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Pressemitteilung

Stuttgart

Jones Lang LaSalle zum Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt: Stuttgarter Kessel wieder unter Dampf - Markt meldet sich nach dem Krisenjahr 2009 eindrucksvoll zurück

Büroflächenumsatz steigt um fast ein Fünftel – Büroinvestmentvolumen mehr als verdoppelt – Einzelhandelsimmobilienmarkt kann Nachfrage nicht bedienen


 
 
Stuttgart, 25. Januar 2011 – Nach einem schwachen Jahr 2009 steht der berüchtigte Stuttgarter Kessel wieder unter Dampf. Der Gewerbeimmobilienmarkt zeigt einen klaren und nachhaltigen Aufwärtstrend. Die erstaunlich schnelle Wiederbelebung der Automobil- und Elektroindustrie hat bei Dienstleistungsunternehmen neue Zuversicht hervorgerufen und die Nachfrage nach erstklassigen Büros beflügelt. Der Büroinvestmentmarkt konnte von dieser Entwicklung profitieren und zeigt sich nach dem sehr schwachen Ergebnis in 2009 deutlich erholt. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien hat die Finanzkrise ebenfalls hinter sich gelassen und überzeugt mit einer soliden Entwicklung.
 
 
Bürovermietungsmarkt: Flächenumsatz steigt um fast ein Fünftel

Sandro Camilli, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Angesichts der zu Beginn des Jahres 2010 eher pessimistischen Marktstimmung hat sich der Bürovermietungsmarkt sehr gut geschlagen. Wir stellen wieder deutlich mehr Bewegung und Euphorie fest. Niemand konnte mit dieser raschen Wende zum Positiven rechnen. Absolut betrachtet, bleibt Stuttgart wie in der Vergangenheit zwar weit hinter den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München zurück. Stuttgart ist und bleibt die kleine unter den großen Bürometropolen. Dennoch sind die Zahlen erfreulich und markieren einen klaren Aufwärtstrend. Das Weltuntergangsszenario hat sich in keiner Weise bewahrheitet. Im Gegenteil ist das Vertrauen in die Geschäftsentwicklung wieder da. Das Stimmungsbarometer hat sich besonders in der zweiten Jahreshälfte deutlich verbessert. Damit ist eine gute Grundlage für die dringend benötigte Realisierung neuer Projekte gelegt.“

Der Flächenumsatz liegt 2010 mit rund 190.700 m² fast 20 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Das 5-Jahresmittel mit 160.000 m² und auch der 10-Jahres-Durchschnitt mit 163.000 m² werden übertroffen. Für das laufende Jahr rechnet Jones Lang LaSalle erneut mit einem Flächenumsatz von rund 190.000 m². Für die größte Vermietung des Jahres 2010 sorgte Bosch in Zuffenhausen. Insgesamt notiert Jones Lang LaSalle fünf Vermietungen mit mehr als 5.000 m² Fläche. 37 Deals über 1.000 m² bedeuten im Vergleich zum Vorjahr (28) eine klare Verbesserung. Insgesamt dominieren kleinflächige Vermietungen wie in der Vergangenheit das Marktgeschehen. Mehr als 60 Prozent aller ermittelten Deals entfallen auf das Segment unter 500 m².
 
Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen beziffert Jones Lang LaSalle im vierten Quartal 2010 mit 7,1 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr (6,7 Prozent) bedeutet dies einen leichten Anstieg. Verglichen mit den anderen Immobilienhochburgen ist der Stuttgarter Leerstand jedoch mit Abstand am niedrigsten. In Frankfurt etwa liegt die Leerstandsquote bei fast 15 Prozent. Nur Berlin und Hamburg bleiben wie Stuttgart unter 10 Prozent. Für 2011 wird ein weiterhin leicht steigender Leerstand prognostiziert.

Die fünf umsatzstärksten Branchen sind nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle unternehmensbezogene Dienstleistungen sowie Industrie mit jeweils 17 Prozent, die IT-Branche (15 Prozent), andere Dienstleistungen (8 Prozent) und der Bereich Ausbildung / Gesundheit / Soziales (7 Prozent).

