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Pressemitteilung

München

Jones Lang LaSalle zum Münchener Bürovermietungs- und Investmentmarkt 2010: Rasant gestartet, Endspurt verhalten - verhalten gestartet, rasanter Endspurt


 
 
München, 17. Januar 2011 – Im Investment rasant beim Start, eher verhalten dagegen im Endspurt. Die Vorzeichen quasi umgekehrt bei der Vermietung: verhalten gestartet, aber ein rasanter Endspurt. So in etwa lassen sich die Bewegungen auf dem Markt für Büroimmobilien in Bayerns Hauptstadt auf einen Punkt bringen. Nicht nur der FC Bayern entwickelt eben eine ganz spezifisch eigene Bewegungsdynamik in der Isarmetropole. „Wir hatten 2010 zu wenig Deal Flow, zu wenig signifikante Transaktionen, weil die Investoren auf ihrer Suche nach dem geeignetem Produkt nicht in dem erhofften Maße fündig wurden“, beschreibt Marcus Lütgering, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Deutschland, die Entwicklung, während sich sein Kollege freut: „Bei den Nutzern blieb es nicht bei Sondierungsgesprächen. Die unterschriebenen Verträge haben die Abschlussbereitschaft eindrucksvoll bestätigt. Und die hat im zweiten Halbjahr gegenüber den ersten sechs Monaten noch um 20% zugelegt“, so Christof Sämmer, bei Jones Lang LaSalle in München Leiter der Bürovermietung.
 
  
Feuerwerk an Mietverträgen: Unternehmensbezogene Dienstleister wieder Top

Es waren nicht die Großdeals wie vor einem Jahr – darin unterscheidet sich München von anderen deutschen Immobilienhochburgen - die das Vermietungsvolumen in der bayerischen Hauptstadt letztlich doch auf ein erfreuliches Ergebnis von 584.000 m² gehievt haben. Nur vier Mietverträge lagen jenseits der 10.000 m² -Marke: Im Osten Münchens durch Scout 24, im Westend durch einen Brillenhersteller, in Bogenhausen durch GlaxoSmithKline und im Umland-Ost durch einen Verlag. „Wir haben im zweiten Halbjahr mit über 480 Anmietungen ein Feuerwerk an Abschlüssen registriert“, so Sämmer. Insgesamt lag die Anzahl um 15 % höher als 2009, überdurchschnittlich, nämlich verdoppelt haben sich dabei etwa die Anmietungen in der Flächenkategorie 1.500 bis 2.500 m². Der Umsatz zeigte im 1-Jahresvergleich ein Plus von 11 %. „Den 10-Jahressschnitt von 638.000 m² könnten wir nächstes Jahr bereits wieder toppen. Die Effekte vom Arbeitsmarkt werden - wenn Hiobsbotschaften ausbleiben - 2011 auf den Bürovermietungsmarkt geballt überspringen. „Wir werden wieder Umzüge mit deutlich mehr Expansion sehen, auch mehr großvolumige Deals. Das heißt: bis zu 650.000 m² Büroflächenumsatz könnten in München drin sein – die beschworene Dynamik ist also wieder da“, so Sämmer.
 
Vier Branchen realisierten rund die Hälfte des Umsatzvolumens, angeführt traditionellerweise von den unternehmensbezogenen Dienstleistern, die mit 23 % aller Anmietungen ein Flächenvolumen von 112.000 m² bezogen haben oder, wenn sie in Projekten abgeschlossen haben, noch beziehen werden, gefolgt von der Industrie mit 84.000 m². Unternehmen aus dem Verlagswesen/Medien und der EDV bewegten sich bei einem Anteil am Volumen von jeweils rund 10 %.

Eine noch stärkere Dominanz zeigt die standortbezogene Auswertung: hier war es die Innenstadt, die mit rund 145.000 m² Umsatz und einem Anteil von 30 % an der Gesamtanzahl die Nutzer im besonderen Maß angezogen hat. Das Umland Nord kommt als Zweitplatzierter auf rund 78.000 m²; zu diesem Ergebnis haben vor allem eine gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöhe Anzahl der Abschlüsse insgesamt und vor allem in der Kategorie 1.000 und 2.500 m² geführt.
 

