Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Trotz Widrigkeiten des Marktes - Gelegenheiten werden kommen - Der Investmentmarkt Deutschland im 1. Quartal 2009


 
 
Frankfurt, 14. April 2009 – Bereits 2008 war das Transaktionsvolumen in gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland gegenüber den beiden vorangegangenen Ausnahmejahren deutlich zurückgegangen. Mit einem Gesamtvolumen von knapp 20 Milliarden Euro schrumpfte der Markt auf das Niveau von 2005. Vor allem im letzten Quartal 2008 war fast eine Schockstarre bei den Marktplayern festzustellen: nur 3,2 Mrd. Euro wurden umgesetzt. Drei Monate später muss nüchtern konstatiert werden, dass sich gemessen am Kapitaleinsatz nichts geändert hat. Von Januar bis März dieses Jahres wurden deutschlandweit 1,75 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien investiert. Dies entspricht weniger als 10% der gesamten Jahresleistung 2008 und ist gleichbedeutend einem Rückgang von 80% gegenüber dem ersten Quartal 2008. Das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr wird voraussichtlich das niedrigste innerhalb der letzten sechs Jahre sein. Derzeit sind nicht mehr als 10-15 Mrd. Euro zu erwarten. Soweit die Statistik.
 
„Das geringe Transaktionsvolumen tut natürlich weh, kann aber nicht überraschen. Wichtig ist, dass es trotz dieser schwachen Performance bereits jetzt einen durchaus bemerkenswerten Unterschied gibt:  Bewegung ist wieder in die Akteure gekommen - zunächst hinter den Kulissen. Das erste Quartal 2009 wurde von vielen Marktteilnehmern, insbesondere von denen mit ausreichender Eigenkapitalausstattung, genutzt, um sich neu zu positionieren und die Investmentstrategie den Gegebenheiten anzupassen. Die Akteure warten auf Gelegenheiten. Und die werden kommen“, so Marcus Lemli, bei Jones Lang LaSalle Leiter Capital Markets Deutschland.
 
 
Immobilienhochburgen kommen auf einen Anteil von 40 %
 
In den sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, München und Stuttgart wurden im ersten Quartal Transaktionen in Höhe von 715 Mio. Euro getätigt. „Am besten schneidet im Jahresvergleich Frankfurt ab, das seiner Bankenlastigkeit wegen von der Krise am meisten gezeichnet sein müsste“, so Helge Scheunemann, bei Jones Lang LaSalle Leiter Research Deutschland. „Der Rückgang lag aber auch am Main bei immerhin - 44%. München (- 59 %), Hamburg (- 77 %), Düsseldorf (- 78 %), Stuttgart (- 79 %) und Berlin (- 84%) trifft es im Vergleich deutlich härter. Dennoch entfallen rund 40 % des Transaktionsvolumens der ersten drei Monate auf die Big 6. Unter der Prämisse einer weiter steigenden Risikoaversion der Investoren und der Suche nach entsprechenden sicherheitsorientierten core-Produkten gehen wir davon aus, dass sich der Anteil der Big 6 im weiteren Jahresverlauf erhöhen wird“.
 
 
Die Einzelhandelsimmobilien stehen am besten da
 
Mit gut 31% (548 Mio. Euro) am Transaktionsvolumen im 1. Quartal steht die Einzelhandelsimmobilie deutschlandweit relativ gesehen noch am besten da, gefolgt von Büroimmobilien mit einem Anteil von 25% und gemischt genutzten Immobilien mit 14%. Auf Lager- und Logistikimmobilien entfielen dagegen nur rund 5%.
Innerhalb der Assetklasse „Einzelhandelsimmobilie“ entfallen allein 31 % auf Fachmarktzentren, geprägt durch die größte Einzeltransaktion des ersten Quartals, dem FOC Zweibrücken mit einem Volumen von 110 Mio. Euro. Weitere rund 25% wurden in innerstädtische Geschäftshäuser investiert. Dieses Produkt trifft aufgrund der noch guten Nutzer-Nachfrage- und der stabilen Mietpreissituation derzeit am besten die Wünsche der Investoren. Vor allem private Investoren und Vermögensverwalter fragen vermehrt diese Produkte mit Volumina zwischen 5 und 30 Mio. Euro nach.
Im Einjahresvergleich mussten alle Segmente starke Einbußen hinnehmen: der Bürosektor von 83 %, der Einzelhandel von 84 %, Lager/Logistik von 85 % und der Bereich der gemischt genutzten Immobilien von 75 %.
 
 
Einzeltransaktionen beherrschen den Markt
 
Dass die Zeit der großen Portfoliotransaktionen vorbei ist, deutete sich bereits in den letzten Monaten des vergangenen Jahres an. Das 1. Quartal im neuen Jahr hat dies eindrucksvoll bestätigt. Lediglich knapp 200 Mio. Euro entfielen auf Portfoliotransaktionen, entsprechend einem Anteil von 11%. Im Gesamtjahr 2008 waren es immerhin noch gut 40 %. Die durchschnittliche Größe ist dabei von 195 Mio. Euro 2007 über 90 Mio. Euro 2008 auf nun 17 Mio. Euro im ersten Quartal 2009 gesunken.
 