Die Spitzenmiete zeigte sich im Jahresverlauf stabil und liegt derzeit bei 17,50 Euro/m²/Monat. Insgesamt wurde die überwiegende Mehrzahl der Vermietungen des Jahres 2010 innerhalb der Preisspanne zwischen 10 und 15 Euro/m² abgeschlossen. Camilli: „Die Volatilität in Stuttgart ist traditionell gering. Diese Tatsache bietet den Marktteilnehmern jedoch auch einen entscheidenden Vorteil: man kann sich mit zuverlässigen Zahlen arrangieren, die eine hohe Planungssicherheit gewährleisten. Besonders Investoren schätzen diese Besonderheit des Stuttgarter Büromarktes. Für 2011 gehen wir von einer leicht auf 18,00 Euro steigenden Spitzenmiete aus.“
 
Bei den Fertigstellungen zeigt sich weiterhin ein von Vorsicht geprägtes und abwartendes Bild. Im Gesamtjahr 2010 sind etwa 43.900 m² Bürofläche fertig gestellt worden. Im Vergleich zu 2009 (55.200 m²) bedeutet dies einen Rückgang um rund ein Fünftel. Camilli: „Wie im Jahr 2009 hat die schwierige Vorvermietungslage Projektentwicklungen auch 2010 verzögert. Wir haben in den vergangenen Jahren ausschließlich vom Bestand gelebt. Der Aufschwung im zweiten Halbjahr und besonders in Richtung Jahresende macht uns jedoch für 2011 sehr optimistisch. Bis 2012 anstehende Projekte wie das Bülow Quartier, Casa Nova, die Pariser Höfe oder das Postquartier haben aufgrund der verbesserten Lage auf dem Vermietungsmarkt nun deutlich größere Chancen auf Realisierung. Die Pipeline dürfte sich im kommenden Jahr wieder in Richtung des 5-Jahres-Durchschnitts bewegen.“

Trotz der guten Entwicklung sieht Camilli mit Blick auf die Rahmenbedingungen für den Bürovermietungsmarkt Optimierungspotenzial: „Der Stuttgarter Büroimmobilienmarkt ist im Unterschied zu den anderen Metropolen fast ausschließlich durch lokalen Bedarf geprägt. Die überregionale oder gar internationale Nachfrage ist eindeutig zu gering. Ein Grund hierfür ist die Tatsache, dass die Region sich nicht konzertiert genug aufstellt. Auch der nicht immer sinnvolle Einfluss der Politik auf den Stuttgarter Immobilienmarkt sollte verringert oder zumindest in geordnete Bahnen gelenkt werden. Zudem muss es gelingen, die Branchenstruktur breiter zu diversifizieren. Als internationales Immobilienberatungsunternehmen mit starker regionaler Kompetenz in Stuttgart werden wir 2011 alles daransetzen, mehr Bewegung in den Markt zu bringen und verstärkt internationale Unternehmen für den Standort zu interessieren.“
 

Büroinvestmentmarkt: Katastrophenjahr 2009 abgehakt – Transaktionsvolumen mehr als verdoppelt

Nach dem sehr schwachen Transaktionsvolumen des Jahres 2009 konnte der Büroinvestmentmarkt 2010 wieder einen klaren Aufwärtstrend markieren. Das Transaktionsvolumen liegt mit 330 Millionen Euro mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum (2009: 160 Mio. Euro). Der Anteil der Büroimmobilien am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt liegt bei stolzen 70 Prozent. Dennoch bleibt das Jahresergebnis 60 Prozent hinter dem Schnitt der letzten fünf Jahre zurück.

