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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle VICTOR Prime Office 2010 weist starkes Performancewachstum für Bürospitzenlagen aus

Anzeichen für einen Aufschwung des Immobilienmarktes verdichten sich in der zweiten Jahreshälfte 2010


 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q4: 108,7 Punkte, + 2,6 % gegenüber Vorquartal, + 7,6 % im Jahresvergleich - Düsseldorf mit höchstem Anstieg in Quartal und Jahr
     
  • Im gesamten Analysezeitraum von sieben Jahren zeigt sich ein Plus von 8,7%
     
  • Gegenüber Tiefststand Q4 2004 liegt das Plus bei 15 % - gegenüber Höchststand Mitte 2007 notiert allerdings noch ein Minus von 11,7 %

Frankfurt, 09. Februar 2011 – Die Wertentwicklungen in den 1A-Bürostandorten der fünf deutschen Immobilienhochburgen haben im 4. Quartal 2010 ihren Aufwärtstrend fortgesetzt. Der VICTOR Prime Office von Jones Lang LaSalle verzeichnete von Oktober – Dezember 2010 ein Plus von 2,6 % auf 108,7 Punkte. Damit lag der Zuwachs in der zweiten Jahreshälfte (5,5 %) deutlich höher als in den ersten sechs Monaten. Auf Basis einer im Jahresverlauf durchweg positiven Wertveränderung legte der Indikator 2010 um insgesamt 7,6 % zu – ein erfreulich starkes Performancewachstum.
 
„Obwohl die Transaktionen im Markt insbesondere im Core-Bereich stattgefunden haben, ist abzusehen, dass so genannte „Alpha Returns“ in den Spitzenlagen künftig nur beim Ankauf von „Core +“ und „Value-Added“-Produkten erzielbar sind“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Darüber hinaus sei es zunehmend unwahrscheinlich, dass weitere Kapitalwertzuwächse über starke Renditekompressionen zu erzielen sein werden, da die historischen und langfristigen Spitzenrenditen für Topobjekte schon nahezu erreicht seien. „Ein weiterer leichter Rückgang in 2011 ist allerdings nicht gänzlich auszuschließen“, so Groom. „Die Kapitalwerte steigen künftig eher durch Mietpreiszunahmen bei Objekten in sehr guten Lagen, die aber nicht Core-Objekte im engeren Sinn sein müssen. Trotzdem ist im abgelaufenen Quartal deutlich zu erkennen, dass aufgrund des gestiegenen risikolosen Zinssatzes (z.B. Eurobonds) und fallender Immobilienrenditen (IRR) der von Investoren erwartete Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments (=“Risikopremium“) deutlich gesunken ist. Damit ist der Anreiz, nur Core-Produkte zu erwerben, abgeschwächt.“

 
Hamburg nach wie vor mit höchstem Indikatorwert - Düsseldorf mit stärkster Jahresperformance 2010
 
Die Düsseldorfer Bankenlage verzeichnete sowohl im 4. Quartal (+ 3,1 %) als auch im Jahresvergleich (+ 10,1 %) den höchsten Anstieg und liegt damit mit einem Indikatorstand von 111,9 Punkten auf Platz zwei im Städtevergleich der 1A-Bürostandorte hinter Hamburg (114,4 Punkte). Die insgesamt ebenfalls starke Performanceentwicklung der Hansestadt in 2010 (+ 8,4 % im Jahresvergleich) wurde im vierten Quartal durch die Leerstands- und Mietpreisentwicklung verlangsamt. Das Quartalsplus im Indikator betrug 1,2 % und war damit deutlich verhaltener als in den anderen Top-Märkten. Frankfurt konnte im Quartalsvergleich + 3,0 % und im Jahresvergleich + 7,7 % auf 106,6 Punkte zulegen. Noch deutlicher wird der aktuelle Aufwärtstrend in der Frankfurter Bankenlage in Anbetracht der Entwicklung in der zweiten Jahreshälfte 2010: + 8,4 % schlagen hier zu Buche. Die Hauptstadt Berlin, nach wie vor mit der niedrigsten Spitzenmiete und neben Düsseldorf mit der höchsten Spitzenrendite unter den fünf Immobilenhochburgen, liegt mit + 6,6 % im Jahresvergleich (auf 102,9 Punkte) vor München (+ 5,8 % auf 109,6 Punkte).
 
Die Nachhaltigkeit der Aufschwungphase auf dem deutschen Immobilienmarkt ist im Wesentlichen abhängig von der steigenden Risiko- und Anlagebereitschaft der Marktakteure, einem sich weiter aufhellenden Finanzmarktumfeld, aber auch von der Verfügbarkeit geeigneter Produkte. „Die zurzeit noch fehlende Nachfrage bei B- und C-Lagen zeigt, dass wir uns auf den Büroimmobilienmärkten noch am Anfang eines deutlichen Aufwärtstrends bewegen“, so Groom.

 
Frankfurt mit größter Wertveränderung seit Aufzeichnung des VICTOR
 
Während des siebenjährigen Analysezeitraums mit einem Kapitalwertwachstum von insgesamt + 8,7% weist der VICTOR Prime Office einen deutlich zyklischen Charakter auf: einer über eineinhalbjährigen Boomphase (+ 23,1% von 2004 bis Juni 2007) folgte krisenbedingt ein zweijähriger rezessiver Zeitraum (-19,6% von Juli 2007 bis Juni 2009). Seit dem dritten Quartal 2009 bis dato registriert der Indikator eine Stabilisierung bzw. einen Aufschwung. Nichtsdestotrotz notiert der Wert noch 11,7% unter dem Indikator-Höchststand (2007) von 123,1 Punkten. Die dynamischsten Märkte im Siebenjahreszeitraum sind Hamburg (Ende 2010: + 14,4 % gegenüber 2004), gefolgt von Düsseldorf (+ 11,9 %). Der Berliner Markt weist mit + 2,9% das geringste Wachstum auf, gleichzeitig ist die Bundeshauptstadt mit einer Performancespanne von 4,85 Punkten (Standardabweichung) der am wenigsten volatile Markt unter den untersuchten Spitzenlagen. Die mit Abstand höchste Volatilität in der Analyseperiode verzeichnet mit 10,86 Punkten (Standardabweichung) die Frankfurter Spitzenlage. In Frankfurt werden in den verschiedenen Marktphasen die größten Wertveränderungen registriert: „Aufgrund einer weit gefächerten Produktpalette könnte Frankfurt unter diesen Gesichtspunkten zukünftig am deutlichsten vom Aufschwung profitieren“, so Andrew M. Groom.