Hohes Fertigstellungsvolumen lässt Leerstandquote weiter anwachsen

Insgesamt wurden auf dem Münchener Büromarkt 279.000 m² Büroflächen fertig gestellt und damit deutlich (42 %) mehr als im 5-Jahresschnitt. Die Pipeline für 2011 ist mit rund 200.000 m² ebenfalls wieder gut gefüllt. Absorbiert werden konnte dieses Volumen trotz der positiven Nachfragentwicklung nicht. Die Leerstandsquote bewegt sich infolgedessen zum zweiten Mal in der Geschichte der Leerstandsstatistik leicht über der 10 %-Marke. Auch 2011 sei noch keine Trendumkehr bei diesem Marktparameter zu erwarten, so der Vermietungsexperte. Erst wenn die Nettoabsorption, 2010 lag sie bei nur 35.000 m², deutlich über das für das laufende Jahr erwartete Volumen von rund 80.000 m² hinausreicht, wird auch die Leerstandsquote wieder nachgeben. „Das sehen wir derzeit erst für das kommende Jahr. Dabei ist allerdings ein differenzierter Blick auf die Mikrostandorte unablässig“, so Sämmer.
 

Engpässe in Bestlage lässt Spitzenmiete wieder ansteigen

Während im Umland mit fast 700.000 m² und in den Randlagen der Innenstadt mit 196.000 m² ein sehr großes Angebot an Flächen in allen Qualitätskategorien zur Verfügung steht, ist die Suche potentieller Nutzer vor allem innerhalb des Altstadtrings nach kurzfristig beziehbaren erstklassigen Flächen vor allem ab 1.500 m² recht eingeschränkt. „Ab 3.000 m² können wir mit Kunden sogar nur in drei Gebäuden Flächen anschauen. Das wird zukünftig immer enger werden, weil auch in 2011 nichts Neues in dieser Lage nachkommt“, so Sämmer. Auswirkungen auf den Spitzenmietpreis seien bereits in den vergangenen 12 Monaten zu beobachten gewesen. Nicht nur, dass die Eigentümer immer weniger Kompromisse bei den Incentives machten, mittlerweile liegen sie unter 10 %, auch die nominale Spitzenmiete habe sich bereits wieder leicht von 28,50 auf 29,00 Euro erhöht -Tendenz weiter steigend. Einzelne Abschlüsse, wenn auch nicht Markt charakterisierend, bewegen sich schon deutlich über 30 Euro. „Die Nutzer sind sich noch nicht so recht bewusst, dass die Mieten insgesamt steigen werden. Das werden wir in einigen Teilmärkten sehen, unterschiedlich in der Stärke“, so Sämmer. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete hat bereits zugelegt und lag Ende 2010 bei 14,20 Euro/m²/Monat für den Gesamtmarkt, in der Innenstadt bei 18,96 Euro.
 
 
Wer core investieren möchte, hat’s schwer

Im Gegensatz zu allen anderen deutschen Immobilienhochburgen hat das Transaktionsvolumen in der bayerischen Landeshauptstadt 2010 nicht zugelegt. Im Gegenteil. Mit einem Ergebnis von 1,26 Mrd. Euro wurde das Vorjahresvolumen um 8 % unterschritten, beim 5- und 10 Jahresschnitt sind es deutliche 38 % bzw. 25 % weniger. Nach Platz 2 im letzten Jahr nun Platz 5 in Deutschland. „Das tut uns Münchenern natürlich schon ein bisserl weh. Zumal wir uns nicht über mangelndes Interesse beklagen können, die Investoren sind da. Aber der Markt gibt keine Produkte her“, so Marcus Lütgering. Und weiter: „Jeder in der Isarmetropole möchte core investieren. Aber core-Eigentümer trennen sich ganz einfach nicht von ihren Objekten. Zu keinem Preis. Und warum sollten sie auch?“ Der einheimisch bayerische Anleger habe eben traditionell ohnehin eine ganz andere Beziehung zu seiner Immobilie als die Investoren andernorts: „Und nicht zuletzt in Anbetracht der gerade überstandenen Wirtschaftskrise gibt’s halt nix Besseres als ein Core-Objekt in einer Prime-Lage Münchens. Wirtschaftlich nicht und psychologisch nicht. Eine Büroimmobilie in der Maximilianstrasse etwa gilt, zu Recht, als Hort der Sicherheit.“ Darüber hinaus sei die Development Pipeline im Prinzip leer, folglich gebe es auch keine neuen Produkte mehr.

Im Gegensatz zu den letzten Jahren haben 2010 die Transaktionen in Größenordnungen deutlich jenseits der 100 Mio. Euro gefehlt. Außer dem Verkauf des Siemens-Areals, freilich eine der größten Transaktionen deutschlandweit und nach Opernturm in Frankfurt und Sony Center in Berlin der drittgrößte Deal mit einer Büroimmobilie gab es keine signifikanten Transaktionen.