Alexander Veiel, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle sieht gleichwohl eine deutliche Wiederbelebung auf dem Investmentmarkt: „Ein positiver Trend ist unverkennbar, die Nachfragesituation hat sich nachhaltig verbessert. Der Grund: Investoren setzen sich wieder mit Value-add und opportunistischen Objekten auseinander. Wir haben 2010 nur wenige ganz große Transaktionen und keine im dreistelligen Millionenbereich gesehen. Dies wird sich jedoch 2011 ändern und wir erwarten ein weiter steigendes Volumen. Voraussetzung ist allerdings, dass sich der verbesserte Vermietungsmarkt in der Realisierung geplanter Projektentwicklungen niederschlägt. Denn der Büro-Investmentmarkt war 2010 fast ausschließlich durch Bestandsobjekte geprägt.“
 
Als herausragende Deals des Jahres 2010 nennt Jones Lang LaSalle zunächst das City Plaza. Das Objekt wechselte nach längerer Vermarktungsphase von Tishman Speyer in das Eigentum des offenen Spezialfonds HIH. Trotz guter Lage weist das Objekt bei hohen Mieten teilweise Leerstand auf. Im Zuge der guten Marktentwicklung konnte es jetzt verkauft werden, da der Core-Anspruch der Käufer etwas in den Hintergrund gerückt ist. Zudem wurde das Objekt Schloßstraße 70 von einem Projektentwickler an eine Versicherung veräußert. Es handelt sich um eine typische Entwicklungsimmobilie mit Refurbishment und anschließender Neuvermietung. Als drittes Highlight sieht Jones Lang LaSalle die Börsenstraße 4-8, die von der Sparkassenversicherung in das Eigentum eines geschlossenen Fonds (DFH) wechselte. Das Produkt mit langfristigen Mietverhältnissen und wenigen Mietern eignet sich in besonderem Maße für geschlossene Fonds.

Die Anzahl der Transaktionen zeigt sich gegenüber dem schwachen Jahr 2009 wieder deutlich erholt. 24 Deals mit einer Durchschnittsgröße von 14 Millionen Euro stehen 12 Deals mit einem Mittelwert von 13 Millionen Euro aus dem Jahr 2009 gegenüber.

Anders als in den meisten anderen Hochburgen dominieren mit Blick auf die Herkunft der Investoren in Stuttgart weiterhin nationale Anleger. Im Jahr 2009 war der Markt zu 100 Prozent in der Hand deutscher Investoren. 2010 entfielen lediglich 3 Prozent des Volumens auf ausländische Käufer. Auf der Verkäuferseite sind ausländische Gesellschaften etwas stärker und waren hier für rund ein Fünftel bzw. 70 Millionen Euro des Volumens verantwortlich.

Die Spitzenrenditen sind im Einjahresvergleich in allen Assetklassen gesunken: bei Büroimmobilien beträgt der Rückgang 35 Basispunkte auf aktuell 5,25 Prozent.
 

Einzelhandelsimmobilienmarkt: Hoher Nachfragedruck sorgt für leicht steigende Spitzenmieten

Die Stimmung auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien ist positiv und hat sich im Zuge der konjunkturellen Aufhellung weiter verbessert. Camilli: „Die Flächennachfrage in den Top-Lagen ist unverändert sehr hoch. Bei den Spitzenmieten ist mit Blick auf das erste Halbjahr 2011 nach mehreren Jahren der Stagnation wieder ein leichter Anstieg zu erwarten. Für die Toplage Königstraße prognostizieren wir bei Neuvermietung eines 100 m²-Standardladenlokals Monatsmieten bis zu 235 Euro/m². Zuletzt lag die Spitzenmiete über einen längeren Zeitraum konstant bei 230 Euro/m².“

Die Königstraße weist die stärkste Flächennachfrage aus dem mittelpreisigen und konsumigen Segment auf. Das knappe Angebot kann die hohe Nachfrage allerdings nicht bedienen. Der Bereich in Richtung Hauptbahnhof wurde zuletzt aufgewertet. Die Schulstraße ist bei Spitzenmieten bis 160 Euro/m² insbesondere für konsumige und gastronomische Anbieter von Interesse. Als Verbindungsachse zwischen Königstraße und Marktplatz bietet die Lage ein sehr hohes Passantenaufkommen. Die Stiftstraße ist zusammen mit Breuninger das Luxusaushängeschild in Stuttgart. In der Spitze reichen die Mieten bis 180 Euro/m². Die Lage hat in Baden-Württemberg quasi eine Alleinstellung und übt eine hohe Anziehungskraft auf Kunden und hochwertige Markenanbieter aus. In der Calwer Straße setzt sich die Entwicklung zu einer gehobenen Lage fort. Der obere Bereich ist fest in der Hand der Gastronomen. Im unteren Bereich sind Textilhändler auf dem Vormarsch. Die Spitzenmiete liegt bei 80 bis 90 Euro/m².
 
