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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle Hotels:  Hotelinvestmentmarkt Deutschland hat 2010 Fahrt aufgenommen - Internationale Investoren melden sich zurück


 
 
Frankfurt, 12. Januar 2011 – Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt* konnte 2010 wieder ein Plus verzeichnen. Mit rund 800 Mio. Euro hat sich das Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr (rund 340 Mio. Euro) mehr als verdoppelt. Das Ergebnis liegt allerdings immer noch knapp 20 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt 2000 – 2009 (930 Mio. Euro).
 

Portfoliotransaktionen leben wieder auf  - vor allem dank internationaler Investoren

17 Einzeltransaktionen über 10 Mio. Euro summierten sich 2010 auf über 400 Mio. Euro, während deutsche Portfoliodeals ein Volumen von insgesamt etwa 200 Mio. Euro generierten. Weitere ca. 190 Mio. Euro gingen auf das Konto von deutschen Hotelimmobilien, die als Teil eines europäischen Hotelportfolios verkauft wurden. In 2009 wurde in Deutschland keine Hotelportfoliotransaktion abgeschlossen. „Zu geringe Cash Flows ließen keine zufrieden stellenden Marktpreise errechnen. Dazu kam im ersten Halbjahr die Unsicherheit, ob und wieweit der Abwärtstrend sich fortführen wird. Wer nicht verkaufen musste, verkaufte nicht“, so Ursula Kriegl, Leiterin Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland.

In 2010 haben sich nach zwei abstinenten Jahren auch die ausländischen Investoren wieder auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt zurückgemeldet. Bei rund 61 % des Hotelinvestmentvolumens traten internationale Investoren als Käufer auf, ein Großteil (rund 350 Mio. Euro) floss in Portfoliotransaktionen, so dass ihr Anteil in diesem Bereich bei über 90 % lag. Zwischen 2004 und 2008 haben sie den deutschen Hotelinvestmentmarkt mit einem Anteil von bis zu 90 % klar dominiert,  2009 waren sie lediglich bei drei Transaktionen, entsprechend ca. 21 % des Hotelinvestmentvolumens, auf der Käuferseite.
 
Nachfolgend einige Portfoliotransaktionen 2010:
 
  • Ein B & B Hotelportfolio mit 18 Häusern wurde von dem französischen REIT Foncière des Murs im Zuge des Gesamterwerbs von B & B durch die Carlyle Group erworben.
     
  • Vier Mercure Hotels mit insgesamt rund 590 Zimmern wurden im Rahmen eines „Sale- and Franchiseback“ Portfoliodeals von Accor an Dorlan Hotels LLP (USA) zusammen mit der deutschen Packhof GmbH übergeben. Die Hotels befinden sich in Hamm, Lüdenscheid, Hagen und Braunschweig.
     
  • Als Teil eines europäischen Portfolios mit 48 Hotels wurden in Deutschland sieben Hotels mit insgesamt rund 1.200 Zimmern verkauft. Accor veräußerte das Hotelportfolio im Rahmen eines „Sale- und Leaseback“ für insgesamt 367 Mio. Euro an den französischen REIT Foncière des Murs. Die deutschen Hotels der Marken Ibis und Novotel sind in Berlin, Bochum, Essen, Stuttgart, Nürnberg, Frankfurt und München.
     
  • Das Projekt „Alexander Parkside“ in Berlin wurde an eine Investorengruppe aus England und Luxemburg verkauft. Zu dem Entwicklungsvorhaben gehören ein Holiday Inn Express Hotel mit 190 Zimmern, ein Hampton by Hilton Hotel mit 167 Zimmern, sowie ein Hostel mit 167.

Bei den Einzeltransaktionen dominierten deutsche Investoren (63 % des Einzeltransaktionsvolumens), sie kauften u.a. in Berlin, Köln, Essen, Hamburg, Leipzig und München:

  • Die Münchener Höcherl Firmengruppe erwarb das Hotelprojekt "Le Savigny" (79 Zimmer) in Berlin. Verkäufer war die Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH. Höcherl wird das Haus mit der firmeneigenen Hotelbetriebsgesellschaft mbH als "H'Otello" führen.
     
  • Das Le Méridien Dom Hotel Köln (120 Zimmer) wurde als Teil des Immobilienportfolios „Domkarree Köln“ von der Kölner LIG Lammerting Immobilien Gruppe an die Zusatzersorgungskasse der bayerische Gemeinden vertreten durch die BVK Bayerische Versorgungskammer verkauft.
     
  • Die deutsche Zech Hotel Holding GmbH veräußerte das 4-Sterne Superior ATLANTIC Congress Hotel Essen an die Deka Tochter WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH. Jones Lang LaSalle Hotels hatte die Zech Hotel Holding GmbH bei den Pachtvertrags- und Verkaufsverhandlungen beraten.
  • Die LB Immo Invest erwarb das 182-Zimmer B & B Hotel in Hamburg-Altona von der HIH Hamburgische Immobilien Handlung. Das Budgethotel ist Teil des Entwicklungsgebiets "Kühnehöfe".
     
  • Das Budgethotel Motel One in Leipzig (194 Zimmer) wurde von der Lloyd Fonds AG gekauft, Verkäufer war der Projektentwickler TLG Immobilien GmbH.

Der Trend zu kleineren Transaktionen, der sich seit 2008 abgezeichnet hat, setzte sich auch in 2010 fort: Der durchschnittliche Kaufpreis bewegte sich bei rund 23 Mio. Euro bei den Einzeltransaktionen, bei den Portfoliodeals ca. 40 Mio.  Euro. Volumina über 100 Mio. Euro waren in Deutschland – wie auch 2009 – nicht zu verzeichnen.
 
„Das Gros der Investoren bestand im Jahr 2010 weiterhin aus institutionellen Anlegern, also Gesellschaften, die ihr Geld langfristig in den Finanz- bzw. Kapitalmärkten anlegen und solide Renditen auf Basis eines Pachtvertrages generieren wollen“, so Ursula Kriegl.

„Die sich bereits abzeichnende Aufhellung des deutschen Hotel-Investmentmarktes zum Ende des Jahres 2009 wurde 2010 bestätigt“, so Kriegl. Und weiter: „Auch für die kommenden Monate erwarten wir eine Fortsetzung des Trends. Dank sich wieder leicht verbessernder Finanzierungsmöglichkeiten, aber auch aufgrund wieder steigender Cash Flows durch zunehmende Gästenachfrage kommt wieder mehr Bewegung in den Anbieter- und damit auch in den Käufermarkt.“
 
„Trotzdem“, so Kriegl weiter, „setzen alle Marktteilnehmer weiter auf Sicherheit. Somit stehen Pachtverträge aus Sicht der Käufer weiterhin auf der Wunschliste an erster Stelle. Diese Vertragsart verringert gegenüber einem Managementvertrag das Risiko für den Käufer in Verbindung mit einem bonitätsstarken, renommierten Pächter erheblich. Zudem sind Pachtverträge weiterhin steuerlich teilweise ein ,Muss’ für Investoren.“
 
Das Thema „Refinanzierung“ wird auch 2011 eine Herausforderung für die Marktteilnehmer, insbesondere das Zusammenspiel von Investoren, Betreibern und Banken, bleiben. „Denn die in den Boomjahren kurz- bis mittelfristig finanzierten Hotelimmobilien stehen weiterhin zur Refinanzierung an. Trotz zum Teil erheblich angezogener anziehender Hotelperformances in 2010, haben sich die Loan-to-value-ratios nicht zu Gunsten von Investoren verbessert. Eine genaue Durchleuchtung der Finanzierungsstrukturierung ist essentiell, um überhastete Notverkäufe oder gegebenenfalls sogar Insolvenzen zu verhindern“, so Kriegl.
 
„Die allgemein positive Entwicklung der Wirtschaftslage in Deutschland seit Mitte 2010 wird sich auch in diesem Jahr fortsetzen und somit Nachfrage, aber auch Angebot auf dem Hotelinvestmentmarkt weiter steigen lassen. Von Investoren präferiert bleiben wie schon im Vorjahr Hotelinvestments mit langfristigen Pachtverträgen von bonitätsstarken Betreibergesellschaften. Auf Käuferseite bleiben primär institutionelle Investoren aktiv, ergänzt durch Privatpersonen, die sich für außergewöhnliche Hotelimmobilien interessieren. Eine weitere Zunahme von opportunistischen Investoren wird sich nur zögerlich einstellen. Aber es gibt erste Anzeichen dafür, dass sowohl diese Käufergruppe als auch wieder vereinzelt ausländische Investoren auf den deutschen Markt wagen werden“, so Kriegl abschließend.

* Basierend auf Einzeltransaktionen in Deutschland mit einem Investitionsvolumen von mind. 10 Mio. Euro, Portfoliotransaktionen in Deutschland sowie Hotels in Deutschland als Teile von Immobilienportfolioverkäufen