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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle Hotels zum Hotelinvestmentmarkt EMEA 2010: Transaktionsvolumen mehr als verdoppelt


 
 
Frankfurt, 25. Februar 2011 – Der Hotelinvestmentmarkt der EMEA-Region (Europe, Middle East, Africa) zeigte 2010 einen klaren Aufwärtstrend. Mit 7,7 Mrd. Euro lag das Volumen, basierend auf Transaktionen von jeweils mind. 10 Mio. Euro, 150 % über dem Ergebnis von 2009 (3,1 Mrd. Euro). Das langfristige Jahresmittel (2000 - 2009: 10,5 Mrd. Euro) wurde aber noch um 27 % unterschritten.
 
Bemerkenswert war die Entwicklung der Hotelinvestmentaktivität im Verlauf des Jahres: im ersten Quartal noch zögerlich (rund 800 Mio. Euro), sich steigernd auf je ca. 1,6 Mrd. Euro im zweiten und dritten Quartal summierten sich die Deals der letzten drei Monate auf 3,7 Mrd. Euro. Damit wurde knapp die Hälfte des gesamten Jahresvolumens allein von Oktober bis Dezember umgesetzt.
 
Die Top 3 Zielländer waren das Vereinigte Königreich mit deutlich über 2 Mrd. Euro sowie Frankreich und Deutschland mit je unter 1 Mrd. Euro.
 
 
Die Größe spielt wieder eine Rolle – sowohl bei Portfoliopaketen…
 
Eine überdurchschnittliche Belebung gab es 2010 bei den Portfoliotransaktionen. Mit 22 Deals wurde ein Volumen rund 2,8 Mrd. Euro, dreieinhalb mal so wie im Vorjahr (800 Mio. Euro) erreicht. Damit erhöhte sich zwar ihr Anteil im Jahresvergleich von 26 % auf 37 %, die 70 % aus den Jahren 2006 und 2007 bleiben aber einsame Spitzenwerte.
 
„Nachdem in den vergangenen beiden Jahren Portfoliotransaktionen schwierig zu finanzieren waren, ist insbesondere in der zweiten Jahreshälfte in diesem Bereich wieder mehr Schwung in den Markt gekommen. Der Druck auf einige Verkäufer, die ansteigende Verfügbarkeit von Fremdkapital und die verbesserten Leistungsergebnisse der Hotels spielten dabei eine entscheidende Rolle“, so Christoph Härle, Jones Lang LaSalle Hotels Managing Director, Global Hotel Capital Group.
 
Die vier größten Portfoliotransaktionen in 2010:
 
 
  • Volumenstärkster Deal war der Verkauf des Norgani Portfolios (73 Hotels) des norwegischen Immobilienunternehmens Norwegian Property an den schwedischen Immobilieninvestor Pandox für rund 1 Mrd. Euro.
     
  • Mit 480 Mio. Euro zweitgrößte Portfoliotransaktion war der Verkauf der Gruppe B & B (223 Budget-Hotels mit etwa 16.000 Zimmern). Das Private Equity Unternehmen The Carlyle Group erwarb die Hotels im Mai von der französischen Fondsgesellschaft Eurazeo.
     
  • Für 100 Mio. britische Pfund (ca. 130 Mio. Euro) wechselte ein Portfolio aus fünf Holiday Inn Hotels in London den Eigentümer. Die britische Splendid Hotel Group verkaufte die Hotels an Redefine International, ein Immobilieninvestmentunternehmen mit Sitz in Südafrika.
     
  • Der Restaurantbetreiber Mitchells & Butlers veräußerte ein Portfolio mit 52 Hotels an Prupim, eine Immobiliengesellschaft der Prudential Versicherung. Die britische Hotelgesellschaft Travelogde wird die Hotels mit einer Laufzeit von 25 Jahren pachten. Prupim hat für die Hotels in Glasgow, Birmingham, Liverpool, Milton Keynes und Leeds 91 Mio. britische Pfund (ca. 110 Mio. Euro) bezahlt.
 
…als auch bei Einzeltransaktionen
 
Einzeltransaktionen summierten sich im vergangenen Jahr auf ein Gesamtvolumen von rund 4,9 Mrd. Euro, entsprechend einem Zuwachs von 114 % gegenüber 2009. Bemerkenswert ist die Größenzunahme der abgeschlossenen Deals. Acht der 92 Einzeltransaktionen lagen über der 100 Mio. Euro Marke, der größte Deal hatte ein Volumen von 550 Mio. Euro. Im Vorjahr hatten nur zwei der insgesamt 69 Einzeltransaktionen einen Kaufpreis von über 100 Mio. Euro, die 200 Mio. Euro-Marke wurde dabei nicht überschritten.
 
Die Top 5 Hotel-Einzeldeals:
 
  • Die zwei größten Transaktionen waren Verkäufe der Royal Bank of Scotland:
     
    Das JW Marriott Grosvenor House London Park Lane (494 Zimmer) im Londoner Stadtteil Mayfair wurde für ca. 550 Mio. Euro von dem indischen Großkonzern Sahara India Pariwar erworben.
    Für 215 Mio. britische Pfund (umgerechnet ca. 260 Mio. Euro) ging das Cumberland Hotel in London an ein Joint Venture aus dem Private Equity Unternehmen Starwood Capital und dem britischen Immobilieninvestor London & Regional.
     
  • In Paris fand das Luxushotel Hôtel de Crillon einen neuen Eigentümer. Ein Mitglied der saudischen Königsfamilie erwarb das 147-Zimmer Hotel für einen dreistelligen Millionenbetrag. Jones Lang LaSalle Hotels hat den Verkäufer Groupe du Louvre, ein Tochterunternehmen der Starwood Capital Group, bei dem Verkauf des Traditionshotels beraten.
     
  • Für rund 200 Mio. Euro hat die Regierung von Qatar das 5-Sterne Hotel Four Seasons Kairo (269 Zimmer) gekauft. Verkäufer war die First Arabia Company.
     
  • Das Istanbul Edition Hotel mit 78 Zimmern – das siebte Hotel der Luxushotelgruppe Edition weltweit – wurde von Group of Companies ISR (Aserbaidschan) und der türkischen Palmal Group erworben.



Dass ein großes Interesse an Luxushotelimmobilien mit einem Kaufpreis pro Zimmer von über 1 Mio. Euro besteht, zeigen die durch Jones Lang LaSalle Hotels begleiteten Verkäufe der Pariser Hotels Hôtel de Crillon und Hotel Lutetia sowie das am Genfer See gelegene Le Richemond. „Nach den für die Luxushotellerie sehr schweren operativen Jahren 2008 und vor allem 2009 haben sich die Ergebnisse in 2010 deutlich verbessert, wodurch antizyklisch handelnde Investoren einen guten Zeitpunkt für strategische Ankäufe gesehen haben“, so Härle.

 
Deutlicher Zuwachs der ausländischen Aktivitäten
 
Auf rund 70 % Anteil am Hoteltransaktionsvolumen in der Region EMEA kamen 2010 ausländische Investoren (2009: ca. 40%). Dieser Zuwachs basiert vor allem auf deren hohen Anteil an großvolumigen Einzel- und Portfoliodeals – bei Deals über der 100 Mio. Euro Marke dominieren sie klar: Von den Top 10 Verkäufen gingen über 90 % auf ihr Konto, entsprechend einem Volumen von ca. 3,3 Mrd. Euro. Die grenzüberschreitenden intra-regionalen Investoren (Europa, Naher Osten, Afrika) kamen auf ein Volumen von rund 3 Mrd. Euro (42 %), wobei Anleger aus dem Nahen Osten am meisten investierten (660 Mio. Euro). Auch das Engagement der inter-regionalen Player erhöhte sich: der Anteil asiatischer Investoren verdoppelte sich auf 12 %, Investoren aus den USA lagen knapp unter 10 %. Erstmals wieder wurden global agierende Anleger aktiv, sie hatten einen Anteil von 6,8 % am Hotelinvestmentkuchen EMEA.
 
Das Transaktionsvolumen inländischer Investoren bewegte sich in der EMEA-Region dagegen bei lediglich bei ca. 2,2 Mrd. Euro (entsprechend 30 %) und damit deutlich unter dem Anteil in 2009 (60 %).
 
„In 2009 und 2008 herrschte große Unsicherheit darüber, wie sich der Markt weiterentwickeln wird, so dass Investoren risiko-avers agierten und sich auf Akquisitionen im eigenen Land fokussierten. In 2010 haben wir wieder mehr international aktive Investoren gesehen, die sich vor allem bei Portfoliotransaktionen sowie den Trophy Deals engagierten“, erläutert Härle.

 
Moderates Wachstum in 2011
 
Der Hotelinvestmentmarkt in der EMEA Region bleibt auch 2011 in seiner Erfolgsspur. Dabei wird sich allerdings die Struktur des Marktes ändern. „Von den außergewöhnlichen Trophy Deals vor allem in London und Paris, die das Marktvolumen in 2010 geprägt haben, wird es hingehen zu einer steigenden Anzahl von Transaktionen mit niedrigerem Volumen“, so Härle. Darüber hinaus sei der Markt für Portfolios wieder offener, da Finanzierungen der Jahre 2006 bis 2008 auslaufen. Der Markt werde auch beeinflusst von mehr Verkäufen von betreiberfreien Hotels sowie der Suche nach Pachtobjekten durch Anlegergruppen wie den institutionellen Investoren.
 
Vor dem genannten Hintergrund könnte sich das Transaktionsvolumen in der EMEA-Region bis Jahresende leicht steigend zwischen 8 und 8,5 Mrd. Euro bewegen. Der 10-Jahresdurchschnitt von 10,5 Mrd. Euro bleibt aber noch unerreicht.