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Pressemitteilung

Frankfurt

„VICTOR 2008“ - Valuation Performance Indicator

Jones Lang LaSalle veröffentlicht zum ersten Mal markt- und zeitnahen „Valuation Performance Indicator“ für Deutschlands 1A Bürolagen


 
 
Frankfurt, 31. März 2009 - Die weltweite Finanzkrise hinterlässt auch tiefe Spuren in der Wertentwicklung der deutschen 1A-Büromarktlagen, die sich nun wieder nahezu auf dem Niveau von Anfang 2004 befinden. Nach rasantem, finanzgetriebenem Aufschwung in 2006 und der ersten Hälfte 2007 folgte ein ebenso massiver Abschwung, sodass die gemittelte Performance aller untersuchten Märkte eine sehr moderate Wertsteigerung von lediglich +2,4% aufweist. Tendenz fallend.
 
Der Indikatorhöchststand des VICTOR TOP 5 wurde zum Ende des zweiten Quartals 2007 mit 123,1 Punkten erreicht. Seitdem ist der TOP 5 Indikator auf einen aktuellen Stand von 102,4 Punkten um -16,8% gefallen. Allein in 2008 errechnet sich ein gemittelter Wertverlust von -12,6%, so dass nahezu das Ausgangsniveau von vor fünf Jahren erreicht wird.
 
 
Höchste Volatilität in Frankfurter Bankenlage: 11,99 Punkte
Beste Performance (5 Jahre) in Hamburg: + 6,3%
 
Als mit Abstand volatilster Teilmarkt erweist sich erwartungsgemäß die Frankfurter Bankenlage mit einer Volatilität von 11,99 Punkten. Nicht nur wuchs Frankfurt zwischen Q4 2004 und Q2 2007 um mehr als 42,2%, Frankfurt fiel auch wieder seit Q2 2007 um 23,0%. Dies liegt nicht zuletzt an den beobachteten Rendite- und Marktmietschwankungen in diesen beiden Perioden und den daran gekoppelten signifikanten Veränderungen des erwarteten Marktmietwachstums, woraus sich ein exponentieller Anstieg und Abstieg der Immobilienwerte entwickeln ließ.
 
„Aufgrund der starken Abhängigkeit des Frankfurter Immobilienmarktes vom Finanzsektor und der sich abzeichnenden Krise des Finanzmarktumfelds kam es im dritten Quartal 2007 zu einer abrupten und sofortigen Anpassung der Marktparameter und damit zum Ende der Aufschwungphase. Der Indikator ist in Q3 2007 um -5,4% gefallen. Damit reagiert Frankfurt am schnellsten und heftigsten auf die zu diesen Zeitpunkt beginnende „Sub-Prime“ Krise in den USA“,  so Andrew M. Groom, MRICS, Leiter der Valuation Advisory Abteilung von Jones Lang LaSalle in Deutschland.
 
Seitdem hat die Frankfurter Bankenlage vergleichsweise stark unter der Folgen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise gelitten. Bis Ende 2008 registrierten die Experten von Jones Lang LaSalle eine Wertveränderung zum Höchststand in Q2 2007 von -23,0%.
 
Die starken Schwankungen der Wertentwicklung spiegeln einerseits die „Euphoriephase“ der hochliquiden Finanzmärkte in 2006 und 2007 und andererseits die stark negativen Einflüsse der Finanzkrise wider. Negativ wirken hierbei zum Beispiel die Insolvenz bzw. Verstaatlichung von Banken, das erhöhte Risikobewusstsein der Banken und damit verbunden die veränderte Kreditvergabepolitik, das Aussterben von Private-Equity und Hedge Fonds und das dazu gehörende Unternehmensübernahmekarussel, sowie geplante bzw. anstehende Bankenfusionen. Die nachhaltige Verschlechterung des Investmentumfelds, trotz robuster Vermietungsleistung, führt 2008 zu einer sukzessiven Abwertung. Im Jahresvergleich fiel der Indikatorstand um -16,3%.
 
Der aktuelle Indikatorstand Frankfurts ist mit 100,6 Punkten fast wieder auf dem Stand von vor fünf Jahren.
 
Im Gegensatz zur Frankfurter Bankenlage haben die Berliner Spitzenlagen am wenigsten von der generellen Aufschwungsphase in 2006 und 2007 profitiert. Vom Tiefstand Q4 2004 ist der Indikatorwert in Berlin über 10 Quartale (nur) um 17,7% gestiegen; die anderen Städte profitierten weitaus mehr (Vgl. Frankfurt Bankenlage +42,2%). Nicht zuletzt durch diesen eher moderaten Anstieg der Immobilienwerte fällt auch die Abwärtstendenz der Berliner 1A-Lagen mit -10,1% im Vergleich zum Höchststand in Q2 2007 relativ gering aus.
 
„Im Berliner Spitzensegment konnte nicht von einer signifikanten Aufschwungphase die Rede sein  – wenn überhaupt kann man in den Jahren 2006 bis 2007 von einer leichten Markterholung sprechen“, so Groom.
 
Bis Anfang 2006 führten hohe Leerstandsraten bei niedrigem Umsatzvolumen zu sukzessive sinkenden Mieten und fallenden bzw. stagnierenden Immobilienwerten. Erst danach schließt sich eine Markterholung an, die sich bis zu einem Indikatorhöchststand von 108,8 Punkten fortsetzt. Im Gegensatz zu allen anderen untersuchten Teilmärkten erweist sich Berlin bis Q3 2008 als sehr stabil, zurückzuführen auf einen dynamischen Vermietungsmarkt. Allerdings bleibt auch dieser Markt nicht von den Auswirkungen der Lehman Bros. Pleite in Q3 2008 und sich deutlich eintrübender Konjunkturaussichten verschont. Die Anpassung der Marktrahmenparameter führte in den letzten beiden Quartalen zu einer deutlichen Abwertung um -8,7%.
 
Der Indikatorstand der Berliner Spitzenlagen liegt damit zum Q4 2008 bei 97,8 Punkte und ist damit unter Performancegesichtspunkten der Verlierer des Städtevergleichs. Obwohl in Berlin die Wertveränderung zum Höchststand am niedrigsten ausfällt, liegt der Indikatorwert leicht unter dem Ausgangsniveau.
 
Bezogen auf die absoluten Wertveränderungen bewegen sich die Hamburger und Münchener Innenstadt sowie das Düsseldorfer Bankenviertel im Mittelfeld aller Teilmärkte.
 
Zum Ende 2008 liegt die Abwertung des Düsseldorfer Bankenviertels trotz konstant stabiler Vermietungsleistung bei -12,2% und bezogen auf den Indikatorhöchststand mit 123,4 Punkten in Q2 2007 bei -15,7%.
 
Der Indikatorstand Düsseldorfs zum Q4 2008 liegt bei 104,0 Punkten und damit leicht über dem Stand von vor fünf Jahren.
 
In der Münchener Innenstadt zeichnete sich zwischen Q4 2003 und Q4 2005 zunächst eine erstaunlich stabile Marktentwicklung mit nur unwesentlichen und leichten Auf- und Abwertungen ab. Relativ sprunghaft setzt ab 2006 eine massive Aufschwungsphase ein, die über 6 Quartale einen kumulierten Wertanstieg von +25,8% aufweist. Nach der Trendumkehr im dritten Quartal 2007 setzte sich der Abwärtstrend sukzessive bis Ende 2008 fort. Der Wertverlust zum Höchststand liegt bei -16,5%.
 
Der Indikatorstand Münchens zum Q4 2008 liegt bei 104,6 Punkten und ist damit ebenfalls immer noch leicht über dem Stand von vor fünf Jahren.
 
Nach anfänglicher Stagnationsphase in 2004 hat sich die Hamburger Innenstadt ab Q2 2005 über einen Zeitraum von zehn Quartalen stetig - wenn auch nicht immer rasant - positiv entwickelt. Relativ früh entwickelte sich hier ein signifikanter Aufschwung, was nicht zuletzt an dem starken Interesse internationaler Investoren lag. Eine Vielzahl von großen Portfoliotransaktionen in 2006 / 2007 unterstützte diese Entwicklung. Die Werte stiegen sukzessive um +8,9% in 2005, um +13,8% in 2006 und trotz einsetzender Finanzkrise 2007 nochmals leicht um +2,3%. Erst in den letzten beiden Quartalen 2008 und entgegen der anhaltend positiven Mietdynamik ist eine signifikante Abwärtstendenz festzustellen, so dass die Abwertung zum Höchststand bei -15,7% liegt.
 
Der Indikatorstand der Hamburger Innenstadt zum Q4 2008 liegt bei 106,3 Punkten, die damit nach Gesamtperformance über 5 Jahre der Gewinner aller Teilmärkte ist.
 

Zukunftsprognosen – leichte Abschwungstendenzen. Keine Markterholung vor 2010
 
Die Auswirkungen der andauernden globalen Finanzkrise und wachsenden Rezession, in Deutschland erst seit Kurzem wirklich spürbar, sind auf die deutschen Immobilienmärkte noch nicht vollständig abzuschätzen.
 
„Sicherlich ist es zu diesem Zeitpunkt verfrüht, von einer nachhaltigen Bodenbildung in den untersuchten Märkten zu sprechen. Wir erwarten in allen untersuchten Teilmärkten kontinuierliche, leicht (+/-5%) bis moderate (+/- 10%) Abschwungstendenzen bis mindestens Ende 2009. Die Intensität und Dauer von möglichen Abwertungstendenzen hängt maßgeblich von der weiteren konjunkturellen Entwicklung und der Erholung der Finanzmärkte im Lauf des Jahres ab. Eine Erholung der Märkte ist unter den derzeitigen konjunkturellen Rahmenbedingungen vor 2010 allerdings eher unwahrscheinlich“, so Groom.
 
Groom weiter: „Eine komplette Abkopplung der deutschen Immobilienmärkte von globalen Entwicklungen ist trotz allem Optimismus eher unwahrscheinlich. Allerdings erwarten wir nicht, dass Abwertungen in gleicher Höhe wie in London, Madrid oder Dublin eintreten werden, da sich die deutschen Märkte nur relativ kurz in der Aufschwungsphase befanden und sich nicht so sehr überhitzt haben. Nichtsdestotrotz hat die Entwicklung des deutschen Marktes deutlich gezeigt, wie sich die Märkte innerhalb kürzester Zeit weltweit angleichen, da die selben Akteure wie Banken, Investoren und Bestandshalter in Zeiten der Globalisierung überregional agieren und investieren“, so Groom.
 
„Je schneller sich die Marktteilnehmer an die veränderten Marktbedingungen in Bezug auf Finanzierung und Preisfindung anpassen, desto zügiger können wir auf eine Wiederbelebung des Investmentmarktes hoffen“, so Groom.
 
 
VICTOR – Valuation Performance Indicator
 
Die aktuelle Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmarktkrise hat nicht nur innerhalb kürzester Zeit die internationalen und deutschen Immobilienmärkte grundsätzlich verändert, sondern auch mit Vehemenz die zunehmende Geschwindigkeit von Veränderungen verdeutlicht. Es ist somit nicht verwunderlich, dass wir einen sprunghaften Anstieg des Bedarfs an Markttransparenz im Allgemeinen und spezifischen Marktinformationen im Besonderen verzeichnen.
 
Wir haben uns daher entschlossen, unsere bereits umfangreiche Publikationsreihe zu Marktentwicklungen nochmals mit VICTOR, einem Valuation Performance IndiCaTOR, zu ergänzen. VICTOR ist ein zeitnaher Frühindikator für die Wertentwicklung des vermieteten Büroflächenbestandes der 1A Büromärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. VICTOR fasst somit eine ganze Reihe einzelner Marktindikatoren in einer relevanten Zahl zusammen.
 
Im Gegensatz zu unseren anderen Marktpublikationen haben wir uns bewusst mehr auf eine Kennzahl basierte Darstellung fokussiert. Der Indikator wird seit Anfang 2004 quartalsweise ermittelt. Im Gegensatz zu anderen Indikatoren bietet VICTOR eine Aktualisierung innerhalb eines Monats nach relevantem Quartalsende.
 
Immobilienbestandshaltern, potentiellen Investoren und insbesondere Banken soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. Das ist besonders wichtig und relevant für alle Marktteilnehmer in Zeiten „lahmender“ Märkte und nicht ausreichend publizierter Transaktionen.
 
Der Value Indicator VICTOR stellt ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.