 
Größte Transaktion durch einen offenen Fonds

Auf Seiten der Käufer liegen die Investorengruppen Asset/Funds Manager mit 18% und Offene Immobilienfonds mit 16% auf den ersten beiden Plätzen, gefolgt von den Entwicklern (12%) und Privatinvestoren (11%). Im Vergleich zur Verteilung im gesamten Vorjahr konnten damit unter anderem die Offenen Fonds (Anteil 2008: 11%) an relativer Bedeutung gewinnen. Eine der mit Abstand größten Transaktionen des ersten Quartals (das Atmos in München, gekauft von Union Investment Real Estate für rund 100 Mio. Euro) geht auf ihr Konto. Entwickler (Anteil + 6 %-Punkte) und Privatinvestoren (ebenfalls +6%-Punkte) haben relativ gesehen noch stärker zugelegt. „Vor allem aus dem privaten Sektor (sog. Family Offices) bemerken wir ein verstärktes Interesse nach Investitionen in Immobilien. Diese Anleger haben in den letzten Monaten sehr viel Geld aus anderen Anlagen abgezogen und suchen nun nach Alternativinvestments. Immobilien werden hier vor dem Hintergrund einer prognostizierten Inflationssteigerung spätestens ab 2010 eine immer wichtigere Rolle spielen“, so Lemli.

Die Zunahme bei den Entwicklern und Privaten ging zu Lasten der Gruppen Private Equity/Hedge Fonds, die gar nicht mehr vertreten sind, Banken (- 6 %-Punkte) und Asset/Funds Manager (- 4 %-Punkte).

Auf der Verkäuferseite agierten im ersten Quartal in erster Linie Entwickler (22%), Immobilien AGs (19%), Asset/Funds Manager (17%) und Corporates (16%).

„So genannte Notverkäufe sind nicht an der Tagesordnung. Eine Welle von „distressed sales“ wird es im Laufe des Jahres nicht geben. Die öffentlich publizierten geglückten Anschlussfinanzierungen von einigen Immobilien AG`s sprechen dafür, dass den Banken überhaupt nicht daran gelegen ist, selber Eigentümer der Immobilien zu werden“.
 
 
Nationale Investoren dominieren
 
Erst einmal vorbei sind die Zeiten, in denen ausländische Investoren für bis zu 80% (das war 2006) des gesamten Investitionsvolumens verantwortlich zeichneten. Seit 2005 hatten Ausländer immer mehr Geld in deutsche Immobilien investiert als inländische Investoren. Im ersten Quartal 2009 hat sich das komplett gedreht. 83% der registrierten 1,75 Mrd. Euro entfielen auf deutsche Käufer. Internationaler bleibt das Bild im Einzelhandelsbereich. Hier stellen deutsche Investoren „nur“ 64 %. Per Saldo haben die Ausländer insgesamt etwas von ihrem Bestand abgebaut: Auf der Verkäuferseite nehmen sie einen Anteil von 24% ein.
 

Deutlicher Renditeanstieg gestoppt 

Die Netto-Anfangsrenditen haben sich in den ersten drei Monaten in allen Assetklassen kaum bewegt. Aggregiert für die sechs Immobilienhochburgen liegen sie im Sektor Büro bei 5,41 %. Innerstädtische Geschäftshäuser mit entsprechendem Einzelhandelsbesatz bewegen sich mit 4,27 %  deutlich darunter und spiegeln die immer noch stabile Nachfrage insbesondere internationaler Filialisten - und in der Konsequenz - stabile Mietpreise für die Top Lagen wider. Für Shopping Center bleiben die Renditen weiterhin bei 5,75 %. Erste Transaktionen mit einem Volumen von > 100 Mio. sind hier wieder in Sichtweite. Die stärkste Veränderung der Renditen ist im Fachmarktsegment zu beobachten. Für Solitärfachmärkte und für Fachmarktzentren stiegen die Renditen in den letzten drei Monaten um jeweils 25 bp auf 7,00 % bzw. auf 6,75  %. Der deutliche Renditeanstieg der vorangegangen 18 Monate ist gestoppt. Bei den Renditen ist kaum mehr Bewegung zu erwarten.

„Die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer gehen immer noch auseinander. Es ist mittlerweile aber ein Punkt erreicht, an dem sich für die Spitzenprodukte insbesondere die  Käufer  bewegen müssen. Der große Renditeanstieg ist vorbei. Günstige Gelegenheiten sind zeitpunktdefiniert. Kurz vor dem Aufschwung. Wer die Bodenbildung abwartet, den bestraft der Markt. Die große Kunst des Investments besteht im richtigen Timing. Es lohnt sich jedenfalls, jetzt ein solches ins Auge zu fassen“.