Büroobjekte und Geschäftshäuser in der Leopoldstrasse und in Schwabing stünden auf dem Einkaufszettel, so der Investmentexperte. Auffallend sei gewesen, dass gerade an diesen Standorten viele Nicht-Münchner Projektentwickler investiert hätten, etwa Development Partner aus Düsseldorf oder Momeni aus Hamburg. „Die Aktivitäten zeigen, dass Refurbishments in etablierten Lagen gefragt sind und der Erwerb entsprechender Objekte möglich ist. Allerdings gilt auch hier: die Anzahl möglicher Objekte ist begrenzt“, kommentiert Lütgering.
 
 
Kauf von Büroobjekten dominiert

Mit einem Anteil von 70 % am Transaktionsvolumen stand auch 2010 die Büroimmobilie im Fokus der Anleger. Einzelhandelsimmobilien, in Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Köln deutlich mehr nachgefragt, kamen auf einen Anteil von 13 %, Logistikobjekte wurden für rund 80 Mio. gekauft. Durch den Kauf des Siemens Areals setzten die geschlossenen Fonds am meisten Kapital ein. Insgesamt kamen sie auf einen Anteil von 33 % des gesamten Münchener Transaktionsvolumens. „Dabei war nicht nur das Vertrauen in die Mieter, sondern auch der Glaube an den Standort entscheidend“, so der Investmentexperte. „Ob diese Player allerdings weiter in München aktiv bleiben, wird in nicht zu unterschätzendem Maße vom Zinsniveau beeinflusst. Bei den derzeit niedrigen Zinsen können auch geschlossene Fonds im Stadtgebiet investieren; bei Erhöhung steigen die Kosten und damit wären die Auswirkungen auf die Ausschüttungen negativ.“ Die Asset/Fund Manager als zweitstärkste Anlegergruppe (22 %) seien im Grunde sehr München affin und hätten u.a. mit dem Lorenziner Stock endlich einmal passende Produkte für sich gefunden.
 
 
Ausländische Investoren liebäugeln mit München

Deren Engagement schlägt sich denn auch beim Vergleich deutsche/ausländische Investoren nieder. Mit 27 % waren in der Isarmetropole 2010 deutlich mehr ausländische Player investiv aktiv. Drei der fünf größten Transaktionen gehen dabei auf das Konto von internationalen Asset/Fund Managern. Auch auf der Verkäuferseite agierten ausländische Player im Gegensatz zu anderen Städten deutlich zurückhaltender, so dass sich ihr Immobilienbestand in München per Saldo erhöht hat. Noch 2009 kauften in allen deutschen Immobilienhochburgen fast ausschließlich einheimische Investoren. Ein Jahr später galt das nur noch für Köln und Stuttgart. „München punktet nicht nur bei unseren europäischen Nachbarn auch aufgrund seiner weichen Faktoren. Auf dem Wunschzettel steht deshalb die bayerische Landeshauptstadt immer ganz oben hinter den Megametropolen London und Paris“, so Lütgering.

Die Kapitalwerte für Büroimmobilien des Spitzensegments sind 2010 um 10 % gestiegen. Für diese Entwicklung waren in erster Linie rückläufige Renditen (- 40 Basispunkte auf 4,85 %), aber auch leicht steigende Mietpreise (+ 2 % im Jahresvergleich) verantwortlich. Wegen der hohen Nachfrage bei zu wenig Angebot bleiben die Spitzenrenditen unter Druck. Sie werden sich 2011 bei 4,75 % einpendeln. „Befeuert wird dieser Trend durch steigende Mieten bei Topobjekten.“ In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität zeigten die Anfangsrenditen ebenfalls eine rückläufige Tendenz: minus 25 Bsp bei B-Objekten in Spitzenlage (auf 5,45%) und auch bei Top-Objekten in B-Lage minus 30 Bsp (auf 5,5%). Der Abstand zu den Spitzenrenditen bewegte sich damit zwischen 60 und 65 Basispunkten.
 
 
Investitionsschub durch erhöhte Risikobereitschaft

„Für 2011 erwarten wir einen Investitionsschub durch eine stärkere Bewegung in Richtung der risikoreichen Assets, also abseits von Core und Prime“, so Lütgering. Um sich dem Kampf um solche Produkte zu entziehen, erwarten wir mehr Risikobereitschaft sowohl bei der Auswahl der Lage, der Laufzeit der Mietverträge als auch bei Vermietungsständen. Damit werden Assets wieder interessant, die in den letzten beiden Jahren keine Chance hatten. Da sich die Risikoprämie für diese Produkte aufgrund der zu erwartenden Entwicklung wieder reduziert, werden auch hier die Preise mittel- bis langfristig wieder steigen“, so Lütgering.