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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle aktualisiert Residential City Profiles - Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen steigen stärker als Mieten – Investmentvolumen auf Vorjahresniveau


 

Frankfurt, 16. Februar 2011 - Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt haben sich im 2. Halbjahr 2010 die durchschnittlichen Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen überproportional im Vergleich zu den durchschnittlichen Angebotsmieten erhöht. Bis auf Köln, wo sich die Kaufpreise auf Vorjahresniveau bewegten, legten alle untersuchten Standorte zu, in München, Frankfurt, Berlin und Hamburg waren es bis zu 10 %, in Leipzig, Düsseldorf und Stuttgart bis zu 2,8%.
 
Bei den Angebotsmieten hat sich der Aufwärtstrend in den untersuchten acht Großstädten im 2. Halbjahr überall abgeflacht. „Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen Fahrt aufgenommen haben, zeichnet sich nach einer Phase teilweise kräftiger Mietpreiszuwächse in den letzten beiden Jahren hier eine vorläufige Konsolidierungsphase ab“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Am stärksten machte sich das bemerkbar in Frankfurt und Düsseldorf, wo die durchschnittlichen Angebotsmieten erstmals seit 2009 einen leichten Rückgang aufwiesen.
 
Berlin und Hamburg erweisen sich dagegen nachhaltig als die beiden dynamischsten Mietmärkte in Deutschland. Die nördliche Immobilienhochburg  nähert sich dabei zusehends dem Wohnmietniveau Frankfurts an. Als Standorte mit stabilen Mieten stehen Köln und Leipzig da, wobei der sächsische Wohnmarkt in den vergangenen Jahren nahezu keine Schwankungen aufweist. In München bestätigt sich die bereits in den vorherigen Untersuchungen festgestellte Verlangsamung des Preisauftriebs. Dem gegenüber hat sich die schwäbische Landeshauptstadt beim Anstieg der Angebotsmieten im zweiten Halbjahr unter die Top 3 vorgeschoben. „Insgesamt gibt es keine Anzeichen für eine Stagnation der Mieten oder Kaufpreise in prosperierenden Großstädten. Das Wachstum der Haushaltszahlen und weiterhin niedrige Fertigstellungszahlen von Wohnflächen, damit also ein Ungleichgewicht von Nachfrage und Angebot, kennzeichnen diese Märkte und lassen eine weitere Preiszunahme in beiden Segmenten erwarten“, so Roman Heidrich. Der gesellschaftliche Wandel mit mehr getrennten Haushalten bei jüngeren Menschen und Bestandshaltung großer Wohnungen durch  Senioren sowie eine wieder zunehmend stadtfreundliche Ausrichtung auch durch Familien prallen auf das seit 2000 immer größer gewordene Defizit an neu gebautem Wohnraum. „Trotz zunehmendem Bewusstsein der Problematik in den Städten scheitert die Umsetzung häufig noch an fehlenden günstigen Grundstücken“, so Sebastian Grimm. Das Neubausegment ziele überwiegend auf das teure bis luxuriöse Preissegment. Zusammen mit Preissteigerungen für bestehenden Wohnraum werde die Wohnungssuche im unteren und mittleren Preissegment zunehmend schwieriger und begrenze sich zwangsläufig verstärkt auf weniger attraktive Stadtteile, so der Wohnungsexperte.

 
Untersuchungsergebnisse im Überblick:
 
Angebotsmieten: Berlin und Hamburg weiter dynamisch – Auch Stuttgart deutlich im Plus - Mietentwicklung in übrigen Städten abgeschwächt
 
Berlin und Hamburg, die beiden größten deutschen Städte unter den untersuchten acht, verzeichneten sowohl auf Halbjahressicht als auch über die letzten beiden Jahre die stärkste durchschnittliche Mietpreisangebots-Steigerung. In der Hauptstadt legten die Angebotsmieten im 2. Halbjahr um 3,6 % auf 7,20 Euro/m²/Monat zu. Damit erhöhten sie sich binnen zwei Jahre um insgesamt 11,6 %, gleichbedeutend dem Spitzenwert aller acht Städte. Berlin zeigt mit dieser Entwicklung sein enormes Aufholpotential. Das wird sich auch  in den nächsten Jahren in weiter steigenden Mieten äußern. Neben einer zunehmenden Preisspirale in gefragten Lagen verteuern sich auch die einfachen Lagen der Hauptstadt.
 
