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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle zum Frankfurter Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Zuversicht am Main


 
 
Frankfurt, 19. Januar 2010 – Zuversicht nach einem erfreulichen Investment- und Vermietungsjahr begleitet den Frankfurter Büromarkt* ins Jahr 2011. „Die Marktteilnehmer sind positiv gestimmt, Expansion bestimmt die Strategie zahlreicher Unternehmen in der hessischen Immobilienhochburg“, so Marcus Mornhart, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Frankfurt. Christian Kadel, sein Kollege aus dem Investment-Bereich, ergänzt: „Nach Berlin hat Frankfurt das höchste Transaktionsvolumen ausländischer Investoren. Eigenkapitalstarke Player sind wieder vermehrt auf der Suche nach geeigneten Investments links und rechts des Mains.“
 
 
Drei Großanmietungen machen 37 % des Umsatzvolumens aus
 
Nach einer Phase der Schockstarre ohne Standort- und Flächenentscheidungen, einer Phase der Verlängerung auslaufender Mietverträge bzw. der Konsolidierung und Effizienzsteigerung haben sich die Teilnehmer nun warm gelaufen. 470.000 m² Flächenumsatz waren 32 % mehr als 2009, nur noch einstellig (3% bzw. 7%) sind der 5- und 10-Jahresdurchschnitt unterschritten. Bis auf das erste Quartal gab es deutlich höhere Umsätze als im Jahr zuvor, mit einer Verdopplung in den letzten drei Monaten. Allerdings macht der Mega-Eigennutzer-Deal der EZB im Osten Frankfurts schon 22 % des Umsatzvolumens aus. Zusammen mit zwei weiteren Anmietungen jenseits der 10.000 m², dem kurz vor Weihnachten abgeschlossenen zweitgrößten Mietvertrag der ING-DiBa (rund 40.000 m²) in der
Bankenlage und der Anmietung von ca. 29.000 m² durch die Allianz Global Investors im Spätsommer sind es 37 %, die auf das Konto von nur drei Unternehmen gehen. Das zeigt auch schon, wo das Problem des Frankfurter Marktes insgesamt nach wie vor liegt: die Anzahl der Deals blieb mit rund 350 auf dem Niveau des schwachen Vorjahres, und der 10-Jahresdurchschnitt damit um immerhin 20 % unterschritten. „Warm gelaufen haben sich also nur die Teilnehmer, die sich unmittelbar auf Umzüge vorbereitet haben. Was bislang noch fehlt, sind die Deals größer 5.000 m², deren Quantität den Markt letztlich wesentlich definiert. Der wirtschaftliche Aufschwung hat bei den kleinen und mittleren Unternehmen eben noch nicht zu Flächenproblemen geführt. Viele dieser Unternehmen haben zunächst einmal ihre leerstehenden Schreibtische belegt. Aber der Bedarf wächst. Gerade im Bereich zwischen 2.000 m² und 5.000 m² wird in den kommenden Monaten zunehmend nachgefragt werden“, so Mornhart.
 
 
Klares Bekenntnis zu hochwertiger Qualität – Expansionen werden weiter zunehmen
 
In den Teilmärkten ist die Nachfrageentwicklung über das Jahr gesehen fast überall uneinheitlich gewesen. 2010 unerreicht der Standort Ost (rund 130.000 m², maßgeblich bedingt durch die EZB). Die Bankenlage, im ersten Quartal mit nur rund 10.000m² am Umsatz beteiligt, legte sukzessive zu (Q4: rund 50.000 m²) –profitierend durch die Anmietung von Gleiss Lutz in der T11 und ING Diba im Poseidon Haus und kam unter dem Strich auf ein Volumen von ca. 94.000 m², gleichbedeutend mit Platz 2. Die Tatsache, dass über alle Quartale hinweg in diesem Teilmarkt bei Anmietungen die Flächen erstklassiger A-Kategorie dominierten und maximal 20 % B-Flächen nachgefragt wurden, spricht für ein verstärktes Qualitätsbewusstsein und gestiegene Investitionsneigung der Nutzer auf dem Vermietungsmarkt. Auch in anderen Teilmärkten nimmt die Suche nach qualitativ hochwertigen Flächen zu und stößt teilweise an ihre Grenzen aufgrund eines inzwischen verknappten Angebots, etwa im Teilmarkt City. Hier sogar schon im kleinteiligeren Segment. „Sondierungsgespräche münden wieder schneller in Anmietungsentscheidungen, oftmals mit einem klaren Bekenntnis zu hochwertiger Qualität“, so Mornhart. Die fünf größten Deals waren alle in Projekten oder Revitalisierungen. Dies zeige, dass der existierende Bestand an Flächen bzw. der Leerstand nicht alle Nutzerwünsche erfüllen kann. Viele Unternehmen wollen aus der Masse herausstechen, suchen nicht die 08/15-Immobilie, sondern möchten ihren Mitarbeitern ein attraktives Arbeitsumfeld bieten. Im „war for talents“ wiege die Immobilie zunehmend als gewichtiges Argument bei der Anwerbung exzellenter Fachkräfte. „Darüber hinaus sehen wir dank der positiven Entwicklung auf den Arbeitsmärkten eine zunehmende Bereitschaft der Unternehmen zur Expansion“, so Mornhart. „Wir verzeichnen Flächenzuwächse von teilweise mehr als 20%. Dazu gehört neben ING-Diba, PWC, Union Investment, Gleiss Lutz, Roland Berger auch Jones Lang LaSalle, das aktuell 600 m² dazugemietet hat. Das könnte ein echter Trend in 2011 werden. Je nachdem, wie nachhaltig sich dieser Trend auch in den mittleren Anmietungsgrößen bis 5.000 m² ausgestaltet und vorausgesetzt wir werden bis Ende des Jahres überrascht von der Realisierung eines weiteren Megadeals könnte sich der Büroflächenumsatz in der hessischen Immobilienhochburg wieder in etwa auf dem Niveau des vorangegangenen Jahres bewegen. Was darüber hinausginge, wäre die Zugabe nach einem stimmungsvollen immobilen Konzert“, so Mornhart.
 
