Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

MIPIM, Cannes

Jones Lang LaSalle: Rekordergebnis auf europäischem Logistik-Vermietungsmarkt 2010 – Investments legen zu, mangels Angebot bleibt Aufschwung aber gebremst


 

MIPIM, Cannes, 09. März 2011 – Die rapide Erholung der weltweiten Exporte, die Wiederaufstockung der zwischenzeitlich heruntergefahrenen Lagerbestände sowie strukturelle Veränderungen in der Nachfrage haben dem europäischen Logistikflächenmarkt 2010 ein Rekordergebnis beschert.
 
Insgesamt wurden 2010 rund 14,6 Millionen m² Logistikfläche* vermietet oder von Eigennutzern gekauft. Dies entspricht einem Anstieg im Jahresvergleich von 32 %. Das stärkste Umsatzplus verzeichnete Großbritannien mit + 124 % gegenüber dem Vorjahr, gefolgt von Russland (+ 102 %), der Tschechischen Republik (+ 46 %), Polen (+ 34 %), Deutschland (+ 32 %) und Spanien (+ 31 %). Bis auf Polen und Spanien erzielten alle Märkte dabei ihr bis dato höchstes Umsatzvolumen seit Beginn der Aufzeichnungen in 1990. Nur einstellig war der Zuwachs allerdings in Italien (+ 8 %) und Ungarn (+ 5 %). Lediglich zwei Märkte konnten dem allgemeinen Aufwärtstrend nicht folgen: in Frankreich sank das Vermietungsvolumen im 1-Jahresvergleich um 8 %, Belgien zeigte mit 43 % sehr deutliche Einbußen.
 
Gemessen am erzielten Umsatzvolumen hält Deutschland auch 2010 wieder die Spitzenposition, mit rund 3,6 Millionen m² positioniert es sich vor Großbritannien (ca. 2,1 Millionen m²) und Russland, das mit ca. 1,9 Millionen m² zum ersten Mal unter den Top 3 zu finden ist.
 
„Neuwertige Flächen mit höchster Funktionalität und erstklassiger Infrastrukturanbindung lagen 2010 ganz klar im Fokus der Nutzer. Dies gilt insbesondere für Unternehmen des Einzelhandels, dessen Flächenbedarf sich durch seine anhaltende Expansion sowie strukturelle Veränderungen, etwa neue Vertriebswege durch steigenden Internet-Konsum, insgesamt erhöht hat“, so Alexandra Tornow, Leiterin Industrial Research Jones Lang LaSalle EMEA. Der europaweit starke Rückgang der Leerstände im Laufe des Jahres sei ein Indiz dafür, dass bei Neuanmietungen expansive Tendenzen zugenommen hätten. Teilweise werde das Angebot an modernen Flächen in der Größenordnung ab 10.000 m² in einigen Märkten – insbesondere in Westeuropa - sogar schon wieder knapp, so die Expertin. Die Leerstände in älteren Bestandsflächen stiegen dagegen aufgrund des anhaltenden Flächentausches weiter an, wenn auch deutlich langsamer als noch 2009. „Der Prozess der  Differenzierung von modernen und älteren Flächen wird auch 2011 weitergehen“, so Alexandra Tornow.

 
Kaum spekulative Neubauten und geringe Verfügbarkeit an modernen Flächen führen 2011 zu verschärften Mietkonditionen
 
Der Rückgang an verfügbaren modernen Flächen hat im vergangenen Jahr zu einer steigenden Anzahl von Mietabschlüssen für „build-to-suit“ Flächen geführt, Flächen also, die für bestimmte Nutzer gebaut werden. Dadurch stieg die Zahl neuer Flächenentwicklungen in 2010 zwar wieder leicht an, mit rund 4,9 Millionen m² lag das Fertigstellungsvolumen aber noch einmal um 5 % unter dem Vorjahr und bewegte sich damit auf dem niedrigsten Niveau seit 2004.
 
„Da sich 2011 das Angebot an bestehenden modernen Flächen weiter verknappen wird, ist von  einem weiteren Anstieg der „build-to-suit“ Abschlüsse auszugehen und damit von einem insgesamt  wieder deutlich steigenden Neubauvolumen“, so Alexandra Tornow. Allerdings: Nutzer von „build-to-suit“ Entwicklungen müssten längere Mietvertragslaufzeiten in Kauf nehmen. Für eine Mindestlaufzeit unter sieben bis zehn Jahren sind diese Flächen nicht zu haben, da andernfalls die Finanzierung der Immobilie nicht gewährleistet wird, so die Expertin.
 
Aufgrund der Angebotsverknappung für erstklassige Flächen haben sich 2010 in einigen Märkten die Mietkonditionen bereits wieder verschärft. Meist steht dabei zunächst die Reduzierung der mietfreien Zeiten im Blickpunkt. In fünf Märkten aber zeigten sich im Vergleich zum Vorjahr bereits leicht gestiegene Spitzenmietpreise, angeführt von Prag (+ 6,3 %) und London (+ 4,5 %). Dieser Trend  wird sich 2011 - wenngleich auf niedrigem Niveau - auf mehr Märkte ausweiten.
 