Die Hansestadt kommt im Halbjahresvergleich der Angebotsmieten auf ein Plus von 3 %, gegenüber 2008 sind es 10 %. Für potentielle Mieter bedeutete das ein gemittelter Angebotsmietpreis von 10,45 Euro/m²/Monat. Besonders die Bezirke Altona, Eimsbüttel und Hamburg-Mitte profitierten vom Mietpreisboom.
 
Keine Überraschung bietet München. Die bayerische Metropole, deren Preisgefüge schon immer sehr hoch war, bleibt teuerster Wohnmarkt. Mit einem wenn auch weiter rückläufigen Zuwachs in der zweiten Jahreshälfte 2010 von 0,4 % hat die durchschnittliche Angebotsmiete 12,30 Euro/m²/Monat erreicht. Die in den letzten vier Halbjahren relativ niedrige Wachstumsrate von insgesamt 0,8 %  deutet auf eine Stabilisierung der Mieten auf hohem Niveau hin.
 
In Stuttgart, einem in den letzten Halbjahren eher stabilen Wohnmietmarkt, zogen die durchschnittlichen Angebotsmieten in der zweiten Jahreshälfte 2010 deutlich an: die Schwabenmetropole verzeichnete in der zweiten Jahreshälfte mit 2,7 % das drittstärkste Plus (auf 9,50 Euro/m²/Monat). Von diesem Wachstumstrend profitieren vor allem der relativ günstige Osten und Nordosten.
 
Erst einmal gebremst wurde der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre in Frankfurt, Düsseldorf und Köln. Während in Köln, der mit 8,85 Euro/m²/Monat günstigsten der drei Städte, die durchschnittlichen Angebotsmieten stabil blieben, wurden für Frankfurt (H2 2010: -2,2 % auf 11,30 Euro/m²/Monat) und  für Düsseldorf (H2 2010: -1,1 % auf 8,95 Euro/m²/Monat) rückläufige Werte notiert. Allerdings: Über die letzten vier Halbjahre insgesamt sind die angebotenen Mieten in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt um 7,2 %, in der Domstadt um 5,4 % und in der Mainmetropole um 4,1 % gestiegen. Das ist keine Trendwende, allenfalls eine Verschnaufpause mit wieder steigenden Mietpreisen bereits im kommenden Halbjahr.
 
Leipzigs Wohnungsmarkt ist trotz steigender Einwohnerzahlen insgesamt gekennzeichnet von einem relativ hohen Leerstand. Dieses Überangebot an Mietwohnungen spiegelt sich in einem seit mehreren Halbjahren insgesamt annährend unbeweglichen Mietpreisniveau (bei 5,00 Euro/m²/Monat) wider. Eine Situation, die Leipzig mit keiner anderen untersuchten Stadt teilt.
 
  
Preissteigerungen für Eigentumswohnungen übertreffen Mietentwicklung
 
Während der Münchener Markt bei den Angebotsmieten stagniert, ist der Aufwärtstrend im Eigentumssegment ungebrochen, hat sogar an Fahrt zugelegt. Im 2. Halbjahr 2010 erreichten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 3.980 Euro/m² einen neuen Höchststand.
 
Ein deutliches Plus von 10,2 % schlägt hier zu Buche. München kann vor allem aufgrund seines im zweiten Halbjahr großen Angebots an fertig gestellten hochwertigen Wohnungen seine Preisführerschaft weiter ausbauen. Die bayerische Landeshauptstadt hat damit ihre Spitzenposition gefestigt. Mit einer Preissteigerung von 15,7 % binnen zwei Jahren erweist sie sich als der zweitdynamischste Markt unter den acht untersuchten Großstädten.
 
Den größten Preisanstieg über die Jahre 2009 und 2010 hinweg registriert Hamburg (+ 18,7 %). Mit durchschnittlich 3.110 Euro/m² im 2. Halbjahr 2010 werden Wohnungen 3,7 % teurer angeboten als im 1. Halbjahr 2010. Hamburg etabliert sich zunehmend als zweitteuerste deutsche Großstadt. Vor allem das beachtliche Neubauvolumen  im Hochpreissegment hat bei wachsender Nachfrage die Durchschnittspreise in den letzten Jahren deutlich steigen lassen.
 
