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Pressemitteilung

Berlin

Jones Lang LaSalle zum Berliner Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Positive Rückschau, optimistische Vorausschau


 
 
Berlin, 18. Januar 2011 – Wie die frisch geputzte Nike auf ihrer Säule glänzt Berlins Büromarkt im konjunkturellen Hoch gesamtwirtschaftlicher Entwicklungen. „Noch zur Jahresmitte 2010 waren Umsatzvolumina der im Finale erreichten Größenordnungen reines Wunschdenken“, kommentiert Jan Hübler, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Berlin, die Entwicklung der Vermietungsleistungen 2010. Und Philipe Fischer, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Berlin, ergänzt: „Wir haben unsere Siegessäule zu Recht rausgeputzt, der Investmentmarkt in der Spree-Metropole markiert eine einsame Spitze unter Deutschlands Immobilienhochburgen.“
 
 
Überraschungen am Vermietungsmarkt
 
Im dritten Quartal noch herrschte in Deutschlands hauptstädtischer Immobilienhochburg die große Flaute. Richtig stürmisch wurde es dann erst im vierten Quartal, letztlich endend in einem Gesamtumsatz, der sich als zweitbestes Umsatzergebnis der letzten fünf Jahre sehen lassen kann: 512.000 m² bedeuten ein um 25 % höheres Umsatzvolumen als im Vorjahr, der 10-Jahresschnitt ist um 14 % übertroffen. „Bis in die letzten Dezembertage kamen noch Mietverträge zum Abschluss, so als wollten die Nutzer nicht nur ein neues Jahr, sondern auch den Umzug mit einem Feuerwerk feiern“, so Jan Hübler. 17 Anmietungen lagen 2010 jenseits der 5.000 m², sieben davon sogar über 10.000 m² mit einem gesamten Volumen von rund 133.000 m², darunter drei Mietverträge durch die öffentliche Verwaltung: der Eigennutzerdeal des Innenministeriums mit rund 40.000 m², ca. 29.500 m² durch das Bundesamt für Bauwesen und Rauordnung sowie die Anmietung von ca. 10.500 m² durch den Bundestag. Die Öffentliche Hand war damit allein für ein Fünftel des gesamten Büroflächenumsatzes verantwortlich; zusammen mit der Industrie, unternehmensbezogenen Dienstleistern und Firmen aus dem Bereich gesellschaftliche, soziale Dienstleistungen wurden 55 % des Flächenvolumens abgedeckt. Die bei weitem meisten Mietverträge abgeschlossen haben aber die unternehmensbezogenen Dienstleister.
 
Die Belebung nach der Sommerpause führt Jan Hübler auf die gesamtkonjunkturelle Erholung der deutschen Wirtschaft zurück: „Es geht den Unternehmen allgemein besser, über Umzüge wird nicht mehr gesprochen, sie werden gemacht.“ Und weiter: „Hält die konjunkturelle Belebung an, könnte die Expansion der Unternehmen zum Mega-Thema des Jahres 2011 werden. Dies vorausgesetzt und die eine oder andere Realisierung im oberen vier- und unteren fünfstelligen Anmietungsbereich könnte die Umsatzdynamik auf hohem Niveau fortschreiben. Dass die 500.000m² allerdings wieder geknackt werden, halte ich derzeit für eher unwahrscheinlich.“
 
 
Niedriges spekulatives Fertigstellungsvolumen lässt Leerstandquote sinken …
 
Insgesamt wurden auf dem Berliner Büromarkt  92.000 m² Büroflächen fertig gestellt und damit deutlich (56%) weniger als im 10-Jahresschnitt. Nur 12.000 m² davon waren spekulativ, standen also dem Markt zur Verfügung. „Vor diesem Hintergrund führte die positive Nachfrageentwicklung gepaart mit einer hohen Absorption von 126.000 m² zu einem Rückgang der Leerstandsquote auf 9,1 %“, so der Vermietungsexperte. Damit stehen Anfang 2011 bei einem Flächenbestand von knapp unter 17 Mio. m² ca. 1,53 Mio. m² auf dem gesamten Berliner Büromarkt leer, 20 % davon in der Qualitätskategorie A. In den drei 1 A-Lagen vom Areal Potsdamer/Leipziger Platz und in Charlottenburg sowie Mitte summieren sich Flächen mit sehr gutem Ausstattungsstandard auf rund 148.000 m². „Für diese Teilmärkte gilt, dass bei der einen oder anderen Anfrage der Nutzer Kompromisse bei seiner Flächensuche eingehen musste und das Flächenangebot ab einer bestimmten zusammenhängenden Flächengröße nur noch mit sehr wenigen in Frage kommenden Objekten bedient werden konnte“, so Hübler. Für 2011 wird eine weiter rückläufige Leerstandsquote erwartet.
 
 
…und Mietpreise steigen
 
Mit den beschriebenen Entwicklungen erhöht sich der Druck auf die Mieten insgesamt. Die Spitzenmiete, nach wie vor eine der niedrigsten unter den deutschen Immobilienhochburgen, liegt mittlerweile wieder bei 20,50 Euro/m²/Monat (+ 2,5 %) - einzelne Abschlüsse mit Topwerten deutlich jenseits sind freilich auch zu notieren. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete aller auf dem Berliner Markt registrierten Mietvertragsabschlüsse hat zugelegt. Sie bewegt sich nach 10,58 in 2009 bei 12,87 Euro/m²/Monat.
 
„Aufgrund einer nachhaltigen Flächenverknappung dürfte die Mietpreissteigerung in der derzeitigen Entwicklungsphase des Marktes zu einem unumkehrbaren Trend werden.“ Vor allem in der Consulting-Branche stößt das knappe Angebot bitter auf: „Die Qualität des Arbeitsplatzes spielt eine zunehmend bedeutende Rolle bei der Rekrutierung qualifizierter Arbeitskräfte“, so Hübler.
 
 
Berlins Investmentmarkt die Nummer 1 in Deutschland
 
Das Transaktionsvolumen von rund 2,3 Mrd. ist zuletzt in 2007 übertroffen worden, dem Rekordjahr auf dem deutschen Investmentmarkt insgesamt. Die Zahlenvergleiche sprechen aber auch 2010 für sich: 91 % über dem Vorjahresergebnis, 25 % über dem 10-Jahresschnitt, deutlich vor Frankfurt, der eigentlichen Finanzmetropole Deutschlands.
 
Immerhin vier Transaktionen lagen teilweise deutlich über der 100 Mio. Euro Marke, davon zwei Retail – zwei Büroobjekte. Neben sieben weiteren Investments zwischen 50 und 100 Mio. Euro gab es vorzugsweise kleinvolumige Transaktionen. Insgesamt hat sich die durchschnittliche Transaktionsgröße mehr als verdoppelt. 70 % des Transaktionsvolumens wurde dabei von drei eigenkapitalstarken Käuferkruppen getätigt, die jeweils zwischen rund 440 und 660 Mio. Euro investierten: das sind die Pensionskassen (29 %), die Offenen Fonds (22 %) und die Asset/Fund Manager (19%).
 
Die Hälfte des Transaktionsvolumens durch ausländische Investoren
 
Im Unterschied zu 2009, als der deutsche Investmentmarkt fast komplett durch einheimische Anleger geprägt war (mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 88%), nahm das investive Engagement ausländischer Investoren 2010 wieder zu. In Berlin entfiel sogar die Hälfte des Volumens auf sie (mit sieben Transaktionen). Per Saldo hat sich zwar der Immobilienbestand ausländischer Player in der Hauptstadt nicht verändert, sie haben in gleichem Maße auch verkauft. Aber sie beeindrucken durch großvolumige Einzeltransaktionen. „Der Kauf des Sony Centers durch einen südkoreanischen Pensionsfonds, des Shopping Centers Tempelhofer Hafen durch einen arabischen Fondsmanager oder des Nordbahnhof-Carrée durch einen globalen Fondsmanager zeigen, dass die Spreemetropole international mehr Beachtung findet als national", so Philipe Fischer. Hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen wird der Markt allerdings von nationalen Investoren dominiert. „Investments in Größenordnungen von 10 Mio. Euro bis etwa 80 Mio. Euro werden weitestgehend von deutschen Investoren getätigt.“ An der Spitze der nationalen Investoren stehen die offenen Fonds, die mit einem klaren Fokus auf Core-Produkte aktiv sind.
 
Mit einem Anteil von 54 % am Transaktionsvolumen (entsprechend ca. 1,23 Mrd. Euro) liegt die Assetklasse „Büro“ immer noch deutlich vor der Einzelhandelsimmobilie (36 %; rund 820 Mio. Euro), allerdings war deren Anteil 2010 gegenüber den vergangenen drei Jahren überdurchschnittlich hoch. Dieses Verhältnis wird sich mit wachsendem Vertrauen in den stabilen Berliner Büromarkt mehr und mehr angleichen.
 
Die Kapitalwerte für Büroimmobilien des Spitzensegments sind im Jahresvergleich auch in Berlin gestiegen (+ 11%). Sowohl sinkende Renditen (-40 Basispunkte auf 5,10 %) als auch steigende Mieten (+ 2,5 %) haben die Preise beeinflusst. Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage im Core-Segment wird auch 2011 für Druck auf beide Parameter sorgen. „Aufgrund der Nachfrage im Core-Segment und mangels vergleichbarer Anlagealternativen könnte sich die Spitzenrendite bereits im Verlauf des ersten Halbjahres auf 5,0% bewegen“, so Fischer.
In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Mietvertrags-restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität zeigten die Anfangsrenditen ebenfalls eine rückläufige Tendenz. Für B-Objekte in Spitzenlagen schlagen 6,20% zu Buche, bei Top-Objekten in B-Lage sind es 6,0%. Der Abstand zu den Spitzenrenditen bewegte sich damit zwischen 90 und 100 Basispunkten.
Auch bei den Einzelhandelsimmobilien zeigten sich nachgebende Spitzenrenditen. Shoppingcenter erzielten Spitzenwerte von 5,25 % (minus 50 Basispunkte), für innerstädtische Geschäftshäuser wurden 4,60 % notiert, entsprechend einem leichten Rückgang von 10 Basispunkten.
 
 
Mut zu spekulativen Investments
 
„In Anbetracht konstanter Nachfragen würden spekulative Projekte zum Beispiel im Bereich Hackescher Markt Berlins Büroimmobilienmarkt gut tun“, so Philipe Fischer. Noch allerdings scheuen Investoren das Risiko. Denn die Banken leiden noch immer unter dem Eindruck der gerade überwundenen Finanz- und Wirtschaftskrise: „Spekulative Projekte bedürfen eines extrem hohen Eigenkapitalanteils vonseiten der Investoren“, so Fischer. Refinanzierungen auslaufender Immobiliendarlehen sieht der Investment-Experte dagegen als weniger kriisch an. Die Banken sind zunehmend bereit, solide Objekte neu bzw. zu re - finanzieren.
 
Auch 2011 werde der Investmentmarkt von der Nachfrage nach Core-Produkten dominiert. Nachhaltigkeit insbesondere durch langfristig gesicherte Mieterträge stehen dabei im Fokus. Berlin sei in der Krise ein vergleichsweise stabiler Mietmarkt gewesen und das verstärke das Interesse an Produkten auf Investorenseite in der Hauptstadt zusätzlich: „Aufgrund des Nachfrageüberhangs im Core-Segment gibt es erste Anzeichen eines beginnenden Investoren-Interesses im Value-Add-Segment: „In Anbetracht bislang fehlender Transaktionen bereits von einem Trend zu sprechen, wäre allerdings verfrüht“, so Fischer. Allerdings, davon ist Fischer auch überzeugt, werde die Kombination aus stabilem Bürovermietungsmarkt und Nachfrageüberhang zeitnah zu einer Ausdehnung auf Value-Add-Produkte führen. „Rein opportunistische Transaktionen als relevanten Marktanteil sehe ich 2011 jedoch noch nicht.“