Vermietungshighlight des Jahres 2010 ist der neue s.Oliver Concept Store. Auf über 1000 m² bietet das Geschäft an der Königstraße 1 das komplette s.Oliver-Sortiment in einem für die Marke revolutionären neuen Auftritt. Etwa ein Fünftel der angebotenen Ware wird nur für Stuttgart produziert. Im Unterschied zum klassischen Auftritt spricht der Concept-Store dezidiert jüngere und modischere Kunden an. Die Anmietung spricht ohne Zweifel für den Standort Stuttgart und die Attraktivität der Toplage Königstraße.

Die großen Projektvorhaben Stuttgart-21, Postquartier, Caleido, Quartier S und Quartier am Karlsplatz (ehemals Da-Vinci-Quartier) werden das Gesicht der Stuttgarter Innenstadt verändern und das Angebot an Handelsflächen ausweiten. Die aktuelle Planung für das Quartier am Mailänder Platz auf dem A1-Areal von Stuttgart-21 sehen neben Büro- und Wohnflächen sowie einem Hotel rund 43.000 m² Verkaufsfläche vor. Der Bebauungsplan für das Großprojekt Quartier S wurde vom Gemeinderat beschlossen. Damit können bis 2013 rund 25.000 m² Einzelhandelsfläche (neben Büroflächen, Wohnungen und Stellplätzen) realisiert werden. In unmittelbarer Nachbarschaft entsteht das Neubauprojekt Caleido. Auf rund 32.000 m² Bruttogeschossfläche entstehen auch hier Einzelhandels- und Büroflächen sowie Wohnungen. Für das Postquartier ist die Fertigstellung für 2011 geplant. Im Quartier am Karlsplatz sollen bis 2014 weitere 9.000 m² Handels- und Gastronomieflächen entstehen.

Auf dem Investmentmarkt macht sich bei einem traditionell sehr geringen Objektangebot ebenfalls wieder Zuversicht bemerkbar. Wie bei den Büroimmobilien schätzen Investoren die hohe Zuverlässigkeit des Marktes. Leider kann die Nachfrage mangels Angebot kaum befriedigt werden. Im Gesamtjahr 2010 machten Einzelhandelsimmobilien mit einem Volumen von 25 Millionen Euro lediglich 7 Prozent des gesamten Gewerbeimmobilienvolumens aus.

Veiel: „Das Potenzial ist bedeutend größer, kann aber in keiner Weise befriedigt werden. Möglicherweise bieten die neu entstehenden Projekte Ansatzpunkte für eine Belebung des Transaktionsmarktes. Der starke Nachfragedruck in den Toplagen wirkt sich bereits auf die Nettoanfangsrenditen aus. Ende 2010 lagen diese für erstklassige Objekte bei 4,25 Prozent. Für 2011 erwarten wir bis zum Jahresende einen Rückgang um weitere 5 Basispunkte auf dann 4,20 Prozent.“

Camilli abschließend: „Deutschland wird auch 2011 zu den bevorzugten Handels-Expansionszielen in Europa zählen und starke Konzepte werden in die Qualität und Weiterentwicklung ihrer Standortnetzwerke investieren. Stuttgart zählt mit seiner hohen Kaufkraft und exzellenten Zentralität zu den absoluten Muss-Standorten für bundesweit tätige Handelskonzepte. Wir erwarten für 2011 eine Fortsetzung der guten Entwicklung aus dem abgelaufenen Jahr mit einem stabilen Vermietungs- und anziehenden Investmentmarkt.“