In Frankfurt, bis 2009 hinter München auf Platz 2, stiegen die Angebotspreise zwar mit 6,9 % im 2. Halbjahr 2010 überdurchschnittlich stark, das reichte aber nicht, um die Hansestadt im Zaum zu halten. Mit 3.090 Euro/m² bleibt die Mainmetropole aber unter den Top 3. Die Preise für Eigentumswohnungen kennen nur eine Richtung und die geht nach oben. In den letzten beiden Jahren verteuerten sie sich um 10,0 % und alle Zeichen deuten auf einen weiteren Anstieg. Die anhaltend günstigen Bauzinsen und das knappe Angebot im Neubau fördern die Entwicklung.
 
Trotz des deutlichen Aufwärtstrends bleibt Berlin mit durchschnittlich angebotenen Kaufpreisen von 2.240 Euro/m² (+ 4,7 % gegenüber dem Vorhalbjahr) vergleichsweise günstig. Auch in der Bundeshauptstadt haben die Angebotspreise in den Jahren 2009 und 2010 um fast 11 % zugelegt.  Fast alle Lagen der Hauptstadt profitieren vom Preisboom, ein Ende ist nicht abzusehen. In begehrten Innenstadtkiezen werden für marktgerechte Angebote mittlerweile dieselben Kaufpreise wie in Düsseldorf oder Stuttgart aufgerufen.
 
Einstellig präsentiert sich die prozentuale Steigerung der letzten beiden Jahre in den übrigen untersuchten Märkten: Düsseldorf (+ 6,7 %), Stuttgart (+ 3,5 %), Köln (+ 1,5 %) und Leipzig (+ 1,4 %). Trotz vergleichsweise niedriger Wachstumsraten bewegten sich  die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen im 2. Halbjahr 2010 mit 2.400 Euro/m² am Niederrhein und 2.390 Euro/m² in der baden-württembergischen Landeshauptstadt noch knapp 200 Euro höher als in Berlin. In Köln fielen die Preise im 2. Halbjahr 2010 leicht auf Vorjahresniveau (-1,0 % auf 2.070 Euro/m²). In Leipzig, der mit Abstand günstigsten der untersuchten Städte, bedeutete der Anstieg von 2,8 % im 2. Halbjahr 2010 auf 1.420 Euro/m² ein neuer Höchststand der Angebotspreise im vergangenen Jahr.
 

Wohnportfolio-Investmentvolumen auf Vorjahresniveau
 
Das Transaktionsvolumen bei Wohnportfolien lag 2010 mit rund 3 Mrd. Euro auf dem Niveau des Vorjahres (2,9 Mrd. Euro) mit einem höheren Kapitalfluss in den ersten sechs Monaten (1,8 Mrd. Euro).
Insgesamt wurden 2010 in 171 von Jones Lang LaSalle registrierten Portfolioverkäufen ca. 50.000 Wohnungen gehandelt. Auffällig ist dabei die veränderte Struktur der Transaktionen. Nur zehn Portfolios hatten mehr als 1.000 Wohnungen. Auch bei Portfoliopaketen mit 250 bis 1.000 Wohnungen lag der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr nur im einstelligen Bereich (+ 7,4 % auf rund 30 Transaktionen). Eine erhebliche Steigerung dagegen war für Portfoliotransaktionen mit  weniger als 250 Wohnungen zu notieren. Mehr als dreimal so viele Wohnimmobilienpakete wurden gehandelt (ca. 132). „Vor allem wohlhabende Privatinvestoren, Family Offices, Pensionskassen und Versicherungen haben ihre Investitionen in den risikoaversen und inflationssicheren Wohnimmobiliensektor verstärkt“, so Andrew M. Groom. Hier waren vor allem deutsche Investoren aktiv. Sie verstärkten in den letzten 12 Monaten ihr Engagement  im Wohnimmobilienmarkt und kamen auf fast 90 % aller realisierten Transaktionen (2009:  76 %). Interessierte Käufer größerer Portfolios sind nach wie vor mit  hohen Preisvorstellungen der Verkäufer konfrontiert, so dass in diesem Segment  nur wenige Deals zum Abschluss kamen, im Wesentlichen durch internationale Investoren, die damit auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von 40 % kamen.  „Für 2011 erwarten wir ein weiter leicht  steigendes Transaktionsvolumen bei Wohnportfolios. Sollten die am Markt gehandelten zwei bis drei Großportfolios allerdings tatsächlich im laufenden Jahr den Besitzer wechseln, wäre ein Transaktionsvolumen von um die 5 Mrd. Euro denkbar“, so Groom.
 
 
Zum sechsten Mal hat Jones Lang LaSalle die Entwicklungen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig untersucht. Analysiert wurden insgesamt 224.600 Mietangebote sowie 95.600 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 5.200 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen.