegten sich in einer Mietpreisspanne von 10,00 bis 15,00 Euro. „Mieter konnten sich 2010 in allen Qualitätskategorien ein attraktives Mietniveau langfristig sichern. Für 2011 sehen wir zumindest den Druck auf die Spitzenmiete wieder steigen“, so Wende, „denn der Wettbewerb um die besten Flächen wird in der City weiter zunehmen. Wenn die Angebote hinsichtlich effizienter Raumstrukturen, Flexibilität in Raumkonzepten und Lage vergleichbar sind, kann schon mal eine Dachterrasse für einen Nutzer entscheidend sein. Das sind dann eher weiche Faktoren, die die Kosten beeinflussen.“

 
Viele starke Wirtschaftsbereiche
 
Zum ersten Mal seitdem der Hamburger Bürovermietungsmarkt analysiert wird, nimmt die Öffentliche Verwaltung – bezogen auf das angemietete Flächenvolumen - die Spitzenposition bei der Branchenauswertung ein: mit ca. 68.000 m² (entsprechend einem Anteil von 14 %) hat sie die unternehmensbezogenen Dienstleister, die auf einen Anteil von 12 % kommen, von Platz 1 verdrängt. Allerdings: diese bleiben die anmietungsfreudigste Branche - gemessen an der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse. Während speziell Berlin häufig mit dem Problem zu kämpfen habe, dass eine Anmietungszurückhaltung bei der öffentlichen Hand mit durchaus merklichen Umsatzrückgängen insgesamt verbunden sei, profitiere Hamburg von der Stärke vieler Wirtschaftsbereiche: „Keine Branche fällt so stark ins Gewicht, dass der Markt einen Ausfall nicht auffangen könnte.“ Die Top 5 der umsatzstärksten Branchen 2010, neben den beiden genannten die Industrie, Bau/Immobillien sowie die Versicherungen, kommen prozentual dicht beieinander liegend zusammen auf ein Anmietungsvolumen von knapp 280.000 m². Das sind 55 % des gesamten Umsatzvolumens und entspricht damit der Umsatzstatistik in der Vergangenheit.

 
Nutzer zieht es wegen des erstklassigen Flächenangebots in die Innenstadt – Fertigstellungsvolumen bleibt hoch
 
In die Innenstadt zieht es die meisten Nutzer. Daran hat sich auch 2010 nichts geändert. Ein Fünftel der Umsätze auf dem Hamburger Markt entfällt auf deren Standorte. Dank der Anmietung durch die Stadt Hamburg schaffte es die HafenCity mit insgesamt über 60.000 m² erstmals wieder seit 2007 unter die umsatzstärksten Teilmärkte, belegt sogar Platz 2.
In beiden Teilmärkten können nachfragende Unternehmen aus dem größten Flächenangebot der Qualitätskategorie A auswählen. „Das Angebot in der Innenstadt allerdings ist notwendig und wird auch von den Nutzern angenommen“, so Wende. Bei der HafenCity gälte es, die erfolgreiche Quartiersentwicklung fortzuschreiben. Qualität der Objekte und Lage (wassernah) in einem neu entstehenden Stadtteil seien erstklassig - die Vermietungssituation hinke da allerdings noch hinterher.
 
Insgesamt lag das Fertigstellungsvolumen mit 254.000 m² über dem 10-Jahresschnitt. Die Pipeline für 2011 ist mit erneut über 200.000 m² auch wieder gut gefüllt. Selbst vor dem Hintergrund der hervorragenden Umsatzdynamik konnte dieses Volumen nicht absorbiert werden. Die Leerstandsquote hat infolgedessen zugelegt, von 8,3 % Ende 2009 auf 9,6 % Ende 2010. Und die Tendenz ist eindeutig: nämlich weiter leicht aufwärts. Nicht zuletzt eine weiterhin nur moderat steigende Absorption von einem Minuswert in 2009 (- 20.500 m² auf + 11.600 m² in 2010) hat diese Leerstandsentwicklung gefördert. „Das ist der einzige Wehrmutstropfen auf dem Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt“, meint Niederlassungsleiter Wende. 2011 sei noch keine Trendumkehr bei diesem Marktparameter zu erwarten. Dies gälte auch dann, wenn das Umsatzergebnis ähnlich hoch ausfallen würde, und zwar weniger durch Großdeals wie im abgelaufenen Jahr als vielmehr durch eine fortschreitende Erholung in der Breite und damit vermehrten Aktivitäten bei kleineren Vermietungen.

Mehr wurde nur in Berlin investiert

Was dem Vermietungsmarkt recht ist, ist dem Investmentmarkt billig. „Unser Mitte des Jahres angenommener Best case von 1,7 Mrd. Euro wurde getoppt, im letzten Quartal langten die Investoren noch einmal richtig zu“, so Frank Albers. Auf knapp 2 Mrd. Euro belief sich letztendlich das Transaktionsvolumen 2010 auf dem Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt, das drittbeste je erzielte Ergebnis: das Vorjahr um 57 %, der 10-Jahresdurchschnitt um 14 % übertroffen, unter den deutschen Immobilienhochburgen nur von Berlin ein- und überholt.
 
Immerhin drei Transaktionen lagen über der 100 Mio. Euro Marke, davon zwei Retail – ein Büroobjekt. Neben 11 weiteren Investments zwischen 50 und 100 Mio. Euro gab es vorzugsweise kleinvolumige Transaktionen. Insgesamt ist die durchschnittliche Transaktionsgröße damit um 46 % gestiegen. 
„Die Knappheit von Core-Angeboten in 1A-Lagen hat ein noch höheres Investmentvolumen nicht zugelassen. Der Wettbewerb um gute Objekte verschärft sich zunehmend und wird 2011 dazu führen, dass Investoren Zugeständnisse an die Produktqualität machen werden“, betont Frank Albers und ergänzt: „Auch an die Lage und Vermietungssituation werden Zugeständnisse gemacht.“
 

Ausländische Investoren klopfen ans „deutsche Tor zur Welt“
 
War der Investmentmarkt in Hamburg 2009 nahezu komplett in der Hand deutscher Anleger (mit einem Anteil von 93%), so haben 2010 vermehrt auch wieder ausländische Investoren ans deutsche Tor zur Welt geklopft. Zwar haben sie immer noch mehr de- als investiert, per Saldo also ihren Immobilienbestand abgebaut. „Kaufaktivitäten aber wie im Fall der Domkaskaden durch einen ausländischen Fonds sowie dokumentierte Nachfragen von ausländischen Investoren, die bis dato noch nicht in Hamburg waren, lassen ein weiter verstärktes investives Engagement in 2011 erwarten. Da ihre Anlagestrategien zu großen Teilen denen der deutschen institutionellen Investoren entsprechen, wird der Wettbewerb um die begehrten Objekte noch härter werden“, so Niederlassungsleiter Andreas Wende.
 
Mit einem Anteil von 52 % am Transaktionsvolumen (entsprechend rund 1 Mrd. Euro) dominierte die Assetklasse „Büro“ den Transaktionsmarkt auch 2010. Obwohl die beiden größten Transaktionen Einzelhandelsobjekte betrafen, lag ihr Anteil mit 34 % und rund 670 Mio. Euro deutlich unter dem Officevolumen.
 
Dreiviertel des Transaktionsvolumens wurde von fünf Käufergruppen, vor allem eigenkapitalstarke nationale getätigt, die jeweils zwischen rund 200 und 400 Mio. Euro investierten: Offene Publikums- und Spezialfonds als führende unter den Top 5 mit einem Anteil von 20 %, gefolgt von den Pensionskassen und Versicherungen (jeweils 16 %), Entwickler und geschlossene Fonds lagen bei jeweils ca. 11 %. „Die offenen Fonds haben trotz der Reduzierung der Zahl überhaupt handlungsfähiger Parteien und nach einem Einbruch bei den Ankäufen im zweiten Quartal erneut ihren Spitzenplatz behauptet. Zunehmend aufgeweicht in Ermangelung geeigneter Produkte bei der Objektauswahl ist die wählerische Haltung der Spezialfonds“, so Albers. Die Auswirkungen der geplanten Risikorichtlinien für Versicherungen (Solvency II) sind noch nicht klar erkennbar, werden aber das Anlageverhalten dieser Gruppe in den nächsten beiden Jahren beeinflussen. Derzeit wären direkte Immobilienanlagen gegenüber der indirekten Beteiligung in Bezug auf die Eigenkapitalhinterlegung bevorzugt.
 
Auch 2011 bleibe es insgesamt beim Engagement der genannten Player mit ähnlichem Assetfokus auf Büros und Einzelhandelsimmobilien, vor allem Geschäftshäuser in bester Lage. „In das Rennen um die begehrten Trophäen werden aber verstärkt ausländische Investoren eingreifen, die in den letzten Jahren in Deutschland nicht investieren wollten oder es nicht konnten“, so der Investmentexperte.
 
Die Kapitalwerte für Büroimmobilien des Spitzensegments sind 2010 um 1,7% gestiegen. Für diese Entwicklung waren ausschließlich rückläufige Renditen verantwortlich, im Jahresvergleich um 20 Basispunkte auf 5,00 %. Diese Entwicklung reflektiert die starke Nachfrage nach Core-Produkten, dem kein adäquates Angebot gegenüber steht. In 2011 werden sich die Spitzenrenditen bei 4,85 % bis 5,00 % einpendeln. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität zeigten die Anfangsrenditen ebenfalls eine rückläufige Tendenz, minus 30 Basispunkte sowohl bei B-Objekten in Spitzenlage (5,55%) als auch bei Top-Objekten in B-Lage (5,80%). Der Abstand zu den Spitzenrenditen bewegte sich damit zwischen 55 und 80 Basispunkten.
 
„Das neu erwachte Vertrauen in die Vermietungsmärkte auch in Hamburg wird bei den Käufern die Bereitschaft erhöhen, wieder in moderatem Umfang Vermietungsrisiken zu übernehmen. Verlierer sind Objekte mit strukturellem Leerstand und daraus resultierenden Vermietungsproblemen, für die es in vielen Fällen gar keine Käufer geben wird“, so Albers.
 
Auch bei den Einzelhandelsimmobilien zeigten sich nachgebende Spitzenrenditen. Shoppingcenter erzielten Spitzenwerte von 5,25 % (-50 bsp), für innerstädtische Geschäftshäuser wurden 4,10 % notiert, entsprechend einem leichten Rückgang von 5 Basispunkten.
 
Die gigantische Investitionswelle aus dem 4. Quartal 2010 werde auch 2011 das Investmentvolumen in Größenordnungen von 2 Milliarden Euro treiben. „Hat 2010 gezeigt, dass Hamburg auch ohne Sondereffekte über einen stabilen Investmentmarkt im Bereich Büroimmobilien verfügt, so wird 2011 als nächstes Topjahr eine Diversifizierung der Produktpalette im Investmentbereich mit sich bringen. Core ist zwar nach wie vor Top, es darf aber sehr wohl ein bisschen Leerstand sein, um den Appetit der Investoren zu befriedigen. Aufgrund des sehr begrenzten Angebotes in Bestlage, werden nicht nur Nebenlagen, sondern auch beispielsweise Objekte mit kürzeren Mietverträgen in den Fokus rücken, bei denen sich die Erwerber berechtigte Hoffnungen auf zügige Neuvermietungen machen können, um so Werte zu heben“, betont Albers.