 
Bodenbildung bei Leerstandsquote und Mietpreisen erreicht
 
Hinsichtlich Leerstand und Mietkonsolidierung ist die Bodenbildung in der deutschen Finanz-Metropole abgeschlossen. Trotz der positiven Nachfragentwicklung - die fünf größten Deals hatten bei Abschluss keinen Einfluss auf diesen Marktparameter, weil sie in Projekten oder Revitalisierungen stattfanden - ist die Leerstandsquote zwar in 2010 noch einmal gestiegen und hat in den letzten 10 Jahren damit zum zweiten Mal fast die 15 % erreicht (14,7 %). „Wir gehen aber im laufenden Jahr zumindest von einer Stabilisierung aus. Aufgrund des geringen spekulativen Flächenvolumens von 33.000 m² und einer gegenüber 2010 erwartet anwachsenden Nettoabsorption (Veränderung der belegten Fläche) auf 115.000 m², könnte es zu einem Rückgang der Leerstandsquote kommen“, so Mornhart. Statistisch bleibt es sicherlich bei einem hohen Volumen jenseits der 1,5 Mio. m². Allerdings: viele Leerstandsgebäude aus dem B- und C-Bereich finden keinen Zuspruch mehr. Damit sind die Eigentümer gefordert: Totalsanierung mit entsprechender Ausstattung unter Nachhaltigkeitsaspekten, überarbeiteter Technikausstattung und aktuellen Grundrissen, Umwidmung oder Abriss. „Von solchen Überlegungen sind meines Erachtens rund 20 % der leerstehenden Flächen auf dem Frankfurter Markt betroffen“, so der Vermietungsexperte. Im Laufe des Jahres konnten immer mehr Eigentümer erstklassiger Objekte die Incentives zurückschrauben. Mittlerweile liegen sie nicht mehr bei 15% sondern kommen wieder auf ein Niveau von ca. 10%. Die Spitzenmiete hat dem Druck noch standgehalten, wird aber im laufenden Jahr erstmals wieder von 33,00 Euro/m²/Monat auf mindestens 34,00Euro/m²/Monat ansteigen, vereinzelte Abschlüsse deutlich jenseits dieser Marke nicht berücksichtigt. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag 2010 bei 19,72 Euro/m²/Monat für den Gesamtmarkt und damit etwas niedriger als im Vorjahr. Deutlich darüber liegen die, gemessen an der Anzahl der Anmietungen, stärksten Teilmärkten Bankenlage, Westend und City.
 
 
Investmentmarkt gelähmt im ersten Halbjahr – Full power in der zweiten Jahreshälfte
 
Mit einem Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro endete das Investmentjahr für Deutschlands Finanzmetropole noch erfreulich. Fast 83 % wurden in der zweiten Jahreshälfte investiert. Letztlich lag das in 2010 erzielte Ergebnis damit um 143 % höher als im Vorjahr, freilich immer noch 21 % unter dem 10-Jahresschnitt. Vor allem drei Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro, darunter die größte bundesweit, der Kauf des Opernturms in der Bankenlage durch einen internationalen Asset Manager, sowie der Erwerb der Deutsche Börse in Eschborn und des Fürstenhofs ebenfalls in der Bankenlage jeweils durch einen geschlossenen Fonds sorgten für Wohlfühleffekte. Neben vier weiteren Investments zwischen 50 und 100 Mio. Euro gab es vorzugsweise kleinvolumige Transaktionen. Insgesamt hat sich die durchschnittliche Transaktionsgröße aber mehr als verdoppelt. 86 % des Transaktionsvolumens wurde dabei von drei Käufergruppen getätigt, die jeweils zwischen rund 190 und 810 Mio. Euro investierten: das sind Asset/Fund Manager (45%), sowie zwei eigenkapitalstarke geschlossene Fonds (30 %) und die Versicherungen. Die offenen Fonds, 2008 und 2009 mit Anteilen von ca. 36 % starke Player in Mainhattan, sind 2010 so gut wie gar nicht als Käufer in Erscheinung getreten. „Deren Zurückhaltung hat wesentlich drei Gründe: Zum einen die Schließung einiger Fonds und damit deren generelle Inaktivität, zum zweiten ihre bereits starke Präsenz in Frankfurt, deshalb einer besseren Portfoliodiversifikation wegen eher desinvestierend tätig, und last but not least die Verstärkung des traditionell sicherheitsorientierten Anforderungsprofils, in der Konsequenz: Investition in Objekte ohne Leerstand und damit ohne Vermietungsrisiko. Die aber gab es in der Größenklasse einfach zu wenig in Frankfurt“, so Christian Kadel.
 
 
Nach Berlin zeigt Frankfurt das höchste Transaktionsvolumen ausländischer Investoren - Büroimmobilie Favorit
 
Im Unterschied zu 2009, als der deutsche Investmentmarkt fast komplett durch einheimische Anleger geprägt war (mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 88%), nahm das investive Engagement ausländischer Investoren 2010 wieder zu. Für die hessische Immobilienhochburg konnte mit einem Anteil von 44 % (am gesamten Transaktionsvolumen in Frankfurt bei sieben Transaktionen) nach Berlin das zweitstärkste ausländische Engagement notiert werden, bei ebenso starkem Desinvestment allerdings. „Internationale Anleger haben Deutschland grundsätzlich wieder auf dem Bildschirm. Dieser Trend wird sich aufgrund der positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gerade auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern fortsetzen. Staatsfonds etwa wie auch opportunistische orientierte internationale Investmentmanager sind und werden weiter zunehmend ein Auge auf sich ergebende Gelegenheiten im Markt werfen“, so der Investmentexperte.
 
Frankfurts Domäne ist das Büroimmobilieninvestment. Mit einem Anteil von 89 % am Transaktionsvolumen (entsprechend ca. 1,61 Mrd. Euro) liegt diese Assetklasse deutlich im Fokus der Anleger. Einzelhandels- und Logistikimmobilien kommen auf einen marginalen Anteil von 5 bzw. 3 %.
 
Die Kapitalwerte für Büroimmobilien des Spitzensegments sind in Frankfurt 2010 um 6 % gestiegen. Ausschlaggebend waren – bei im Jahresvergleich sinkender Spitzenmiete - ausschließlich rückläufige Renditen (- 45 Basispunkte auf 4,9 %). „Auch wenn der Mangel an Core-Objekten bestehen bleibt, bei leicht steigendem Zinsniveau dürfte der Trend nach unten gestoppt sein.“ 
In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität zeigten die Anfangsrenditen ebenfalls eine rückläufige Tendenz: minus 25 Bsp bei B-Objekten in Spitzenlage (auf 6,25 %) und auch bei Top-Objekten in B-Lage minus 10 Bsp (auf 5,85 %). Der Abstand zu den Spitzenrenditen bewegte sich damit zwischen 95 und 135 Basispunkten. Der Renditespread werde sich auf hohem Niveau manifestieren, meint Kadel. Die Erwartung von mehr Transaktionen in 2011 aufgrund der Refinanzierungswelle und der Zunahme risikobereiter Investoren seien dafür wesentlich ausschlaggebend.
 
„2011 wird ein bewegtes Jahr. Die ausländischen Investoren verstärken ihr Engagement, insgesamt relativiert sich die Vorsicht der Investoren, Mut zum Risiko ist angesagt, auch wenn Investments in B- oder C-Lagen meist nur bei einer langfristigen 100%-Vermietung möglich sind“, so Kadel. Und weiter: „Einhergehend mit einer weiter erfreulichen Entwicklung auf den Vermietungsmärkten nutzen Investoren verstärkt Chancen bei Immobilieninvestments in Objekte mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten. Auch bei anderen Asset Management Herausforderungen wie Refurbishments oder auch Developments sinkt die Hemmschwelle. Im Zuge dieser Entwicklungen wird auch das Portfoliogeschäft weiter dynamisiert.“ Eine Gefährdung des Frankfurter Investment-Markts durch eine Finanzierungs-Zurückhaltung der Banken bei Refinanzierungen oder Neufinanzierungen sei nicht zu sehen, die Refinanzierung schaffe eher noch mehr Dynamik bei wachsender Nachfrage. „Stattdessen werden großvolumige Investments den Markt bewegen und das Transaktionsvolumen in der Mainmetropole möglicherweise sogar wieder über die 2 Mrd. Euro-Marke hieven“, so der Investmentexperte.
 

* Frankfurter Stadtgebiet inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei