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Pressemitteilung

Hamburg

Jones Lang LaSalle zum Hamburger Logistik- und Industrieimmobilienmarkt: Besser geht's nicht - Rekordjahr 2010


 
 
Hamburg, 11. Februar 2011 – Mit einem beeindruckenden Umsatzplus hat der Hamburger Logistik- und Industrieimmobilienmarkt das Jahr 2010 abgeschlossen. Ein Volumen von ca. 617.000 m² im Großraum der Hansestadt markiert das bislang höchste Umsatzresultat überhaupt. Dabei toppte das 2. Halbjahr (ca. 355.000 m²) mit einem Plus von 35 % das Volumen der ersten sechs Monate. Insgesamt führten 198 Deals zu einem um 65 % höheren Ergebnis als im Vorjahr. Auch der langjährige Vergleich ist herausragend: + 65 % über dem 5-Jahresschnitt, eine Verdoppelung sogar gegenüber dem 10-Jahresschnitt. „Besser geht’s nicht“, urteilt Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Hamburg.
 
Der Anteil der Eigennutzer am Gesamtvolumen machte rund ein Viertel aus, darunter einige Baustarts von Neubauprojekten zur Eigennutzung, darunter das größte Projekt des Jahres, die Eigennutzerentwicklung von Aldi in Bargteheide (37.000 m², Baubeginn im Juni) oder die Projektierung für Takko in Winsen mit 20.000 m². Die beiden volumenstärksten Anmietungen wurden im Hafen durch Unisped mit rund 30.000 m² getätigt und in Billbrook-Billwerder-Billstedt durch die Firma Bursped (rund 27.000 m²).
 
Nach wie vor dominierten drei Traditionsbranchen den Markt. Insgesamt entfallen 87% (rund 539.000 m²) auf Transport/Verkehr/Lagerhaltung sowie Handel und Industrie.
 
„Grundsätzlich sind die Wachstumsmöglichkeiten in Hamburg geographisch betrachtet begrenzt. Für künftige Expansionen fehlen häufig die Flächen bzw. trifft die Ausweisung weiterer Logistikflächen auf Nutzungskonflikte“, so McKinnell. Das Straßen-, als auch das Schienennetzwerk seien bereits stark belastet, wodurch sowohl regionale Verkehrsströme als auch Hafen-Hinterlandverkehre beeinträchtigt werden könnten.
 
 
Harburg südlich der Elbe führt Umsatzstatistik an
 
Regional verteilte sich der Umsatz zu 67% auf das Stadtgebiet und 33% auf das Umland. Unter den Standorten blieb Harburg südlich der Elbe mit rund 168.000 m² (27 %) auch 2010 Spitzenreiter. Vorgerückt auf Platz 2 ist Billbrook-Billwerder-Billstedt mit ca. 135.500 m² (22%) und verwies das Umland-Ost mit ca. 101.000 m² (16 %) auf den dritten Platz. Wie bereits im dritten Quartal verbuchten auch zum Jahresschluss diese drei Teilmärkte die meisten Deals. Innerhalb des Teilmarktes Harburg/ südlich der Elbe war es der Standort „Industriehafen“, der mit ca. 117.000 m² besonders herausragte.
 
 
Auf Nummer sicher gehen
 
In 2010 wurden insgesamt knapp 128.000 m² Flächen fertig gestellt, davon waren ca. 16.500 m² vorvermietete Flächen und rund 111.000 m² für Eigennutzer gebaut (beispielsweise P&C 34.000 m² in Reinbek, Liedl mit ca. 32.000 m² in Siek. Spekulativ wurde nichts errichtet, sicherlich eine Folge der Finanzkrise und den damit verbundenen Unsicherheiten. „Lieber auf Nummer sicher gehen als Risiken eingehen, scheint nach wie vor die Devise“, so McKinnell. Und dabei bleibt es letztlich auch 2011. Es wird keine spekulativen Flächen geben, die Fertigstellungen insgesamt bewegen sich unter dem Volumen des Vorjahres, im Bau befinden sich im Marktgebiet Hamburg derzeit nur rund 82.000 m² Lagerflächen, 60 % davon eigengenutzte Flächen.
 
Spitzenmiete bleibt stabil
 
Die Spitzenmiete für Lager-/Logistikflächen bleibt stabil bei 5,30 Euro/m²/Monat und damit auf dem Niveau von Ende 2009. Erzielt wird sie im Gebiet Altenwerder in Harburg/südlich der Elbe. Seit nunmehr gut einem Jahr zeigt sich auch in den drei umsatzstärksten Standorten das gleiche Bild. Harburg /südlich der Elbe, Umland-Ost und Billbrook-Billwerder-Billstedt bieten Nutzern derzeit Flächen zwischen 3,00 und in Spitzenlagen 5,30 Euro/m²/Monat. Die meisten Mietverträge auf dem Gesamtmarkt Hamburg wurden zwischen 4,00 und 5,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.
„Bereits zum dritten Quartal 2010 hatten wir aufgrund der starken Nachfrage und des aktuell eingeschränkten Neubauangebots für die nähere Zukunft einen leichten Mietpreisanstieg prognostiziert. An dieser Prognose halten wir fest“, so McKinnell.
 
 
2011 beginnt verheißungsvoll
 
Keine Frage, das Jahr 2011 beginnt verheißungsvoll. Einige anstehende Abschlüsse wurden von 2010 ins neue Jahr mitgenommen, Verhandlungen im Dezember mit aufschiebenden Bedingungen charakterisieren insofern einen erfreulichen Jahresauftakt.
 
Nach gutem Wachstum mit spürbarem Anziehen des Imports/Exports in den letzten Monaten wird sich das Handelsvolumen auf hohem Niveau einpendeln. Wichtige Märkte sind auch künftig jene in Far East, lukrative Exportpartner bleiben aber auch Brasilien und Nordamerika.
Lagerflächen südlich und nördlich der Elbe werden in Zukunft immer interessanter. Hier wandert die Produktion verzugsweise in den Norden, die Logistik in den Süden. „Hamburg hat schlicht kaum noch Flächen zu bieten“, so McKinnell.
 
  
Elbvertiefung unabdingbar
 
Ob Hamburg konkurrenzfähig bleibt, steht und fällt mit der Elbvertiefung. Diese wäre wohl schon längst im Werden, wenn es keinen Stillstand in der Politik gäbe. „Für Hamburg ist die Elbvertiefung unabdingbar, ansonsten werden wir hinter dem JadeWeserPort zurückbleiben und in naher Zukunft auch Abwanderungen von Unternehmen in den Norden erleben“, so McKinnell. Und weiter: „Bis Mitte des Jahres wird uns in Hamburg im Logistik- und Industrieimmobilienmarkt die Dynamik aus 2010 begleiten. Danach allerdings erwarten wir eine Stagnation der Geschäfte. Bedingt durch die Verschiebung der Elbvertiefung werden sich die Unternehmen in Zurückhaltung üben.“