Im vierten Quartal 2010 notierte der Jones Lang LaSalle Spitzenmietpreisindex für Logistikimmobilien erneut einen weiteren Mietpreisrückgang. Der Index fiel um 1,0 % im Vergleich zum Vorquartal. Stark fallende Mietpreise in vier Märkten waren für diese Entwicklung verantwortlich: Brüssel (- 9,1%), Madrid (- 8,3 %), Barcelona (-6,7 %) und München (- 4,8 %). Dem gegenüber ein Anstieg in zwei Märkten: Paris mit + 1,9 % und Frankfurt mit + 1,7 %. Insgesamt war damit für den Spitzenmietpreisindex 2010 ein Minus von 1,6 % zu notieren.

 
Investmentmarkt im Aufwärtstrend… mit weiterem Potential
 
Das Transaktionsvolumen für Direktinvestments in Logistik- und Industrieimmobilien** 2010 lag  europaweit mit 8 Mrd. Euro um 28 % höher als ein Jahr zuvor. Allerdings ist im zweiten Halbjahr 13 % weniger Kapital geflossen als in den ersten sechs Monaten. Verglichen mit dem 2010 um insgesamt 45% gestiegenen Investmentvolumen über alle Assetklassen hinweg, zeigt der Industrie- und Logistikbereich noch ein deutliches Aufholpotential. Gebremst wurde die Investorenaktivität vor allem vom geringen Angebot an erstklassigen „Core“-Immobilien.
 
TOP 3 Großbritannien – Deutschland – Norwegen
 
Großbritannien bleibt auch 2010 mit 2,8 Mrd. Euro mit Abstand anlagestärkster Logistikmarkt. Deutschland rückt auf Platz 2 und toppt mit einer Verdoppelung seines Vorjahresergebnisses als einziges weiteres Land die 1 Mrd. Euro. Die Niederlande und Frankreich, beide 2009 noch unter den Top 3, mussten mit Einbußen von 62 % (auf 285 Mio. Euro) bzw. trotz eines Plus von 30% (auf 775 Mio. Euro) zwei skandinavischen Ländern Platz machen:  Das Transaktionsvolumen in Norwegen und Schweden legte im 1-Jahresvergleich um fast das Vier- bzw. Dreifache auf 855 Mio. Euro bzw. 830 Mio. Euro zu.  
 
„Auch 2011 werden die Investoren vor allem die Kernmärkte Großbritannien, Benelux, Deutschland, Frankreich sowie Skandinavien und Polen auf dem Bildschirm haben,“ so Chris Staveley, Leiter EMEA Capital Marktes bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Der Nachfrageüberhang in dieser Flächenkategorie hat in den letzten sechs Monaten des zurückliegenden Jahres für eine weitere europaweite Renditekompression gesorgt.“
 
Die europäische Spitzenrendite für erstklassige Logistikobjekte lag Ende 2010 bei 7,5 %. Damit ist sie im Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte gesunken und liegt mittlerweile sogar um 5 Bsp unter dem 10-Jahresdurchschnitt. Allerdings hat sich die Kompression in der zweiten Jahreshälfte 2010 verlangsamt. Am stärksten fiel die Spitzenrendite im Jahresvergleich in Russland: - 300 Bsp in Moskau auf 11,5 % und -200 Bsp in St. Petersburg auf 13,5 %. „Russland ist nach wie vor ein hoch volatiler Markt. Aufgrund der  wenigen Vergleichstransaktionen wurde die Spitzenrendite allerdings weitestgehend keinem echten ‚Stresstest’ unterzogen“, so Chris Staveley. In den meisten untersuchten Märkten lag die Renditekompression  2010 zwischen 90 und 75 Bsp (Paris, Lyon, Brüssel, Antwerpen und Stockholm sowie bei 50 Bsp (Prag, Warschau, London, Edinburg, Leeds und Manchester)  Die deutschen Märkte, stabil in den ersten drei Quartalen, zeigten in den letzten drei Monaten jeweils einen Rückgang von 10 Bsp. Nur Berlin lag dabei über der 7 % - Marke.

 
* Berücksichtigt sind Immobilien für Lagerung, „cross-docking“ Hallen, Sortier- und Verteilzentren sowie Kühllager in den elf wichtigsten europäischen Nutzermärkten: Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Polen, Russland, Spanien, Tschechische Republik und Ungarn. Berücksichtigt werden Flächen ab einer Größe von 5.000 m² in den genannten kontinentaleuropäischen Märkten und 10.000 m² in Großbritannien.
 
** Berücksichtigt sind  Logistik- und Industrieimmobilien in Gesamteuropa ab einer  Transaktionsgröße  von rund 3  Mio. Euro